Депозит при сдаче квартиры в аренду

Содержание

Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Депозит при сдаче квартиры в аренду

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Для обозначения этого понятия также используются термины «гарантийный депозит», «обеспечительный платеж» и др.

, однако при этом их суть сводится к следующему: арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную одной арендной плате/плате за найм за определенный период) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу и/или исполнения обязательств по оплате аренды/найма и/или иных принятых на себя обязательств по договору.

Однако, несмотря на столь широкое применение данного инструмента, действующее законодательство не содержит такого понятия, как «страховой депозит» (для удобства понимания здесь и далее будем употреблять именно такой термин из всего ряда вышеупомянутых синонимов), что на практике зачастую приводит к серьезным спорам. Такие споры можно условно разбить на две группы:

1. Споры о правомерности использования страхового депозита для:а) обеспечения обязательств по уплате арендной платы/платы за найм;б) обеспечения обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу;в) компенсации за досрочное расторжение договора аренды/найма;

г) иных целей, предусмотренных или не предусмотренных договором аренды/найма.

2. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита:а) налог на добавленную стоимость;б) налог на доходы физических лиц;

в) иные налоги.

По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно «изобрести» такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита «с завидным постоянством» вызывает ожесточенные споры.

И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор/наниматель приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба.

Однако данная точка зрения представляется ошибочной.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм,  обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.

Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.

Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной, является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является  доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.

При сдаче квартиры в аренду/найм юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды/найма и иных материалов дела.

В заключение хотелось бы обратиться ко всем заинтересованным лицам.

Помните: отнесение регламентации вопросов, связанных со страховым депозитом на «откуп» сторонам договора с одной стороны, предоставляет им относительную свободу в установлении условий использования страхового депозита, с другой – создает дополнительные сложности, так как в отсутствие специального правового регулирования применение общих норм гражданского права для неспециалистов может быть крайне затруднительно. Поэтому разработку соответствующих условий (и тем более, решение уже возникшего спора) лучше всего поручить квалифицированным юристам.

Алла Лягина,директор юридического департамента

комапнии IntermarkSavills

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27d49a7947a78ce92d82

Что такое залог при съеме квартиры в 2020 году? Возвращается ли?

Депозит при сдаче квартиры в аренду

Правожил.com > Аренда > Что такое залог или страховой депозит при съеме квартиры и для чего он нужен?

Сдавая жилье во временное пользование, его владельцы всячески пытаются обезопасить себя от неблагоприятных последствий. Поэтому так важно знать что такое залог при съеме квартиры.

Ведь кроме предъявления требований к потенциальным жильцам, установления правил проживания, стоит закрепить отношения на бумаге. Более того, будущим жильцам нужно быть готовыми и к внесению страхового залога (депозита) при вселении. Когда и в каком размере он вносится, расскажем далее.

Что значит залог при аренде квартиры

Залогом при съеме/сдаче квартиры является денежная компенсация арендодателю, которая будет гарантом выполнения обязательств договора для каждой из сторон. Такое определение обозначено в статье 329 Гражданского кодекса РФ.

Другими словами, это денежная сумма, которая останется у собственника при нарушении квартирантом условий соглашения.

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса РФ залог является страховой выплатой в случае причинения ущерба следующего плана:

  • сознательной или несознательной порчи имущества;
  • разрушения жилых помещений — изменения внутренних конструкций
  • хищения, организация перепланировки;
  • поломки мебели или бытовой техники.

Компенсация полагается также и соседям, если им был причинен ущерб ответственным квартиросъемщиком: при затоплении, других противоправных действий.

Сумма залога обычно эквивалентна месячному платежу за съем жилья. Более конкретная величина может быть предусмотрена сторонами.

Для чего нужен залог при аренде квартиры

Требований о передаче залога на законодательном уровне не предусмотрено. Квартиросъемщик может просто оплатить дополнительно месяц проживания или более. Если собственник возражать не будет, договор может быть подписан на основании таких условий. На практике бывает по-другому.

Залог представляет собой страховой депозит — сумму, которую арендодатель гарантированно получит в случае нарушения арендатором условий договора.

Страховой депозит подтверждает серьезность намерений собственника жилья сдать его в аренду на продолжительное время. Это позволяет квартиросъемщику надеяться на то, что договоренности действительно будут выполнены.

Требования к расписке

Расписка вовсе не является свободным сочинением на тему передачи средств, а представляет собой важный документ, требующий соблюдения определенных правил его составления.

Обязательное заверение у нотариуса законом не предусмотрено, но когда речь идет о приличной сумме или заключении договора через доверенных лиц, имеет смысл обратиться к государственному представителю, который засвидетельствует передачу денег.

