Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

Содержание

Вторая ипотека при непогашенной первой. Зачем так рисковать?

Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

Ипотека оформляется на длительный срок. За время погашения жилищного кредита может случиться многое. Нередко заемщики хотят продать квартиру с непогашенной ипотекой и приобрести новое жилье. Кто-то желает купить дополнительное недвижимое имущество. В большинстве случаев выгоднее оформить вторую ипотеку, чем покрывать первую и лишь после этого подавать заявку на второй займ.

Оформлять или не оформлять

Давайте представим, что некий человек оформил ипотеку на 3 миллиона. Прошло несколько лет, действующий ипотечный кредит практически погашен, но гражданин захотел купить другую квартиру. По займу осталось выплатить 1 миллион рублей.

Именно эта сумма имеется на руках у нашего заемщика. Новая жилплощадь предлагается за 5 миллионов рублей.

Что выгодней? Закрыть уже имеющуюся ипотеку или купить новую квартиру, заплатив 1 миллион рублей в качестве первого взноса по второй ипотеке? Давайте разбираться!

Заемщик может погасить первую ипотеку, продать старую квартиру и лишь после этого задуматься о следующем займе. Для многих такая схема покажется наиболее удачной. В особенности, если заемщик планирует продать прежнее жилье.

Вероятность одобрения при полном закрытии первой ипотеки действительно выше. Но! Во-первых, денег на первый взнос для оформления последующей ипотеки может не хватить.

Во-вторых, понравившаяся недвижимость может быть продана другим покупателям, так как ждать окончания сделки купли-продажи по вашей квартире никто не будет. В-третьих, не все кредиторы лояльно относятся к клиентам, досрочно погасившим кредиты.

Выплата первой ипотеки может не повлиять благотворно на процесс получения следующего займа, а стать препятствием в оформлении новой ипотеки. И личная история Анны Михайловны доказывает это.

В прошлом году Анна Михайловна досрочно погасила ипотеку, выплатив банку оставшиеся 800 тысяч рублей. Сделала она это намеренно. Женщина решила увеличить жилплощадь. Она внесла оставшуюся сумму и оперативно продала квартиру. Вторую ипотеку Анна Михайловна планировала оформлять в том же банке, но там она получила отказ.

Причину такого решения клиенту не озвучили. Но вывод очевиден. Исходя из того, что все ежемесячные платежи вносились вовремя, кредитная история была идеальна и иных долговых обязательств дама не имела, вероятнее всего, что кредитор не захотел связываться с заемщиком, погасившим займ ранее сроков, указанных в договоре.

Есть и другой путь, по которому может пойти любой человек, желающий приобрести новую недвижимость. Давайте вернемся к нашему вымышленному заемщику. 1 миллион рублей клиент банка может внести в качестве первоначального взноса по новой ипотеке.

После погашения первого кредита он может продать квартиру, а вырученные деньги внести на полное или частичное погашение второй ипотеки. В данном случае заемщика ждут строгие требования банка и высокие ежемесячные платежи сразу по двум ипотечным займам.

Готовы к этому? Действуйте! Схема идеальна для тех, чей кредитный договор подходит к концу и ежемесячных платежей осталось не так много.

Кому одобряют?

Вторую ипотеку при непогашенной первой может получить лицо, полностью соответствующее критериям финансовой организации. У одних банков требования более мягкие, у других – чрезмерно строгие. Большинство кредиторов оценивают потенциальных заемщиков по таким критериям, как:

· Кредитная история

Ваша кредитная история должна быть идеальной. Если были допущены просрочки, банк может отказать в выдаче ипотеки.

· Платежеспособность

Некоторые кредиторы одобряют заявки лишь тем, у кого на выплату кредита уходит не более 40% от заработка.

Многие банки считают, что выдать ссуду можно, если у заемщика после погашения ежемесячного платежа остается среднедушевой прожиточный минимум. Например, в Москве в 2019 году он составил около 16 тысяч рублей.

Иногда финансовые организации учитывают неофициальные доходы, что также увеличивает шансы на получение желаемого жилищного кредита.

· Размер первоначального взноса

Величина первоначального взноса зависит от политики кредитора. Будьте готовы к тому, что вас попросят внести свыше 30%, а в некоторых случаях – свыше 50%.

· Наличие залогового имущества

Залог, подходящий под условия новой ипотеки, прибавит шансы на получение ипотечного кредита.

· Иждивенцы

Дети увеличивают нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому банки запрашивают информацию об иждивенцах. Перед отправкой заявки убедитесь, что семейного дохода хватает на каждого члена семьи. После выплаты ежемесячного платежа должен оставаться прожиточный минимум на всех детей и взрослых.

· Сумма оставшейся ссуды по первой ипотеке

Чем меньше осталось выплатить денег по первому займу, тем больше шансов на получение второй ипотеки. Эксперты считают, что вероятность получения одобрительного решения кредитора будет выше, если клиент выплатил более 70% заемных средств.

