Дата оценки и дата составления

Содержание

#334 О дате оценки и дате составления отчета, которые не должны отличаться более чем на три месяца (lit.book.library.labrate0library) : Рассылка

Дата оценки и дата составления

  • 669 оценщиков из РАЗНЫХ СТРАН МИРА присоединились к группе “Оценщики всех стран объединяйтесь” на сайте .Ру. Модераторы группы: Татьяна Татаренко (Россия), Олег Чесноков (Казахстан), Ольга Тарба (Беларусь), Besik Diakonidze (Грузия), Валерий Гаврилов (Узбекистан), Алексей Кунцевич (Украина), Оксана Тевелева (Россия), Владимир Борисов (Россия), Михаил Астахов (Россия), Наталия Иванова(Украина), Андрей Марчук (Россия), Юрий Шарипов (Россия), Анна Рогова (Россия), Сергей Понамарчук (Россия), Михаил Лучихин (Россия). ЕСЛИ ВЫ ЖЕЛАЕТЕ ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К ГРУППЕ “ОЦЕНЩИКИ ВСЕХ СТРАН ОБЪЕДИНЯЙТЕСЬ” – ОБРАТИТЕСЬ К ОДНОМУ ИЗ МОДЕРАТОРОВ ГРУППЫ или к АДМИНИСТРАТОРУ. Если вы желаете стать одним из модераторов в своей стране (регионе) – обратитесь к администратору группы “Оценщики всех стран объединяйтесь” – Александру Костину (Россия, Москва, 44 г).
  • Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок.
  • Рогова А.Ю. МОНИТОРИНГ ПОРЯДОЧНОСТИ СРО – обновление !!!
  • Шарипов Ю.В. Между молотом и наковальней или к вопросу о независимости оценщика
  • Шарипов Ю.В. Роль интеллектуального капитала в формировании стоимости компании
  • Тевелева О.В. Рефлексия от Кикинды. Бюллетень “Оценочная деятельность”, № 2, 2009 (июль) Обзор-рецензия бюллетеня
  • Тевелева О.В. Рефлексия от Кикинды. Бюллетень “Оценочная деятельность”, № 1, 2009 (апрель). Обзор-рецензия бюллетеня
  • К 10-летию товарного знака ЛАБРЕЙТ (LABRATE) LABRATE.RU: ГРАНИ ПРОЕКТА. Обсуждение, отзывы и пожелания в форуме >>>>>>>>>>>>
  • Он-лайн обсуждение: Оценка убытков от незаконного использования олимпийской символики “Сочи-2014”
  • Он-лайн обсуждение: Оценка убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд
  • Он-лайн обсуждение: в форуме Russian Appraiser not only for Russians – за НЕДЕЛЮ
  • Актуальное обсуждение .Качественная модель “ИДЕАЛЬНАЯ СРО ОЦЕНЩИКОВ” – (регистрация не обязательна). В обсуждении на форуме “Оценщики всех стран соединяйтесь” (.Ру) родилась идея построить качественную модель идеальной СРО оценщиков. Вот первые наметки (дерево критериев)>>>>>>>>
  • 22-24 сентября 2009 года : BUYBRAND 2009. Важнейшее деловое событие осени!Крупнейшая выставка по франчайзингу на территории СНГ, стран Балтии и Восточной Европы. Экспозиция бизнес-концепций из 26 стран мира с самым широким спектром инвестирования сопровождается обширной деловой программой. скачать презентацию.
  • 23 сентября 2009 года :GOLDENBRAND 2009. Национальная Премия в области франчайзинга «Золотой Брэнд» является крупнейшими эксклюзивным мероприятиемв данной области экономики.В условиях кризиса кредитныхсистем франчайзинг становитсяодним из самых надежныхсредств для сохраненияи приумножения капитала.Церемония врученияV Национальной премии«Золотой брэнд» пройдетв Москве, в Ресторане FUSION,23 сентября 2009 года,в рамках выставки «BuyBrand – 2009».

