Депозит квартиры

Первый и последний. Залог при аренде квартиры – страховой депозит

Депозит квартиры

Залог за аренду жилья (страховой депозит) – это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Для того чтобы снять квартиру в Москве, нужно на руках иметь как минимум две суммы месячной оплаты за жилье, если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры.

Если Вы при поиске квартиры в аренду используете услуги агентства недвижимости, то нужно будет еще оплатить и услуги агентства, которые, как правило, составляют месячную арендную плату. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита.

Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора найма жилья, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за телефонные переговоры и прочие, оговоренные договором платежи.

Если нет задолженностей, квартира и имущество в возвращается в неповрежденном состоянии, то сумма страхового депозита подлежит возврату квартиранту в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита.

В быту еще можно услышать такие называния страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц»

.

Частный риэлтор в Москве – Татьяна Мамонтова

Агент по сдаче квартир в аренду

8-903-170-13-84

При этом смысл их сводится к одному – при подписании договора аренды квартиры, наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму.

Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

В действующем законодательстве нет точного определения страховому депозиту, что зачастую приводит к спорам о правомерности взимания наймодателем страхового депозита.

Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о Способах обеспечения исполнения обязательств.

Согласно нормам этой статьи в  ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком,  неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами.

Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения  выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении  обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья – наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору коммерческого найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя.

Обязательство – один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.

1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.

Из того, что было выше сказано, следует, что стороны имеют право в договоре найма жилья устанавливать конкретные виды обязательств, в данном случае обязательства по оплате за аренду жилья, и обязательства по возмещению убытков причиненных арендованному жилью и имуществу, и прочих обязательств, для гарантии исполнения которых можно использовать страховой депозит.

Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания – предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств это совершенно разные вещи.

Также страховой депозит,залог обеспечивает подушку безопасности от досрочного разрыва отношений.Т.к. при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателей у собственника квартиры или комнаты будет время на поиск клиентов на квартиру,и жилье не будет простаивать.

Пример .

Семья Ивановых сняла у вас квартиру за 25 т руб в месяц. При заключениии договора они оплатили за первый месяц, за последний месяц и комиссию агенту в размере 50%.

Прожив 6 месяцев, они решили съехать, предварительно уведомив хозяина квартиры за 30 календарных дней, что было прописано в договоре аренды квартиры. За текущий месяц у них проплачено. Они потребовали при съезде вернуть им залог, страховой депозит в размере месячной арендной ставки в 25 т.

рублей, но при осмотре квартиры хозяином, оказалось, что квартире нанесен ущерб (порвали диван, ободрали обои, сломали полку в шкафу и т.д). По согласованию сторон в данном случае страховой депозит возвращен не был и пошел на устранение повреждений.

В данном случае собственник квартиры поступил грамотно, взяв залог при заключении договора, этими деньгами он покрыл ущерб нанесенный в процессе эксплуатации его квартиры жильцами.

Еще пример. Лидия Ивановна сдала принадлежащую ей квартиру своим знакомым. При заселении договора она с жильцами не составляла и залога, страхового депозита не брала. Через 3 месяца хозяйка решила навестить нанимателей.

При посещении своей квартиры, оказалость, что жильцы сломали стиральную машину, сожгли утюг, прожгли новый диван, испачкали и ободрали местами обои и из квартиры пропали кое-какие вещи. Произошел скандал, налицо конфликт.

Лидия Ивановна вызвала полицию, жильцов этих выселили, поклеп на знакомых, которые рекомендовали ей этих людей, испорченные отношения с людьми, испорченное имущество, неприятный осадок после всего этого. Хозяйка в данном случае осталась у разбитого корыта. Не заключив договора аренды квартиры, она огалила себя со всех сторон.

Ремонт квартиры после этого лег полностью на ее плечи. А если бы был стаховой депозит, то он мог бы покрыть ущерб, нанесенный имуществу и квартире, но бывают случаи, что и сумма залога  не всегда может покрыть ущерб, причиненный жильцами.

Если вы решили сдать квартиру .

Первое. Обязательно составляйте договор аренды квартиры, найма жилья.