Если решено обойтись без нотариуса важно:

  • точно указать, что сумма, переданная владельцу жилья – это именно залог (или депозит) , внесенный согласно договору найма;
  • обязательно указать информацию об обеих сторонах;
  • четко зафиксировать не только место передачи денег, но и время выплаты, вплоть до минут.

Главное – не стоит забывать о том, что деньги лучше передавать при свидетелях, которые подтвердят передачу взноса и поставят свои подписи под распиской.

Оговоренную сумму нужно вручить только хозяину жилья или человеку, который уполномочен действовать от его имени по нотариально утвержденной доверенности. Передача денег через посредника, даже если это агент известной компании, недопустима, риелтор может только оказать помощь в подготовке документации, но оплатить и взять расписку необходимо лично..

По сути, залог и депозит – это одно и то же. Сведения о депозите указываются в договоре отдельным пунктом. Важно также четко прописать предназначение суммы, вносимой арендатором.

В документе обязательно должно быть ясно прописано, что если квартиросъемщик оставит квартиру в исходном состоянии, деньги будут возвращены.

Передача залога: пошаговая инструкция

После поиска подходящего варианта жилья, если арендатор заинтересовался объектом, он может авансировать сделку для гарантированного получения ключей от квартиры. Однако этот аванс не является залогом.

Оплата передается в счет общей суммы по сделке (дополнительная сумма за 1 месяц аренды), чтобы жилье не ушло другому квартиросъемщику.

В дальнейшем ваше взаимодействие с арендодателем состоит из следующих этапов:

  1. В день сделки происходит встреча собственника и арендатора. Посредством риэлтора или безе него происходит заключение договора.
  2. Перед передачей денег и подписанием бумаг необходимо осмотреть квартиру на предмет исправности коммуникационных сетей, имеющейся бытовой техники, состояния предметов мебели — кранов воды, счетчиков, ручек окон, дверного замка, телевизора, плиты, стиральной машины и т.д.
  3. Внимательно изучите акт приема-передачи: в нем должен быть описан перечень передаваемых предметов мебели, интерьера, техники, посуды, другого имущества. При наличии дефектов у какого-либо из объектов необходимо отдельно уточнить это в письменном виде.
  4. При соответствии описи фактическому состоянию нет более препятствий для подписания соглашения. В этот момент также передается залог и месячная оплата (две равнозначные суммы), оплачиваются услуги риэлтора (обычно их величина аналогична арендной плате).
  5. Предпочтительно, но необязательно составление расписок о передаче и получении денежных средств. Этот факт будет дополнительным доказательством получения залога и оформления сделки.
  6. С этого момента наступают официальные договорные отношения.

После окончания срока аренды при принятии решения съехать с квартиры собственник должен передать всю сумму залога в этот день.

Арендатор должен передать квартиру в том же состоянии, в каком она была принята, с исправной техникой, мебелью, вымытыми окнами и полом.

Размер залога

Перед тем, как прописать залог в договоре аренды квартиры, необходимо обсудить его величину с арендодателем. Требований к размеру депозита законом не предусматривается, но в большинстве случаев залог равен сумме арендной платы, установленной за один месяц проживания.

Будущему квартиранту необходимо сразу подготовить двойную оплату и учесть вознаграждение риэлтора, если поиски квартиры производились с его помощью.

Не нужно передавать в залог сумму, которая будет превосходить арендную плату за месяц. Если подобные требования прозвучали со стороны собственника, следует насторожиться, не обманной ли будет сделка.

Аванс

При аренде жилья арендатор или его представитель могут потребовать единовременной уплаты как залога за жильё, так и дополнительную сумму денег в виде авансового сбора.

Если залог призван защитить арендатора от возможных материальных затрат, то аванс является источником дополнительного дохода для риэлторов.

Зачастую эти деньги просят за то, чтобы «закрепить» квартиру за вами перед другими квартиросъёмщиками, например, за то, что:

  • Жильё расположено в хорошем районе по низкой арендной сумме.
  • Метро находится в шаговой доступности.
  • В квартире сделан хороший и дорогостоящий ремонт и так далее.

В большинстве случаев сам владелец не осведомлён о подобных денежных сборах, или собственник недвижимости просто является мошенником и пытается дополнительно заработать. Перед началом всех финансовых отношений между двумя сторонами всегда лучше пообщаться с соседями или предыдущими арендаторами жилья.

Важно! Аванс не является комиссионным или налоговым сбором, поэтому эти денежные средства могут просто пропасть. Если без его уплаты не обойтись, то всегда следует брать расписку с арендодателя или его представителя за эту выплату. Также необходимо указать данную сумму в договоре найма жилья.