Считаете, что не соответствуете некоторым требованиям банка? Вы можете повысить шансы на одобрение. Например, предложить наиболее крупный первый взнос.

Многие кредиторы при вторичной ипотеке требуют от заемщиков вносить сумму, равную или превышающую 50% от стоимости недвижимости. Предложите чуть больше денег, нежели требует банк.

Так вы сможете увеличить вероятность одобрения и приобрести желаемые квадратные метры.

Поручители и созаемщики значительно увеличат шансы на получение второй ипотеки. Вне зависимости от наличия лиц, готовых взять поручительство или стать созаемщиком, банк потребует подтвердить доход. Если зарплата не позволяет покрывать сразу два ипотечного кредита, получить одобрение навряд ли удастся.

Эксперты по ипотечному кредитованию рекомендуют подавать заявки в банк, в котором заемщик является постоянным или зарплатным клиентом. Процесс одобрения и оформления договора будет гораздо проще, если обратиться за ссудой в банк, выдавший первую ипотеку.

Если же финансовая организация предлагает заведомо невыгодные для вас условия, смело обращайтесь к другом кредитору.

Не стоит забывать про страхование жизни. Абсолютно все банки хотят обезопасить свои деньги. С наибольшей вероятностью получить желаемую ипотеку смогут граждане, оформившие страховку от несчастного случая и потери трудоспособности.

Важно, что страховой договор станет гарантией не только для кредитора, но и для вас. Продолжительный больничный, операция и другие недуги могут сказаться на вашей платежеспособности.

Страховка позволит сохранить жилье даже при невозможности покрывать ежемесячные платежи.

Чем мы рискуем?

Любой кредит – это всегда риск. Ипотека не является исключением. Оформляя займ, следует понимать, что ежемесячно вы должны вносить крупные платежи на протяжении действия кредитного соглашения. Платить за два ипотечных кредита достаточно сложно.

В большинстве случаев заемщикам приходится отказывать себе во всем, чтобы не допустить просрочки. Кто-то остается без путешествий. Нередко граждане не могут покупать привычные продукты. Оформлять вторую ипотеку следует только в том случае, если вы уверены в стабильности своего дохода.

Существуют факторы, по причине которых вы можете не справиться с объемом ежемесячных платежей? От второго ипотечного кредита лучше отказаться.

Ошибка большинства заемщиков – неправильная оценка собственной платежеспособности. Не стоит рассчитывать на быстрое покрытие первой ипотеки, после которой выплата второй не составит труда.

Есть и те, кто надеется продать первую квартиру и покрыть вырученными деньгами второй займ. Не всегда жилье продается быстро. При желании оформить последующий жилищный кредит следует опираться лишь на реальный уровень дохода семьи.

Только в этом случае вы можете быть уверены в удачном погашении и первой, и второй ипотеки.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/dengi_tam/vtoraia-ipoteka-pri-nepogashennoi-pervoi-zachem-tak-riskovat-5d9dd0f8f73d9d66d7127b28

Вторая ипотека: нюансы получения второго займа

Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

Нередко ипотечным заемщикам в купленной квартире становится тесно. Решить вопроса можно, взяв новый жилищный кредит, но дают ли банки вторую ипотеку, если в наличии одна уже есть?

Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую: статистика

Основные заемщики по ипотечным кредитам – молодые семьи. Средний срок кредитования – 15 лет. За этот срок жизненные обстоятельства меняются – к примеру, рождаются дети. Новое просторное жилье может понадобиться до того, как уже взятый квартирный кредит будет погашен.

Целевых программ по второй ипотеке нет, но формально второй заем доступен.

Документы для оформления второй ипотеки:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справки, подтверждающие размеры ежемесячных доходов;
  • военный билет;
  • свидетельства о браке и рождении детей;
  • трудовая книжка;
  • страховой полис;
  • документ об окончании учебных заведений (все что есть).

Возможно ли взять вторую ипотеку: теория

Если семья за прошедшие годы собрала сумму на еще один первичный ипотечный взнос – в данном случае ставка может быть 50% и выше, – а также, согласно данным БКИ, не имела просрочек по выплатам, то банк будет оценивать ее кредитоспособность. Это значит, что сумма платежей по первой и новой ипотеке не должна быть больше 50% от общего подтвержденного дохода. В него входит не только зарплата на основном месте работы, но также:

  • плата за работу по совместительству;
  • дивиденды по вкладам и ценным бумагам;
  • средства, полученные за сдачу имущества в аренду;
  • другие законно задокументированные поступления.

Кроме этого, банк будет оценивать все другие аспекты – каждый из них будет повышать либо понижать ваши шансы на одобрение второй ипотеки:

  • Кредитная история – у добросовестных заемщиков шансы выше.
  • Количество иждивенцев, в том числе несовершеннолетних детей, – влияет на прожиточный минимум семьи и его долю в общем доходе. Чем меньше семья при прочих равных, тем выше шанс получить ссуду.
  • Долговой остаток оплаты по первой ипотеке – если первый жилищный кредит погашен на 65-75%, ваши шансы получить второй увеличиваются.
  • Возраст – до 35, максимум 40 лет – когда уже есть стабильный доход, при этом вы еще достаточно активны и здоровы.