Второе. Всегда при сдаче квартиры (при сдаче комнат депозит берется реже) берите залог, плату за последний меcяц. Это будет вашей какой-никакой подушкой безопасности.

Третье. Постоянно инспектируйте квартиру. При невозможности, отсылайте с визитами своих знакомых, родственников, друзей.

Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что в последствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений.

Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать, сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита.

Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Но все же, для наймодателя, если он берет страховой депозит, безопасней будет не включать его в последний месяц проживания.

Лучше будет, когда на момент выезда квартирантов у Вас на руках останется денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет с чего удержать за ущерб!

Если при заключении договора найма жилья, Вы должным образом не проговорите, и не пропишите в договоре всех условий и возможных последствий, связанных со страховым депозитом, например таких, как:

– условия и обязательства по оплате за найм жилого помещения;

– условия и обязательства по возмещению последствий причинения вреда арендованному имуществу;

– одностороннее досрочное расторжение договора найма жилья;

– прочие условия договора найма жилья.

то в процессе аренды или при ее завершении могут возникнуть конфликтные ситуации, которые разрешить будет крайне затруднительно. Поэтому составление и оформление договора найма квартиры лучше всего доверить квалифицированным специалистам,риэлтору по аренде квартир и комнат, которые так же помогут в  решении спорных и конфликтных ситуаций возникающих в процессе аренды жилья.

Источник: https://agent112.ru/vopros-otvet-nedvizhimost/pervyj-i-poslednij.-zalog-pri-arende-kvartiry-strahovoj-depozit.html

Залог при аренде квартиры в 2020: страховой депозит при аренде квартиры или нежилого помещения

Депозит квартиры

Сдавая имущество с ремонтом, мебелью, техникой, хозяин квартиры хочет быть уверен в ответственности арендатора. Для этого он может потребовать оплатить залог при аренде квартиры. Сумма депозита зависит от условий договора. При заключении аренды с залогом необходимо знать некоторые особенности процедуры. Это позволит избежать рисков и затрат.

Что это такое?

Залог принято называть гарантийным депозитом. Он используется при заключении официального договора аренды у частного лица, в риелторской конторе.

Страховой депозит при аренде квартиры уплачивается сверх суммы за съем жилища. Он не является авансом и не учитывается при оплате арендатором услуг за месяц. Сумма, порядок оплаты и срок внесения наличных в качестве страховки за сохранение квартиры и имущества без повреждений оговариваются между сторонами.

Справка! При заключении договора с частным лицом депозит за квартиру при аренде требуется не всегда. Собственность класса люкс, в новых домах и с евроремонтом обычно не сдается без включения страховки в пункт договора. Недорогое жилье за городом, с минимальными удобствами и без мебели можно арендовать без оплаты дополнительного взноса.

Оформление аренды через риелтора в 90 % случаев требует уплаты залоговой суммы. Кроме нее клиент вносит наличные за комиссию посреднику, которая составляет 50 — 100% от суммы аренды.

Из видео вы узнаете что такое страховой депозит при аренде квартиры:

Для чего нужен?

Обеспечительный платеж в договоре защищает интересы собственника. Если владелец жилья столкнулся с безответственным съемщиком, который нарушает правила договора сдачи квартиры, он может полностью или частично не возвращать уплаченную сумму. Такое возможно, если это указано в договоре.

Страховой депозит – защита владельца недвижимости от неприятных обстоятельств:

  1. Упущенной выгоды. При неожиданном расторжении контракта собственник может найти желающих снять помещение не сразу.
  2. Причинения ущерба.
  3. Хищения мебели, техники, столовых приборов и других предметов обихода.
  4. Долга за коммуналку. Условие актуально, если обязанность перечислять по счетам за услуги ЖКХ в период сдачи квартиры возложена на временных жильцов.

Для того, кто снимает жилье, официальный договор – гарантия серьезного и ответственного собственника. При соблюдении условий аккуратным арендаторам не о чем волноваться.

Наличие предоплаты, прописанной в официальном документе, свидетельствует, что:

  • квартира находится в хорошем состоянии, так как владелец заботится о сохранности имущества;
  • сделка совершается по закону. Мошенники предпочитают не тратить время на заполнение бумаг.