РОО обратилось в Минэкономразвития России за разъяснениями (исх.38/454 от 17.06.09): Заместителю директора Департамента корпоративного Управления Министерства экономического развитияСкрипичинковуД.В.Уважаемый Дмитрии Валерьевич!В настоящее время существует требование федеральных стандартов оценки, согласно которому дата оценки и дата составления отчета не ДОЛЖНЫ отличаться более чем на три месяца. В целом ряде случаев это требование не просто мешает работе оценщиков, но и порой даже вступает в противоречие с рядом существующих законов. Например, требуется оценить пакет акций крупного предприятия на 1 января. При самой благоприятной ситуации отчетность этого предприятия по состоянию на конец года может быть подготовлена в копце первогоквартала (ближе к 30 марта). Как в этой ситуации проводить оценку, не нарушая требование указанного федерального стандарта оценки.Пункт 26 ФСО № I определяет, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, в то же время пунктом 8 ФСО № 1 установлено, что если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным,то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.Просим Вас разъяснить, следует ли применять указанные правила в случае, если СТОИМОСТЬ объекта оценки определяется на дату, предшествующую проведению оценки.С.А.ТабаковаС уважением,Президент РОООтвет Минэкономразвития России на исх.38/454 от 17.06.09 (часть1, часть1): Президенту Общероссийскойобщественной организации«Российское общество оценщиков»С.А. Табаковой107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 21-1О дате проведения оценкина № 38/454 от 17 июня 2009 г. Уважаемая Светлана Алексеевна! Департамент корпоративного управлении Министерства экономического развития Российской Федерации (далее Департамент) рассмотрел вопросы, изложенные в Вашем обращении, и сообщает.В соответствии с пунктом 18 Федеральною стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 (далее -ФСО № 1). оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимом для проведения опенки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объект оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки темиподходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе, информацию об объекте оценки, включая данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.На основании изложенного при проведении оценки оценщик не ограничен в выборе используемой информации, являющейся существенной для определения стоимости объекта оценки. Помимо этого необходимо учитывать, что согласно Положению по бухгалтерскому умету «Бухгалтерская отчетность организации(ПБУ 4/99)», утвержденному приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. № 43н, организация должна составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность за месяц, квартал нарастающим итогом с начала отчетного года, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Организация должна сформировать промежуточную бухгалтерскую отчетность не позднее 30 дней но окончании отчетного периода, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.В связи с этим, по мнению Департамента, при проведении оценки оценщик вправе использовать, в том числе, промежуточную отчетность организации.Относительно определения СТОИМОСТИ оценки на дату, предшествующую проведению оценки, необходимо отметить следующее.По мнению Департамента дата оценки всегда предшествует дате составления отчета об оценке, а в случаях, если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.И.В.ОсколковДиректор Департамента корпоративного управленияПредлагем познакомиться с публикациями Ю.В.Шарипова:

  • Шарипов Ю.В. Роль интеллектуального капитала в формировании стоимости компании
    • Интеллектуальный капитал (далее – ИК) – понятие относительно новое. Оно существенно шире, чем ставшие уже почти привычными понятия интеллектуальная собственность (ИС) и нематериальные активы (НМА). Понятие ИК в гораздо большей степени экономическое, чем правовое или бухгалтерское.В научной литературе понятие ИК используется, как минимум, с 1990 года. Именно так Грилихес обозначил те нематериальные ценности, которые определяют разность между рыночной стоимостью корпорации, определяемой как произведение цены акции на количество акций, и восстановительной стоимостью ее активов, скорректированной с учетом фактора «действующего предприятия».Говорить об ИК как о ключевом ресурсе современных фирм и корпораций стало модно относительно недавно, после публикации 1993 и 1994 годах отчетов фирмы “Скандия” о факторах, определяющих истинную стоимость компаний, а в 1996 – 1998 сразу нескольких книг с названием «Интеллектуальный капитал». [1] Проблематике ИК и его составляющих посвящены целый ряд изданий зарубежных авторов: Грилихес[2], Брукинг Э.[3], Рейли Р. И Швайс Р.[4] и др. Исследования и практические разработки по даннойтеме весьма активно ведутся в США. Это связано в первую очередь с особенностями адвалорного налогообложения (для целей определения величины налога на имущество величина НМА вычитается из стоимости компании) и гражданского права (существование юридической дефиниции «соглашение об отказе от конкуренции»[5]). В России интерес к этой проблеме на настоящем этапе больше теоретический, чем прикладной. Из отечественных авторов следует отметить труды Козыря Ю.В.[6], многочисленные публикации Козырева А.Н.[7],а также Козлова Н.А., Авдеева С.Н. и Рутгайзера В.М.[8] >>>>>>>>>>>
  • Шарипов Ю.В. Между молотом и наковальней или к вопросу о независимости оценщика
    • Что хочет Заемщик от Банка? Конечно же, дешевых финансовых ресурсов с минимальным обременением своей собственности.Что хочет Банк от Заемщика? Прежде всего, гарантий возврата кредита путем максимально возможного обременения собственности заемщика. В этом заключается основной конфликт интересов, заложником которого оказывается оценщик. Не имея в большинстве случаев возможности влиять на решения и требования, заемщик обращает свое «внимание» на оценщика.Что хочет заемщик от оценщика? Отчет о стоимости своего актива с максимально возможной (а иногда и невозможной) стоимостью. Здесь я умышленно не использую термин «оценка», поскольку он подразумевает процесс осмысления – анализа и синтеза информации и вынесения суждения, т.е. по сути процесс того, что думает о стоимости объекта оценки оценщик. Заемщику же, как правило, безразлично, что думает о его объекте оценщик, гораздо важнее что хочет он получить в каждом конкретном случае. >>>>>>>>>>>

    Источник: https://subscribe.ru/archive/lit.book.library.labrate0library/200908/16233320.html

    Федеральный стандарт оценки

    Дата оценки и дата составления

    Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.