Другие положительные факторы для одобрения заявки – стабильно высокий доход, возраст всех участников сделки моложе пенсионного, длительный непрерывный трудовой стаж у одного работодателя, постоянная прописка в одном городе.

Как получить вторую ипотеку: практика

Если клиент может внести первоначальный залог личными средствами, банки охотнее одобряют ипотечные заявки. На практике у большинства семей первоначального взноса нет. Теоретически банк может взять вместо него в залог первую кредитную квартиру, застрахованную по всем правилам ипотеки. При этом предпочтение отдают ликвидной элитной недвижимости, по которой уже выплачено около 90% займа.

Также учитывайте, что ставка по второму жилищному кредиту будет на 3‒5% выше стандартной, потому что банковские риски выше. Клиентам с хорошей кредитной историей могут предложить более лояльные условия: снизить сумму первичного взноса и/или процентную ставку, разработать более посильную схему ежемесячных платежей.

Эксперты советуют таким заемщикам в первую очередь обращаться в «свое» банковское отделение. Это ускоряет процедуру принятия решения. Если ваш банк предлагает невыгодные условия, изучите ипотечные программы конкурентов.

Иногда есть смысл не только взять в другом банке второй кредит, но и перевести в него первый. Чтобы убедить финансовое учреждение в своей платежеспособности и надежности, подготовьте максимальное количество документов.

Как показывает практика, большинство банков не выдают кредиты под залог не только ипотечной, но даже необремененной залогом недвижимости. В сложившейся ситуации единственный реальный вариант улучшить жилищные условия – продать первую квартиру, погасить долг и оформить ипотеку на вторую. Банки нередко просят за свое согласие на такую сделку 1% от невыплаченного остатка либо отказывают.

Специалисты рекомендуют искать покупателя, который согласится погасить остаток по первому кредиту за определенную скидку. Скупка находящихся в залоге квартир – отдельный бизнес; операторы, специализирующиеся на таких сделках, выкупают ликвидную недвижимость со скидкой 10% от рыночной цены.

Материнский капитал и вторая ипотека

Погашать новую ипотеку вы можете деньгами, полученными от государства в качестве финансовой помощи при рождении второго ребенка. При этом банк будет считать, хватит ли вашей семье денег, чтобы выплачивать два кредита одновременно. Материнский капитал вы можете использовать качестве первичного взноса.

Военная ипотека второй раз

Условия армейской ипотеки не позволяют использовать эту программу, чтобы получить второй жилищный кредит. Сначала вам нужно снять все запреты с первой квартиры и только после этого брать второй займ. Если у вас нет на это собственных средств, можете оформить потребительский кредит.

Вторая ипотека и налоговый вычет

С 1 января 2014 года плательщики НДФЛ при покупке второго жилья могут подавать заявление на получение повторного налогового вычета.

При этом первая квартира должна быть куплена после 1 января 2014 года (это дата регистрации, указанная в свидетельстве о праве собственности), а право на максимальный имущественный вычет должно быть реализовано в полном объеме.

Общий размер налогового вычета по всем сделкам не может превышать 13% либо 2 миллионов рублей.

Возврат НДФЛ по процентам возможен только по одному объекту недвижимости. Если первую квартиру вы купили до 01.01.2014, второй налоговый вычет законодательством не предусмотрен.

Так можно ли получить вторую ипотеку? Обязательно стоит попытаться. На практике же примерно в 80% случаев для этого приходится продавать первое ипотечное жилье.

Как увеличить шансы на одобрение второй ипотеки:

  • Внести первоначальный взнос в сумме 10-15% от стоимости жилья собственными средствами или материнским капиталом.
  • Собрать все возможные документальные подтверждения дополнительных источников дохода, помимо зарплаты.
  • Подать заявку на получение ипотеки в банк, в котором вы ‒ зарплатный клиент.
  • Предоставить в залог дополнительное имущество – автомобиль, дачу, земельный участок, коммерческую недвижимость. Его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неплатежеспособности перекрыть долг. По согласию первого кредитора в качестве залога можно использовать первую ипотечную квартиру, если все суммы сопоставимы.
  • Предложить банку платежеспособного поручителя не пенсионного возраста. В этом случае вы сможете показать высокий суммарный доход.
  • Застраховать залоговое имущество и собственную жизнь.

Рекомендации при отказе

Если банк не одобрил вашу заявку на выдачу 2-й ипотеки, есть несколько вариантов последующих шагов:

  • Подать повторную заявку – технически это можно сделать не раньше, чем через 2 месяца.
  • Обратиться в другой банк.
  • Продать первую ипотечную квартиру. Так как она находится в залоге, потребуется разрешение первого кредитора. Другой вариант продажи – под соответствующий договор взять у покупателя задаток в размере долга перед банком, погасить кредит и получить остаток средств по купчей.
  • Оформить потребительский кредит и погасить первую ипотеку.