Кто должен платить?

Обязанность по внесению залоговой суммы принадлежит съемщику имущества. Но не следует перечислять наличные сверх регулярного платежа без оформления договора.

В официальном документе должны быть прописаны условия предоставления гарантийного депозита, возврат суммы после расторжения аренды, права и обязанности сторон.

При подборе жилья следует внимательно изучить, в каких случаях депозит не подлежит возврату. При заключении договора через риелторов можно ознакомиться с образцом документа заранее, на сайте.

Это исключит конфликтные ситуации в будущем.

Важно! Если плательщика не устраивают правила возврата внесенных средств, следует их изменить, если владелец жилья согласится на новые условия. В ином случае лучше заняться поиском другого варианта.

Размер комиссии

Сумма депозита за обеспечение сохранности жилья устанавливается по соглашению сторон. Она может представлять собой процент от стоимости аренды в месяц либо фиксированную ставку. Обычно владельцы квартиры просят 50 или 100 % от аренды в качестве страхового депозита.

При подборе жилья через риелторов клиент должен внести наличные за услуги посредников, которыми выступают агентства недвижимости. В [year] году комиссия риелторов составляет не менее 20 % от оплаты в месяц. Большинство компаний требуют за свои услуги 100 % от размера стоимости съемного жилья в месяц.

Как оплачивать?

При заключении официального соглашения стороны оговаривают условия предоставления гарантийного депозита. Если у клиента есть возможность внести всю сумму при сдаче, арендодатель не будет постоянно напоминать ему о необходимости перевести дополнительные средства.

Но не все могут предоставить двойную оплату за месяц, поэтому некоторые клиенты просят рассрочку депозита. Окончательное решение о том, как и в каком объеме вносить залог, принимает владелец имущества. Наиболее распространенные варианты: оплата 50/50, рассрочка на 3 – 6 месяцев.

Разбивать взносы на год соглашаются не все арендодатели. Исключение – при оформлении договора на длительный период (6 и более месяцев) с общей предоплатой минимум 50 %.

Возвращается ли залог?

Вернуть внесенные за страховой депозит средства можно после расторжения аренды. До получения наличных собственник производит осмотр квартиры, чтобы проверить ее состояние и наличие имущества. Если у него отсутствуют претензии к тому, кто снимал жилье, залог возвращается в размере 100 %.

Иногда съемщики не отличаются аккуратностью и бережливостью. При повреждении имущества квартиры, исключая естественный износ предметов быта, мебели и других вещей внутри собственности, стоимость ремонта или замены вычитается из суммы гарантийного обязательства.

Справка! При подсчете размера причиненных убытков собственник должен представить документы о реальной стоимости имущества или тратах на ремонт. При этом сумма убытков рассчитывается, исходя из рыночной стоимости на дату обращения.

Каким образом вернуть?

Возврат ранее уплаченных средств после расторжения соглашения возможен 2 путями:

  1. В счет погашения за услуги. В таком случае квартиросъемщик не должен вносить наличные за последний месяц – сумма будет вычтена из размера депозита. Условие актуально, если клиент вносил 100 % комиссии. Если страховой взнос менее 100% от размера аренды, необходимо внести деньги соразмерно части долга.
  2. В размере перечисленной суммы. Если съемщик полностью погасил долг за проживание, он может вернуть гарантийный депозит.

Основанием для возврата взносов является соглашение между сторонами. В документе должны быть прописаны сроки, условия и обязанности участников, вне зависимости от типа жилья (квартира с удобствами или нежилое помещение).

Скачать бланк договора аренды квартиры с депозитом

Особенности договора

При составлении документа, в котором будут регламентированы условия предоставления жилья в аренду, пункту о залоге требуется уделить особое внимание. Отсутствие информации о гарантийном депозите в соглашении означает, что клиент имеет право не платить за возможный ущерб владельцу собственности.

Документ должен быть составлен минимум в 2 экземплярах. Одна копия будет у собственника, вторая принадлежит плательщику. Стороны обязаны соблюдать требования, прописанные в соглашении.