    Регистрационный N 10040

    В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.

    5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст.

    2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

    Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”.

    Министр Г. Греф

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

    Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

    I. Общие положения

    1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

    2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

    II. Общие понятия оценки

    3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

    5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

    6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

    Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

    9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

    10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

    11.

    При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

    III. Подходы к оценке

    13. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    14.

    Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

    Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    15. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

    Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

    Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

    IV. Требования к проведению оценки

    16. Проведение оценки включает следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

    г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) имущественные права на объект оценки;

    в) цель оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

    д) вид стоимости;

    е) дата оценки;

    ж) срок проведения оценки;

    з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

    а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

    б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

    в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

    19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

    Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

    Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

    Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

    20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

    Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

    21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

    Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

    а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

    б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

    в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

    г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

    22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

    Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

    Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

    При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

    Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

    23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

    Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

    24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

    При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

    N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст.

    172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

    26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

    27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

    Источник: https://rg.ru/2007/09/04/otsenka-standart1-dok.html

    Дата оценки и дата составления Отчета. Отличие современной и ретроспективной оценки. Актуализация Отчета

    Дата оценки и дата составления

    В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

    • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
    • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
    • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

    Отличие современной и ретроспективной оценки

    Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:

    • прикладывает актуальные фотографии объекта;
    • приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
    • описывает текущее состояние объекта;
    • приводит описание выявленных дефектов;
    • прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

    Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта.

    Только в этом случае результат можно считать достоверным.

    Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

    Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

    Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

    Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

    1. Оспаривание кадастровой стоимости.
    2. Вступление в права наследования.
    3. Судебные разбирательства.

    К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

    Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

    Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной – все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

    Возможно ли проведение оценки в будущем

    Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

    Кстати, в начале 2020 года все строили “типовые” прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя – пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику.

    На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе.

    Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

    Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

    Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

    В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям.

    Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

    Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

    • Дата оценки – дата, по состоянию на которую произведена оценка;
    • Дата проведения просмотра – дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
    • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания отчета.

    Чтобы правильно произвести оценку нужно:

    • Использовать только проверенную информацию;
    • При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
    • Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
    • Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

    Документы

    К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

    • Страховой полис на компанию;
    • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
    • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
    • Страховой полис на оценщика.

    Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

    Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может.

    Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году.

    В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

    Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. 

    Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

    Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

    Актуализация Отчета

    Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам.

    Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества.

    А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

    При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

    1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
    2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
    3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
    4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

    Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании.

    Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый.

    Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

    На какую дату можно оценивать бизнес

    Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

    • датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
    • датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует  или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

    Еще раз – годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес – это “живой организм”, то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности. 

    Вопрос-ответ

    Вопрос: “Что если прошло 3 месяца с даты осмотра до даты составления?”

    Ответ: Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07. 1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данным нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.

    Согласно утвержденным требованиям отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта.

    Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра.

    Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

    Согласно п.

    8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

    Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки. 

    Вопрос: “Что если дата рыночной оценки позже даты договора?”

    Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

    В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета.

    В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

    При этом, иногда “бюрократические” процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой “затык” связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика.

    Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра.

    В задании на оценку так и прописываем: “Дата оценки – Дата осмотра”.

    Вопрос: “Если отчет об оценке не представлен СРО?”

    Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.

    У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным».

    Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре.

    Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.

    Вопрос: “Какая дата определения ущерба должна быть указана в отчете оценщика?”

    Ответ:

    Источник: https://ce-na.ru/news/razberemsya-s-datoy-otsenki-i-datoy-sostavleniya-otcheta/

    Федеральный стандарт оценки №1

    Дата оценки и дата составления

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г.N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

    1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”.

    2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.

    N 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)” (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 г.

    , регистрационный N 10040) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 г., регистрационный N 19129).

    Министр
    А.В.УЛЮКАЕВ

    Утвержден приказом Минэкономразвития России
    от 20.05.2015 N 297

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ “ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ

    К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)”

    1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

    II. Общие понятия оценки

    3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    4. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

    5. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”.

    6. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    7. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

    Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

    9. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

    10. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    III. Подходы к оценке

    11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

    При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

    Сравнительный подход

    12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

    13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

    14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

    Доходный подход

    15. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

    17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

    Затратный подход

    18. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

    20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

    Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

    IV. Задание на оценку

    21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

    https://www.youtube.com/watch?v=YSXr2mgfm3Y

    Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

    в) цель оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки;

    д) вид стоимости;

    е) дату оценки;

    ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

    з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

    22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

    V. Требования к проведению оценки

    23. Проведение оценки включает следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

    г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

    При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

    25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

    При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.

    Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

    26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

    27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

    28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.

    3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст.

    6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст.

    1418) и федеральными стандартами оценки.

    См. еще:

    Источник: http://www.ceae.ru/FSO_1.htm

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.