Целесообразность получения второй ипотеки: когда стоит идти на такой риск

Оформление второй ипотеки – большой риск. Ежемесячные выплаты по двум кредитам «съедают» основную часть среднестатистического дохода. За долгий срок выплат источники доходов вероятно изменятся. Эти риски нужно учитывать при принятии решения о повторном кредитовании.

По мнению экспертов, вторая ипотека объективно обоснована, если ваши жилищные условия безотлагательно нуждаются в улучшении и/или ваш семейный бюджет позволяет безболезненно платить два крупных кредита.

Источник: https://www.6543210.ru/info/vtoraya-ipoteka/

Как взять вторую ипотеку, не погасив первую?

Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

В жизни случаются разные ситуации, потому клиенты банков часто задают вопрос: «Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую?». Рассмотрим все нюансы.

Ипотечное кредитование регулируют 2 нормативных документа – ФЗ №102 и Гражданский кодекс РФ. Изучив данные источники, можно прийти к выводу, что банк не может отказать клиенту в получении ссуды на покупку жилья только по той причине, что он уже выплачивает аналогичный кредит.

Если гражданин обладает большим доходом и соответствует основным требованиям финансовой организации, оформление повторной ипотеки является возможным. Однако в этом случае заемщик может столкнуться с довольно жесткими условиями и ограничениями.

Условия получения второго кредита

Если вы не знаете, можно ли взять 2 ипотеки в Сбербанке или любой другой финансовой организации России, ознакомьтесь с основными требованиями, выдвигаемыми при получении повторного займа:

  • Платежеспособность клиента. Кредитор оценивает как основные, так и дополнительные доходы семьи. Главное, чтобы они имели документальное подтверждение. Кроме этого специалисты высчитывают, какую именно долю от общей прибыли будут занимать выплаты по двум платежам (не более 60% от общей суммы);
  • Чистая кредитная история. По каждому запросу на оформление жилищного займа выполняется тщательная проверка, позволяющая выявить наличие просрочек и задолженностей;
  • Число иждивенцев и несовершеннолетних. На каждого из них дается определенный прожиточный минимум, вычитаемый из доходов заявителя. Именно поэтому число иждивенцев напрямую влияет на максимальный размер суммы, которую заемщик сможет выделять на погашение кредита;
  • Долговой остаток по первой ипотеке. Можно ли оформить две ипотеки на одного человека? Можно, однако на момент оформления второго займа первый должен быть погашен на 70%;
  • Размер первоначального взноса. Как правило, он составляет от 10 до 30% от стоимости жилья;
  • Предоставление залогового имущества. Ним может выступать как покупаемая недвижимость, так и другие ценности, предложенные заемщиком;
  • Срок давности первой ипотеки (действует не во всех банках). С момента оформления первого жилищного займа должно пройти достаточное количество времени (к примеру, если он был взят на 15 лет, то хотя бы 5).

На заметку! Еще одним важным фактором является наличие кредитной карты. Считается, что она снижает расчетный показатель платежеспособности клиента, поэтому некоторые учреждения могут потребовать ее закрытия.

Не менее строгой оценке подвергается и сам заявитель. Он обязан соответствовать сразу нескольким критериям:

  • Гражданство – РФ;
  • Возраст – от 21 до 65 лет (на момент погашения ипотеки);
  • Постоянная регистрация в данном городе;
  • Официальное трудоустройство;
  • Стаж работы на последнем месте – не менее 6 месяцев.

Документы для оформления второй ипотеки

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2020 году, потенциальный заемщик должен предоставить банку такой пакет документов:

  • Внутренний паспорт (оригинал и копию);
  • Свидетельство ИИН (копию);
  • Технические бумаги на приобретаемое жилье;
  • Свидетельство о браке (если есть);
  • Документацию на созаемщиков и поручителей;
  • Справку о доходах;
  • Первый ипотечный договор;
  • СНИЛС;
  • Выписку из банка, в котором взят первый кредит (позволяет судить о размере оставшегося долга);
  • Заявление на оформление нового кредита;
  • Свидетельство о рождении ребенка (если есть);
  • Трудовую книжку (копию).

На заметку! Все сделки рассматриваются в индивидуальном порядке, поэтому кредитор вправе потребовать дополнительные справки, подтверждающие чистоту и надежность клиента.

Также отметим, что при обращении в несколько финансовых организаций клиенту нужно собрать по одному пакету документов для каждой из них. Это касается и оформления ссуды на 2 квартиры сразу, и тех банков, от которых был получен первый жилищный заем.

Как повысить свои шансы?

Многие интересуются, можно ли взять одновременно две ипотеки и есть ли способ повысить свои шансы на успех? Закон не запрещает оформлять сразу 2, а то и 3 жилищных займа. Главное, чтобы у клиента хватало денег на их покрытие.