Передача наличных по гарантийному обязательству

В процессе внесения денежных средств в качестве страхового депозита плательщик должен отразить этот факт документально. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Онлайн-переводом.
  2. Наличными.

Внимание! Вариант передачи денег не может влиять на условия предоставления квартиры. Способ получения наличных должен устраивать обе стороны.

Оплата через банк

Для безналичного перевода рекомендуется использовать интернет-банк, СМС-команды или терминал. Средства будут перечислены на карту или счет собственника. При переводе через кассу организации срок поступления наличных достигает 72 часов, иногда взимается комиссия в размере 1 – 2 % за операцию, поэтому лучше отправлять деньги онлайн.

Доказательством передачи денежных средств будет чек, выписка или история операций плательщика. Преимуществом безналичного перевода залога является надежность: в случае утери чека клиент может обратиться в банк, чтобы получить копию подтверждающего документа.

Составление расписки

Расписка позволяет подтвердить факт передачи наличных между сторонами. На рынке недвижимости она часто выступает одним из документов, гарантирующих выполнение финансовых обязательств.

В процессе заключения соглашения об аренде жилья расписка обязательна, если денежные средства выданы собственнику лично в руки.

Владелец жилья должен отразить в документе:

  • ФИО;
  • личную информацию;
  • адрес прописки и проживания;
  • сумму полученных средств;
  • кто передал наличные;
  • дату и подпись.

Расписка гарантирует съемщику, что собственник недвижимости не оспорит факт получения наличных. То, что документ был составлен, указывать в договоре аренды нужно обязательно. Расписка прикладывается к копии соглашения и хранится до тех пор, пока съемщик не изъявит желание съехать с места проживания.

Справка! Рекомендуется, чтобы в документе о получении денежных средств было прописано, по какой причине плательщик выдал наличные владельцу собственности. Это необязательный пункт, но он поможет доказать наличие соглашения об аренде жилья, если возникнет спорная ситуация между сторонами.

Как отразить залог в документе?

При составлении или подписании соглашения на аренду квартиры залог должен указываться как отдельный пункт.

Следует расписать условия гарантийного взноса подробно:

  1. Сумма. Если она зависит от стоимости услуг по предоставлению съемной квартиры, требуется указать, какой процент от размера аренды нужно внести.
  2. Способ передачи денежных средств. При внесении наличными – приложить расписку в качестве подтверждающего документа. При безналичном переводе –указать, что может выступать доказательством перечисления наличных.
  3. Сроки внесения. Собственник квартиры имеет право требовать внести всю сумму залога сразу, при сдаче. Если хозяин идет на уступки, он должен прописать условия рассрочки платежей.
  4. Условия возврата/невозврата. Этот пункт наиболее важен для съемщика. Он должен внимательно ознакомиться, при каких условиях внесенные в качестве залога средства возврату не подлежат. Иногда владельцы могут завышать стоимость затрат на квартиру, поэтому до подписания соглашения нужно лично убедиться в правильном выборе объекта недвижимости и размере залога.

Важно! Сумма залога после оплаты не может быть изменена. Арендатор не должен уплачивать ее повторно. Если хозяин повышает стоимость аренды квартиры, он не может требовать доплаты за гарантийное обязательство при условии 100 % внесения средств по договору ранее.

Как снять квартиру без залога?

Залог при аренде квартиры в РФ не так распространен, как в Америке и европейских странах. При подборе жилья на рынке недвижимости не более 20 % частных собственников требуют внести предоплату.

Риелторы чаще заключают договор с гарантией, чем физические лица, предлагающие снять у них квартиру без посредников, поэтому при поиске жилья без страхового депозита лучше ориентироваться на объявления частных лиц.

Иногда хозяин готов сотрудничать и отказаться от залога, если съемщик убедит его в своей честности и ответственности. Повлиять на решение владельца можно только до заключения договора аренды.

Залог обычно требуют с дорогих квартир с ремонтом и всеми удобствами. При наличии мебели стоит обратить внимание на недорогую недвижимость.

В домах эконом-класса владельцы не требуют идеальной чистоты, а ремонт может частично отсутствовать, поэтому найти среди объявлений квартиру с арендой без залога здесь намного быстрее и проще.