Комиссия при аренде квартиры

Еще один момент необходимо выяснить перед оформлением сделки: что такое комиссия при съеме квартиры.

Комиссия представляет собой оплату, которая передается риэлтору один раз с учетом правил агентства и достигнутых соглашений. Ее выплачивает наниматель или арендодатель — обычно в зависимости от того, кто обратился в агентство.

На российском рынке недвижимости наметилась тенденция, в соответствии с которой комиссионный сбор является обязанностью квартиросъемщика. Но чаще всего это правило действует в отношении к жилью эконом-класса или стандарт. Комиссионный сбор по жилью более высокой категории часто оплачивает сам собственник.

Ответственность риэлтора

Если по каким-то причинам договор аренды был расторгнут, то сумма комиссии не возвращается.

Оставшемуся без жилья арендатору потребуется снова обращаться в агентство и опять оплачивать комиссию.

Неопытные квартиросъемщики нередко считают, что после заключения договора они в дальнейшем могут бесплатно пользоваться услугами риэлтора.

В действительности, агенты не несут ответственности за отношения между владельцем и арендатором.

В некоторых случаях, когда в договоре прописывается точная сумма комиссии, арендатор может потребовать возврата своих средств, если произошла форс-мажорная ситуация. Иногда такие вопросы решаются через суд.

Помощь риэлтора не всегда может гарантировать безопасную сделку.

Однако в большинстве случаев именно с помощью агентов квартиросъемщикам удается быстро найти жилье, а владельцам выгодно сдать свою недвижимость.

Как обезопасить себя при найме жилья? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !

Как правильно отразить залог в договоре

Наибольший риск связан с тем, что квартирант съедет и передаст квартиру собственнику, но ему не вернут страховой депозит.

Это может произойти в следующих случаях:

  • по злому умыслу;
  • из-за возмещения ущерба, нанесенного квартирантом имуществу.

Поэтому изначально необходимо предельно внимательно изучить предмет договора, акт приема-передачи имущества, критерии оценки состояния квартиры после проживания. Условия описываются в соглашении отдельным пунктом.

Важно, чтобы были предусмотрены следующие нюансы:

  • залог не может использоваться собственником в личных целях;
  • залог должен храниться у арендодателя в свободном доступе, чтобы в момент расторжения договора страховой депозит был возвращен в полном объеме.

Залог может быть использован на погашение компенсации ущерба или в счет оплаты аренды, не произведенной в срок. Порядок приемки помещения должен быть подробно прописан. Акт возврата является основным документом, подтверждающим отсутствие претензий собственника к нанимателю.

В договоре может быть прописано такое условие: если арендатор прожил в квартире менее 11 месяцев, страховой депозит не возвращается. Так собственник подстраховывается на случай досрочного выезда квартиранта.

Но все эти моменты должны быть отражены в соглашении.

Плюсы и минусы

Договор об аренде жилья включает две стороны. Зачастую то, что является плюсом для одной, является минусом для другой.

Один думает, как бы ему снять приемлемое по цене и качеству жилье у адекватного хозяина. Другой переживает, как бы жилец ни испортил имеющееся имущество.

Поэтому рассматривать преимущества и недостатки страхового взноса стоит отдельно для собственника жилья, а также для временного жильца.

: Что такое капитализация вклада в Сбербанке

Арендодатель

Плюсы:

  • защита имущества от порчи;
  • гарантия, что временный жилец не «повесит» на собственника долги по коммунальным платежам;
  • психологическое спокойствие (депозит за квартиру дает ощущение уверенности, что при неблагополучном исходе с квартирантами, их не придется искать и взыскивать деньги за ущерб квартиры).

Минус один, как правило, сумма депозита не превышает ежемесячной платы, тогда как ущерб может быть куда выше этой суммы.

Арендатор

Плюсы:

  • высокие шансы на наем жилья;
  • преимущество перед тем, кто не хочет платить депозит (человек как бы подтверждает свою благонадежность).

Минус заключается в дополнительных финансовых затратах.

Сумма депозита зависит от состояния сдаваемой жилплощади

Три законных способа вернуть залог

Если вам не возвращают страховой депозит, внесенный при заключении договора аренды, есть 3 законных способа вернуть свои деньги. Важно понимать, что для этого у вас должны быть основания.

Поэтому необходимо собрать и хранить такие документы, как:

  • договор аренды;
  • акт приема-передачи помещения;
  • расписка в получении залога.

Акт возврата квартиры составляется в последний день проживания. Если арендодатель не выходит на контакт, акт приема-передачи может быть оформлен в одностороннем порядке.

Один из оригинальных документов может быть направлен владельцу заказным письмом с уведомлением о получении, которое впоследствии может быть тоже частью доказательной базы о совершении сделки.