Что касается одобрения повторного кредитного договора, для его получения необходимо выполнить несколько действий:

  • Предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов (например, соглашение о сдаче в аренду собственной недвижимости, не состоящей в залоге);
  • Привлечь максимальное количество поручителей и созаемщиков. В этом случае банк будет оценивать общий доход, однако помните о том, что созаемщики должны быть платежеспособными и отвечать возрастным критериям;
  • Иметь большой стаж работы (желательно непрерывный). Что касается неофициального трудоустройства, оно делу не поможет, так как любой денежный источник обязан иметь соответствующее подтверждение;
  • Пребывать в финансово-устойчивом возрасте – 25-35 лет;
  • Располагать дополнительным имуществом (автомобилей, с/х техникой, дачей, домом и т. д.);
  • Обладать материнским капиталом – используя его в качестве первоначального взноса, можно значительно снизить процент;
  • Максимально рассчитаться с имеющимися долгами;
  • Оформить страхование здоровья, жизни и покупаемого объекта;
  • Выплатить большую сумму первоначального взноса.

Совет! Специалисты рекомендуют заключать ипотечное соглашение на максимально большой срок.

Это позволит снизить сумму ежемесячных платежей и повысить вероятность одобрения. К тому же вы всегда сможете закрыть ссуду досрочно. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Как быть в случае отказа?

Получив отказ на оформление второго ипотечного договора, потенциальный заемщик может действовать следующим образом:

  • Подать новую заявку через какое-то время (не раньше, чем через 2 месяца);
  • Обратиться в другие финансовые организации. Не сумев оформить кредит в одном банке, смело обращайтесь в другие;
  • Продать первый объект недвижимости (если в нем уже нет необходимости – например, возникла потребность в расширении жилплощади). Так как ипотечная квартира находится в залоге у банка, заемщику понадобится письменное согласие на ее реализацию;
  • Взять потребительский кредит для погашения действующей задолженности. Этот способ является одним из самых рискованных, ведь потребительские ссуды предусматривают более высокие процентные ставки.

Какой банк выбрать для новой ипотеки?

Для получения второго займа для покупки жилья клиент вправе обратиться в любую финансовую организацию. Ею может выступать:

  • Обслуживающий банк. Если сотрудничество со старым кредитором вас устраивает, не бойтесь снова воспользоваться его услугами. При отсутствии задолженностей и высоком уровне доходов заемщика причин для отказа нет. Мало того, в этом случае вероятность одобрения будет более высокой;
  • Зарплатный банк. Своим зарплатным клиентам финансовые организации предлагают не только самые выгодные условия кредитования, но и упрощенный процесс оформления ипотеки (меньший пакет документов, быстрое рассмотрение дела и т. д.);
  • Новый банк. Решив оформить две ипотеки в разных банках, будьте готовы к тщательной проверке собственной личности, платежеспособности и кредитной истории. В этом случае вероятность одобрения является весьма неоднозначной. С одной стороны многие банки относятся к таким заемщикам с опаской и недоверием. С другой – подача ипотечных заявок в два учреждения сразу значительно повышает ваши шансы на успех, ведь одно из них может отказать, а второе – дать добро. Если согласятся оба, вы сможете выбрать то, которое предлагает более выгодные условия. Правда, такая схема действует только при оформлении двух совершенно новых кредитов.

Совет! Не стоит скрывать наличие ипотеки или же долгов по ней. Во время проверки истина все равно всплывет наружу, а уличенный во лжи клиент однозначно получит отказ.

Теперь вы знаете, как взять вторую ипотеку, не погасив первую. Остается лишь отметить, что наличие кредитов – это всегда большой риск, поэтому перед подписанием очередного соглашения оцените свое финансовое состояние и подумайте о том, так ли нужна вам срочная покупка дополнительной недвижимости.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-vzyat-vtoruyu-ipoteku-ne-pogasiv-pervuyu/

Можно ли взять вторую ипотеку: погасив первую и в других случаях

Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

Ипотека – длительные взаимоотношения с банком, в течение которых могут происходить значительные изменения в семье, например, рождение ребенка. Часто это приводит к необходимости расширения жилплощади и заемщики начинают рассматривать варианты оформления второй ипотеки до полного погашения первой.

  1. Что следует учесть?
  2. Критерии доступности второй ипотеки
  3. Условия второй ипотеки
  4. Вероятность одобрения
  5. Что делать при отказе?
  6. В каком банке взять вторую ипотеку?

Что следует учесть?

Любой банк стремится к увеличению клиентской базы, но оформление второго ипотечного кредита – высокий риск для банка, поэтому данные клиента будут рассматриваться более тщательно.

Перед принятием решения об оформлении второй ипотеки в первую очередь следует учитывать доход и оценивать платежеспособность длительное время, так как наличие второго кредита существенно повышает финансовую нагрузку – для положительного решения по оформлению второй ипотеки без погашения первой недопустимо наличие просрочек текущих платежей.