Залог при аренде имущества – гарантия для владельца.

Он позволяет частично окупить затраты в случае сдачи жилья недобросовестным клиентам. Для арендаторов гарантийная оплата означает комфортабельные условия проживания.

Юрист о страховом депозите:

Плательщики могут договориться о рассрочке залога, получении скидки или его отмене, если собственник будет уверен в их порядочности. Рекомендуется соглашаться на оплату услуги только при указании страхового депозита в договоре аренды. Это обеспечит выполнение обязательств обеими сторонами в полном объеме.

Источник: https://vashdom.guru/arenda/straxovoj-depozit/

Что это такое страховой депозит при аренде квартиры?

Депозит квартиры

При съеме квартиры или дома в аренду собственник может поставить условие о выплате страхового депозита.

Зачем это нужно, насколько данное требование законно, как произвести окончательный расчет с арендодателем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Как оформить договор найма?

Специальный договор на депозит составлять не обязательно, можно в договор аренды включить дополнительный пункт о страховом депозите, условиях его внесения и возвращения.

Важно также четко конкретизировать, в счет возмещения, какого ущерба эти деньги могут остаться у арендодателя.

Подобный механизм исполнения договорных обязательств сторонами предусмотрен в ст. 329 ГК РФ, поэтому внесение условий страхового депозита в основной договор – вполне законное действие.

В договор аренды/найма включают условия открытия депозитного счета и порядок внесения на него денег.

Предлагаем вам образец договора аренды квартиры со страховым депозитом: Скачать.

Разумнее всего оговорить вклад в течение первого месяца, оплата же может быть произведена любым способом – наличными в банке, путем переброски денег со счета нанимателя на счет собственника и пр.

Важно, чтобы условия и сроки были конкретно указаны в пункте договора аренды.

Большинство банковских учреждений отлично знакомо с такой процедурой, как оформление страхового депозита.

Условия таковы: деньги вносятся одноразово, снимать средства и дополнять вклад нельзя, по истечению оговоренного срока начисленные проценты выдадут вместе с суммой депозита.

При передаче из рук в руки арендодатель обязан по всем правилам составить расписку в получении денег, зафиксировав не только сумму и дату, но и целевое назначение – страховка на случай причинения ущерба.

Передача средств без конкретизации их функции не дает возможности понять, что именно было оплачено – аренда, аванс, залог или иное, и не может быть принято в суде доказательством ввиду неопределенности.

При возврате страховой суммы наниматель обязан оформить расписку, удостоверив, какую именно сумму и когда он получил от хозяина квартиры.

Обязательным требованием является составление акта приема-передачи, являющегося приложением к договору найма.

В интересах обоих сторон подойти к оформлению акта не формально, а очень скрупулезно: не зафиксировав наличия некой вещи, владелец не будет иметь основания стребовать ее с квартирантов при расторжении договора.

Акт приема-передачи жилища при аренде – двусторонний документ, в котором наймодатель передает, а квартирант принимает в свое пользование мебель, бытовую технику, само помещение в отремонтированном состоянии, причем стоит не полениться и как можно подробнее описать марки бытовых приборов и оборудования, материал полов и пр.

Читайте статью, предоставление жилья по социальному найму — что это такое, тут.

Когда не берется страховой депозит?

Может ли арендатор сэкономить на страховом депозите? Это вполне возможно, если сдаваемая внаем квартира:

  1. Пустая – в ней нет мебели и бытовой техники;
  2. Требует ремонта, обстановка состоит из допотопной мебели.

При таких обстоятельствах страховой депозит арендодателем не берется, но и жить в обшарпанной квартире – приятного мало. В зависимости от притязаний квартирантов и их потребностей, возможен и такой вариант аренды.

Возврат

Возврат депозита после окончания срока действия договора – важная процедура, венчающая аренду жилища.

Оставить хозяину деньги у себя, при отсутствии ущерба, незаконно.

Если все в порядке, то следует вернуть квартирантам полную сумму депозита, с процентами банка.

В реальности порча имущества – не такое уж и редкое явление.