Законодательно не запрещено оформление нескольких кредитов на одно физическое лицо, в том числе и ипотечных, но необходимо определить основные моменты:

  • Платежеспособность: оформление второй ипотеки возможно, если выплаты по обоим кредитам будут составлять не более 40% от общего дохода клиента (для повышения уровня доходов можно привлекать созаемщиков).
  • Кредитная история: для получения одобрения на заявку о втором кредитовании необходимо иметь абсолютно чистую кредитную историю и не допускать просрочек по действующему кредиту.
  • Необходимость первоначального взноса: некоторые банки разрешают использование материнского капитала в данном качестве.
  • Качественные характеристики объекта недвижимости: после предварительного одобрения заявки клиента банк предоставляет в распоряжение заемщика 3 месяца, в течение которых он должен выбрать объект, приобретаемый с использованием заимствованных средств. Оценщик банка анализирует выбранный объект и только после этого принимается окончательное решение банка об одобрении ипотеки и проведении сделки. При наступлении неплатежеспособности клиента объект недвижимости выставляется на аукционные торги и его рыночная стоимость должна будет покрыть сумму кредита. 

Условия второй ипотеки

В большинстве случаев вторая ипотека оформляется как отдельный кредитный договор на стандартных условиях.

Следует иметь в виду! Льготные категории заемщиков, например, оформившие первый ипотечный договор по государственной программе молодым семьям, не смогут воспользоваться государственной поддержкой второй раз.

Документы для оформления:

  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (ипотека доступна гражданам РФ и иностранным гражданам, осуществляемым трудовую деятельности на территории страны);
  • анкета-заявление, в которой указываются основные данные потенциального заемщика, сведения о составе семьи, уровень ежемесячного дохода и иные существенные данные;
  • подтверждение дохода (2НФДЛ или справка, оформленная по форме банка – можно распечатать на официальном сайте или взять образец в территориальном отделении банковского учреждения).
  • подтверждение наличия первоначального взноса;
  • заверенная копия трудовой книжкой с отметкой о том, что сотрудник работает по настоящее время;
  • в некоторых случаях банк может потребовать справку об отсутствии просрочек по действующему кредиту, но, как правило, большинство банков проверяют эту информацию, отправляя данные клиента в бюро кредитных историй.

Следует иметь в виду! Некоторые банки выдвигают требование о максимальном размере действующих обязательств клиента, данные условия следует уточнять в самом кредитном учреждении.

Заявление заполняется в любом территориальном подразделении банка или оформляют предварительную заявку онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет полученную документацию, связывается с клиентом и работодателем для уточнения данных. Затем принимается предварительное решение.

ПАО Сбербанк предлагает дополнительный сервис подачи электронной заявки, позволяющий получить одобрение дистанционно и загрузить документы для оценки выбранного объекта недвижимости без посещения офиса.

Вероятность одобрения

Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования.

В условиях высокой конкуренции среди банков для привлечения клиентов, при наличии у заемщика достаточного количества собственных средств для внесения первоначального взноса и подтверждения высоких уровней доходов есть довольно высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения действующего кредитного обязательства.

Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.

Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.

Что делать при отказе?

При получении отказа на оформление второго ипотечного договора есть несколько вариантов действий потенциального заемщика:

  • подача повторной заявки через определенное время (повторная заявка доступна не ранее чем через 2 месяца);
  • обращение в сторонние банки;
  • реализация первого объекта недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то потребуется письменное разрешение. Можно договориться с покупателем о внесении части средств для полного погашения обязательств перед банком, снятия обременения с недвижимости и оформление стандартной сделки купли-продажи;
  • оформление потребительского кредита для погашения действующей ипотеки: высокорисковый способ погашения обязательств, так как ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке.

В каком банке взять вторую ипотеку?

С повышением спроса на ипотечные кредиты конкуренция среди банков увеличивается, и появляются все более новые ипотечные программы, по которым можно оформить договор по сниженным ставкам в сравнении с действующим договором.

Примечание! ПАО Сбербанк предлагает своим клиентам специальные условия по снижению процентных ставок при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика, а также при прохождении электронной регистрации.

Старый или новый банк?

Для сокращения времени оценки личности заемщика и его платежеспособности целесообразнее обращаться в банк, с которым заключен первый ипотечный договор. Банк оценит историю взаимодействия с клиентом, рассчитает риски и примет решение в короткие сроки на основе изученной информации. Также надежным клиентам могут быть предоставлены сниженные процентные ставки.

При отказе банка предоставить кредит можно подать заявки в сторонние кредитные учреждения, так как разные банки имеют собственные критерии для оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, в сторонних банках могут быть более выгодные условия кредитования.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-vzjat-vtoruju-ipoteku/

Как оформить вторую ипотеку, если первая еще не погашена?

Дают ли вторую ипотеку не погасив первую

Законодательно количество кредитных договоров у одного заемщика ничем не ограничивается. Это касается любых сделок, в т. ч. ипотечных кредитов. Условия получения второй ипотеки зависят от кредитной политики банка, индивидуальных показателей заемщика.