Прежде чем предъявлять счет, нужно определить размер потерь. Если приведена в негодность бытовая техника, то по акту приема-передачи совместным решением квартиранты с хозяином определяют, какой именно денежный эквивалент соответствует возмещению ущерба.

При порче полов, стен и т.п. стороны должны прийти к общему знаменателю по стоимости материалов для восстановления, прибавив на оплату работы специалиста.

Согласованная сумма компенсации ущерба остается в распоряжении наймодателя, если имеется остаток депозита, то его хозяин обязан вернуть арендатору.

Если депозитной суммы явно не хватает на покрытие убытков, тогда нанимателю придется доплатить.

При невозможности достигнуть договоренности мирным путем сумму компенсации определит суд.

Страховой депозит при сдаче квартиры в аренду – отлично зарекомендовавший себя метод, позволяющий арендодателю защитить свое добро от квартирантов-вандалов.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/chto-takoe-depozit-pri-arende/

Депозит или квартира – во что лучше вложить деньги, сравнение вложений в недвижимость с примерами

Депозит квартиры

Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают.

Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к.

непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год. 

Ежегодный ввод жилой недвижимости последние годы стабильно держится выше отметки 70 млн м2, что, если взять среднюю цену метра 50 тыс. руб. (средняя цена квадратного метра жилья, по данным Росстата, в 2018 году составляла 61,8 тыс. руб.), составляет 3,5 трлн руб.

 в стоимостном выражении. Иными словами, за последние десять лет только недвижимые активы россиян выросли более чем на 30 трлн руб. (цифра, конечно, требует уточнения, но порядок ясен).

И это без учёта старого жилого фонда, без коммерческой недвижимости и без учёта роста цен на недвижимость!

Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 

Предпочтения россиян по вложению свободных денег (%).

Источник данных: Ромир, 2004-2019

Поскольку столь явно выделяются два лидера, то имеет смысл провести подробный сравнительный анализ депозитов и квартир. В чём преимущество каждого их этих вариантов, и за кем останется последнее слово? Давайте смотреть. 

1. Доходность вложений

Параметр, который всех интересует больше всего, — это доходность. Точнее, средняя доходность на длительных временных интервалах.

Доходность вложений в квартиры складывается из:

  • номинального роста цены квартиры;
  • чистых арендных поступлений (арендные платежи минус расходы на содержание недвижимости, которые нельзя переложить на арендатора).

Доходность депозитов — это средний банковский процент за интересующий нас интервал времени.

На первый взгляд, квартиры переигрывают депозиты, поскольку доход от недвижимости складывается из двух частей. Инвестор получает 5–7% в виде поступлений от аренды и рассчитывает, что квартиры будут расти в цене (допустим, тоже по 5–7% в год). Однако на практике всё может оказаться намного скромнее.

В нулевые годы квартиры действительно быстро росли в цене (хотя это была, скорее, особенность времени, а не заслуга недвижимости, например, фондовые индексы тоже пышно зеленели), но после достижения пика в 2008 году цены на недвижимость росли средними темпами, не превышающими 1–2% в год (если опираться на цифры Росстата или данные портала irn.ru). Что касается дохода от аренды, многие считают только чистые поступления, игнорируя расходы (затраты на ремонт, поиск арендатора, администрирование, простои и т.д.). Реальная арендная доходность недвижимости, особенно региональной, чаще всего намного ниже, чем ожидания собственников.

В то же время вклады в банке приносят меньшую доходность (чем квартиры) в периоды экономического бума, но зато навёрстывают упущенное в периоды кризиса. Напомню, что во время кризисов цена на недвижимость падает, а проценты по банковским депозитам, наоборот, растут.

Поэтому в периоды кризиса депозиты обеспечивают существенно более высокую доходность, чем квартиры. Например, средняя ставка по вкладам на срок более года, по данным ЦБ, в 2015–2016 гг. составила почти 11%. https://www.cbr.

ru/statistics/pdko/int_rat/ Если же брать длительные периоды, то получается примерное равенство.

Резюме: по доходности — паритет.

2. Защита от инфляции

Один из аргументов сторонников «кирпича» в том, что недвижимость помогает защитить сбережения во время инфляции, в отличие от вкладов в банках, которые в этот период сгорают. В пример обычно приводят ситуацию начала 90-х. Аргумент не лишён смысла, если не считать, что инфляция вообще-то бывает двух принципиально разных видов:

  • инфляция спроса (когда растёт спрос на все товары, чаще всего из-за денежной эмиссии в особо тяжёлых формах приводит к гиперинфляции);
  • инфляция предложения (когда растут издержки производства и предложение сокращается).

Так вот, квартиры хорошо отыгрывают инфляцию спроса и плохо — инфляцию предложения.

Пример кризиса 2014 года наглядно продемонстрировал, что рост цен на товары, если он был вызван ростом издержек (в данном случае из-за курсовой динамики), не обязательно приводит к росту цен на квартиры. Тогда возникла даже обратная ситуация: большинство товаров росли в цене, а цены на недвижимость снижались.

Депозиты же хуже отыгрывают инфляцию спроса, но зато лучше — инфляцию предложения. Ставки во время инфляции растут, как и доходность вкладов. В итоге, если не брать ситуацию гиперинфляции (которая случается всё же нечасто), то оба инструмента защищают от инфляции примерно одинаково.

Резюме: и по этому параметру — паритет. 

3. Дисперсия

Важна не только средняя доходность за период, но и вариация (дисперсия) этой доходности. При прочих равных, чем ниже колебания, тем лучше для инвестора. Этот феномен прекрасно описывается поговоркой «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». Иначе говоря, лучше 10% стабильно каждый год, чем в первый год +20%, а в следующий — 0%.

По этой причине, например, акции не пользуются большим успехом у частных инвесторов, несмотря на хорошую среднюю доходность, поскольку никому не хочется сидеть на пороховой бочке и ждать, что в любой момент богатство может испариться так же быстро, как появилось. Когда сравнивают доходности разных инструментов, про это простое соображение почему-то всегда забывают.

Ведь у депозитов есть абсолютно гарантированная заранее известная доходность, а у квартир ничего подобного нет. Несмотря на имидж недвижимости как очень стабильного актива, цена на неё может колебаться в достаточно обширных пределах, в том числе и снижаться. Да и доход от аренды стабильным не назовёшь. В то же время депозит, номинированный в рублях, — всегда неубывающая функция.

Резюме: по этому параметру депозиты лучше. 

4. Риски (экспроприация)

Риски просадки стоимости активов были рассмотрены выше. Рассмотрим риск потери всего, или части актива, в результате экспроприации, т.е. нерыночные риски. Владелец недвижимости должен учесть следующие нерыночные риски:

  • риск оспаривания собственности бывшими владельцами;
  • принудительная экспроприация государством или крупным бизнесом;
  • потери по суду (развод, наложение ареста);
  • дробление недвижимости на доли и дальнейшая потеря контроля над недвижимостью;
  • воровство и грабёж (рейдерство).

Владельцы вкладов, особенно если это крупные суммы, также подвержены рискам экспроприации.

Особым статусом (страхуются) обладают вклады только до 1,4 млн, но и это не гарантирует сохранность накоплений (например, взыскание задолженности путём наложения ареста на вклад — гораздо более частая практика, чем ареста на недвижимость). Существенное преимущество недвижимости в том, что если это единственное жилье, то оно не может быть изъято по суду.

Резюме: по этому параметру квартиры лучше.

5. Лёгкость в управлении

Квартира требует постоянного внимания, поддержания её в жилом состоянии. Это не инвестиция из серии «купил и забыл», собственнику придётся тратить своё время, а значит, возникает проблема альтернативных издержек (речь об упущенных возможностях из-за того, что человек занимается недвижимостью, а не чем-то ещё).

Сдача недвижимости в аренду, особенно если объектов несколько, сегодня всё больше напоминает форму бизнеса, а не инвестицию. Финансовыми активами управлять гораздо проще. Чтобы открыть вклад, пополнить, пролонгировать, закрыть, перевести деньги не нужно даже идти в офис. Всё решается путём нажатия нескольких кнопок.

Депозиты не требуют никакого серьёзного вовлечения человека, в том числе морального. Это и в самом деле пассивный доход.

Резюме: по этому параметру депозиты лучше.