Банки выставляют заемщику более строгие требования, заявки рассматриваются в индивидуальном порядке, решение кредитора зависит от многих показателей.

Когда возникает необходимость в получении второй ипотеки

Ипотечный договор заключается на 20–30 лет. За это время у заемщика может многое поменяться, например, увеличивается семья, появляется необходимость в дополнительной площади, или вырастают дети и им требуется отдельное жилье и т. д.

Данная необходимость может возникнуть у созаемщиков по ипотечному кредиту.

До тех пор, пока договор, по которому клиент выступает солидарным заемщиком, не погашен, для банка он будет являться заемщиком по ипотечному договору со всеми обязанностями, вытекающими из него.

Поэтому, если созаемщик решит приобрести собственное жилье в кредит, первая ссуда будет учитываться в определении платежеспособности, качества обслуживания кредита.

Если до полного погашения действующей ипотеки осталось немного времени, а клиент получает специальное предложение от банка или застройщика о получении нового кредита на выгодных условиях.

В этом случае можно оформить второй договор, а после погашения первой ипотеки, и переезда на новую жилплощадь, сдать имеющуюся квартиру в аренду и погашать новый кредит получаемой арендной платой.

Условия предоставления

Банки не разрабатывают отдельных программ для оформления второй ипотеки. Условия ее получения, требования к заемщикам, остаются стандартными.

Требования к заемщику:

  • Гражданство РФ, наличие временной или постоянной регистрации;
  • Возраст с 21 года до 70–75 лет на момент погашения кредита;
  • Достаточная платежеспособность;
  • Наличие необходимого трудового стажа;
  • Положительная кредитная история.

Основные параметры ипотеки:

  • Сумма от 300 тыс. р. до 60 млн. р.;
  • Срок от 1-3 лет до 25-30 лет;
  • Ставка от 8,5 до 13-14% годовых;
  • Первоначальный взнос от 10-15%, есть предложения без первоначального взноса.

Оформить кредит можно в банке, где клиент имеет задолженность или выбрать другого кредитора. Следует учитывать, что своим клиентам банки предоставляют более лояльные условия, новые заемщики получают, как правило, максимальный процент, к ним выставляются более жесткие требования.

Если клиент соответствует требованиям банка, оформлять вторую ипотеку лучше в той кредитной компании, где оформлен первый кредит.

Нюансы оформления

Особенностью рассмотрения второй заявки на ипотеку является расчет уровня платежеспособности клиента. Теперь от величины его ежемесячного дохода будет вычитаться сумма ежемесячных платежей по действующему кредиту, другие обязательные траты. Сумма его чистого дохода должна будет превышать сумму ежемесячных платежей по второму кредиту как минимум в 2 раза.

Например, клиент ежемесячно платит за ипотеку 25 тыс. руб. Он обращается в банк за новым ипотечным кредитом в сумме 5 млн. р., сроком на 30 лет, с платежом 45 тыс. руб./месяц. В этом случае, величина его чистого дохода (за минусом других обязательных расходов), должна составлять минимально 140 тыс. руб./месяц:

  • 25 тыс. руб. (платеж по первой ипотеке) + 45 тыс. руб. (платеж по второй ипотеке) = 70 тыс. р.
  • 70 тыс. руб. Х 2= 140 тыс. руб.

Расчет является приблизительным, и определяет соотношение уровня доходов заемщика к платежам по новому договору. На доход заемщика оказывают влияние количество иждивенцев, величина коммунальных платежей, другие обязательства (алименты) и т. д.

Если в банк обращается созаемщик по ипотечному договору, вычитаться из его доходов будет вся сумма ежемесячных платежей по действующему договору, независимо от того, сколько заемщиков/созаемщиков участвуют в сделке.

Вторым важным нюансом получения новой ипотеки является качество обслуживания долга действующего кредита.

Следует понимать, что оформление нового кредита будет возможным только, если заемщик имеет безупречную кредитную историю.

Не допускаются просроченные платежи даже на несколько дней в течение 6-12 месяцев, до обращения за новым кредитом.

При наличии просрочки в более ранний период, лучше подтвердить документально причины ее появления.

Например, клиент внес оплату через другой банк и деньги были зачислены на следующий день после наступления даты платежа из-за технических сбоев, можно взять справку из банка-плательщика.

Как оформить сделку

Оформляется вторая ипотека аналогично первой. Процесс состоит из нескольких этапов.

Сначала следует определиться со своими возможностями обслуживания новой задолженности. Для этого проводится анализ рынка недвижимости, изучаются актуальные предложения по стоимости и условиям, определяются с суммой, величиной первоначального взноса и сроком кредита.

При помощи ипотечных калькуляторов можно рассчитать сумму ежемесячных платежей, вычислить, сколько всего составят взносы по кредитам, сравнить их со своим доходом.

Необходимо рассчитать риски, какие могут возникнуть при длительном сроке кредитования: болезнь, увольнение с работы, возможно ли получение дополнительных доходов в будущем и т. д., возможность оплаты кредита из других источников доходов.