6. Ликвидность (быстрота обращения в деньги)

Депозиты фактически и есть деньги, скорость обращения в наличную форму у них близка к максимальной.

Квартиры обратить в денежную форму сложно и долго, да это никто обычно и не делает (большая часть продаж недвижимости совершается ради покупки другой недвижимости).

Понятно, что возможность иметь под рукой деньги, которые можно потратить на любые покупки, да ещё с гарантированной доходностью — одно из основных преимуществ депозита.

Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше. 

7. Гибкость и манёвренность

Ещё одно преимущество депозита — гибкость. Можно открывать вклады на короткие и длинные сроки, с пополнением и без, в разных валютах, с опцией снятия, можно строить знаменитые «лесенки» и т.п. Когда появляются более выгодные условия, ничего не стоит закрыть один счёт и открыть другой, более удобный. У квартир такой опции нет.

Обычно, на что хватает одобренного ипотечного кредита, то и покупается. Вариантов переложиться или диверсифицироваться нет вообще. Если вложение было неудачным, второго шанса, чаще всего, не предоставляется.

Многие «бетонные» инвесторы, которые серийно покупают и продают недвижимость, делают это до первой ошибки, после чего вся их стратегия летит в тартарары.

Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше. 

8. Делимость

Ещё одно очевидное преимущество депозита — это практически бесконечная делимость. Депозит может быть открыт на любую сумму, а минимальный порог вхождения в недвижимость — стоимость всей квартиры.

Поскольку средства подавляющего числа граждан ограничены, а квартиры покупаются на пределе финансовых возможностей, да ещё в кредит, на практике это означает, что инвесторы, которые отдали предпочтение депозитам, имеют значительную финансовую подушку, а у квартирных инвесторов — нет вообще ничего, кроме квартиры и долгов по ипотеке.

Если инвестору с квартирой срочно понадобятся деньги, даже относительно небольшая сумма, взять её будет просто неоткуда (т.к. он не может продать 1/5 или 1/10 своей квартиры: либо продавать всю целиком, либо брать кредит под залог). У владельца депозита такой проблемы не возникает. Логика меняется, когда инвестор обладает капиталом в десятки, сотни миллионов рублей.

В этом случае вложения в недвижимость становятся более разумными, т.к. позволяют ему «припарковать» свои деньги и сэкономить на операционных затратах при размещении вкладов. Но скажем честно, что подавляющее большинство квартирных инвесторов такими суммами не располагают и близко.

Резюме: и по этому параметру депозиты лучше.

Ниже просуммируем все результаты в таблице.    

КвартирыДепозиты
Доходность      +      +
Защита от инфляции      +      +
Дисперсия      —      +
Защита от рисков      +      —
Лёгкость в управлении      —      +
Ликвидность      —      +
Гибкость      —      +
Делимость      —      +

Как мы увидели выше, с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты заметно переигрывают недвижимость. Единственный параметр, по которому квартиры лучше, — это защита от нерыночных рисков (что, впрочем, компенсируется рыночными рисками, см. «Дисперсия», где уже вклады впереди).

Во всём остальном депозиты смотрятся намного заманчивее — при сопоставимых доходностях они просто-напросто более удобны в использовании. Тогда почему всё-таки народ упорно вкладывает деньги в недвижимость? Ответ можно найти в психологии, культурных особенностях, а также в неразвитости финансового рынка России.

Проще говоря, люди боятся вкладывать деньги во что-то кроме реальных (осязаемых) активов.

В нормальной экономической ситуации недвижимость не должна рассматриваться как инвестиция — это важнейшее потребительское благо, крыша над головой, но не финансовый продукт для получения прибыли! Инвестиционный бум в недвижимости приводит к росту цен и лишает обычных людей возможности купить доступное жильё. Поэтому текущий квартирный ажиотаж — признак нездоровой ситуации в экономике, и ничего более.

Очевидно, что по мере роста экономики доля вложений в финансовые продукты будет увеличиваться, а в недвижимость — сокращаться. Квартиры, конечно, будут покупать, но уже преимущественно для утилитарных целей.

Источник: https://journal.open-broker.ru/investments/depozity-vs-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.