Далее следует выбрать банк для оформления сделки. Обращаться к другому кредитору можно, если банк отказал в повторной выдаче или при наличии у другой кредитной организации специальных выгодных предложений.

Сбор документов. В индивидуальных случаях вторую ипотеку можно оформить по паспорту и второму документу. Это допускается для VIP-клиентов с зарплатными картами банка, положительной кредитной историей, если до полного погашения первого договора осталось 6-12 месяцев.

Стандартно заемщик должен представить следующий пакет документов:

1Паспорт
2Справка 2-НДФЛ. Ее можно заменить на справку о доходах по форме банка или подтвердить доход документом из пенсионного фонда или с сайта Госуслуг (если банк допускает такой способ подтверждения доходов)
3Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, владельцем собственного бизнеса, список документов будет зависеть от кредитора. Обычно требуются учредительные и финансовые документы компании за 2 отчетных периода, справки об оборотах по всем открытым расчетным счетам в банках, документы, подтверждающие наличие у компании собственности, об отсутствии задолженности по налогам и внебюджетные фонды и т. д
4Выписка из трудовой книжки
5Документы, подтверждающие наличие у заемщика иной собственности: выписки из ЕГРН о недвижимости, ПТС на автотранспорт и т. д.
6Если первая ипотека оформлена в другом банке, дополнительно предоставляется кредитный договор, график платежей, договора, обеспечивающие сделку, справки от кредитора о качестве обслуживания долга, остатке задолженности

Остальные документы предоставляются по требованию банка.

Оформление сделки:

  • Онлайн или в представительстве банка оформляется анкета-заявка. Главное не скрывать от кредитора информацию о фактическом состоянии дел, полно и точно внести все сведения о своем финансовом положении.
  • После получения документов, банк рассматривает заявку за 1-3 дня. При возникновении вопросов, с клиентом связывается менеджер компании, могут быть запрошены дополнительные сведения.
  • При положительном решении, клиенту дается срок до 6 месяцев на оформление сделки.
  • После выбора недвижимости, документы на нее с предварительным договором купли-продажи передаются в банк на согласование;
  • Клиент подтверждает наличие заявленной суммы первоначального взноса;
  • Подписывается кредитный договор, договор страхования недвижимости, договор залога и другие обеспечительные договора, уплачивается первоначальный взнос;
  • Кредит предоставляется после регистрации сделки в регистрационных органах.

Всего оформление сделки может занять от 5 дней и более.

Что повлияет на вероятность одобрения

Следует понимать, что при получении заявки на вторую ипотеку, если первая еще не погашена, банк будет проверять заемщика более тщательно, поэтому для увеличения вероятности одобрения сделки можно сделать следующее:

  • Обратиться в банк, где клиент получает заработную плату, чтобы кредитор видел достаточность доходов, их периодичность, смог оценить финансовое положение компании-работодателя.
  • Обращаться в банк за новой ипотекой не ранее, чем через 5-10 лет после пользования первым кредитом. Предоставить в банк обоснование необходимости в получении нового кредита. Например, если у заемщика выросли доходы и он сможет позволить себе более просторную жилплощадь, когда основная часть действующей ипотеки уже выплачена. Есть смысл получить новый кредит, а затем по согласованию с банком продать заложенную недвижимость, загасить остаток долга и направить оставшиеся деньги на погашение новой ипотеки.
  • Срок нового договора должен быть не большим, до 10-15 лет. Это уменьшает риск банка, и увеличивает шанс одобрения заявки.
  • Подтвердить документально наличие всех имеющихся доходов. Следует доказать банку, что даже, если на основной работе не будет заявленного дохода, заемщик имеет дополнительные источники, из которых возможно погашение кредита. Это может быть арендная плата, проценты от вложений в депозиты и т. д. Возможно привлечь созаемщиков, для снижения риска по сделке.
  • Если ранее была просрочка по действующему ипотечному договору, следует принести документы, объясняющие ее появление.
  • Заключить договор страхования не только приобретаемой недвижимости, но и жизни и здоровья заемщика.
  • Внести максимально возможный первоначальный взнос или предоставить в залог дополнительную недвижимость.
  • Если клиент является владельцем бизнеса, можно открыть расчетный счет в банке-кредиторе и показать обороты по нему в течение 3-6 месяцев, чтобы убедить банк в финансовой стабильности компании.

Цель всех этих действий – убедить банк в своей платежеспособности и благонадежности. В том, что при наступлении непредвиденных ситуаций заемщик сможет изыскать возможность своевременно обслуживать долг.

Вывод

Любой заемщик может обратиться в банк за повторной ипотекой даже, если первая еще не погашена. Решение банка зависит от многих параметров. Главными выступают высокая платежеспособность и положительная кредитная история клиента. Дополнительную роль играют статус заемщика в банке, подтверждение состоятельности, наличие нескольких источников доходов, величина первоначального взноса.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-oformit-vtoruyu-ipoteku-esli-pervaya-eshhe-ne-pogashena

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.