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/chto-znachit-zalog-pri-seme-kvartiry.html

Что такое страховой депозит при аренде, найме квартиры?

Депозит при сдаче квартиры в аренду

В большинстве случаев жильё предлагается квартирантам не пустым, а с обстановкой – мебелью и техникой. Это удобно для жильцов, у которых нет своего имущества. Однако, хозяин жилья будет нести риски – эти вещи могут быть испорчены из-за неосторожного обращения или вследствие происшествий.

Чтобы исключить риск, что хозяин квартиры материально пострадает, вносится страховой депозит – определённая сумма, которая послужит страховкой, из неё хозяину будет выплачиваться возмещение за испорченные вещи.

Договор аренды жилья

Он заключается при сдаче квартиры и фиксирует основные обязательства сторон, а также прочие связанные с арендой нюансы, чтобы каждый из участников сделки в случае необходимости смог защитить свои права.

Если договор заключён только устно, то сделать это будет сложно из-за отсутствия подтверждения, что вторая сторона приняла на себя обязательства, нарушение которых ей вменяется.

И совсем другое дело – при письменном подтверждении этого.

Строго говоря, в законодательстве под договором аренды жилья понимается документ, заключённый с юридическим лицом. Если он заключается между двумя частными лицами, то называется договором найма.

Опись имущества

Обе стороны должны быть заинтересованы в том, чтобы подойти к составлению описи имущества тщательно.

 С одной стороны, владельцу стоит фиксировать все передаваемые вещи, потому что если какая-то вещь не будет фигурировать в описи, то требовать её возврата в официальной форме потом не получится.

С другой, жильцу необходимо настоять на том, чтобы любые повреждения или износ передаваемых ему вещей были описаны в описи, иначе потом, опять-таки, не выйдет доказать, что они передавались далеко не в идеальном состоянии.

Опись имущества включается в акт его приёма-передачи, в котором также должно быть указано состояние коммунальных платежей и сделано точное описание всего передаваемого имущества. Желательно в качестве приложений добавить к акту фотографии.

Акт приёма-передачи и опись имущества составлять при заключении договора аренды или найма жилья составлять необязательно, однако он позволит защитить свои интересы как одной, так и второй стороне.

Страховой депозит

Так называют сумму, выплачиваемую нанимателем жилья его владельцу, чтобы тот был застрахован от материальных потерь.

При нанесении ущерба имуществу сумма возмещения будет удерживаться из депозита, а остаток после окончания договора аренды, необходимо будет вернуть жильцу.

В Гражданском кодексе не вводится отдельное понятие страховой депозит при аренде квартиры, для него применяются положения статьи 381.1, то есть он приравнивается к обеспечительному платежу.

Конечно, в первую очередь в страховом депозите заинтересован владелец квартиры, и необходим он обычно в случаях, когда в ней остаётся достаточно много вещей с высокой суммарной стоимостью. Соответственно, без страхового депозита обходятся в случаях, если:

  • квартира пустая;
  • необходим ремонт и замена мебели.

Помимо этого, часто внесения депозита удаётся избежать при условии, что:

  • выплаты за квартиру делаются каждую неделю или две – частое внесение платежей, особенно если оно совмещено с визитами хозяев и возможностью убедиться в сохранности имущества, позволяет не волноваться за это;
  • снимается комната, в результате чего хозяева проживают в одной квартире с нанимателями и могут контролировать состояние своего имущества.

Следует различать страховой депозит и залог, а эти понятия нередко путают.

Они различаются по цели внесения: залог вносится, чтобы подтвердить аренду, а депозит страхует имущество, находящееся в арендуемом жилье. Залог впоследствии засчитывается в счёт оплаты, а депозит возвращается при отсутствии ущерба имуществу или прочих факторов, дающих право его удержать.

Преимущества и недостатки

Внесение страхового депозита имеет для обеих сторон как положительные, так и отрицательные следствия, но главным образом он всё же призван обеспечивать защиту интересов хозяев сдаваемого жилья. Для них его плюсы следующие:

  • Он заставляет квартирантов относиться к имуществу хозяев в арендованной квартире бережнее, поскольку они будут знать, что при нанесении ущерба платить за него придётся своими деньгами.
  • Если ущерб всё же будет нанесён, хозяину не придётся пытаться отдельно и с неясным исходом договариваться о компенсации – всё уже урегулировано и остаётся лишь удержать средства из депозита.
  • То же самое и с коммунальными услугами – нередки ситуации, когда квартиранты съезжают, не заплатив за последний месяц или даже несколько, в результате чего владельцу недвижимости приходится платить за них. При наличии страхового депозита такое развитие событий исключается.

Недостаток, по большому счёту, лишь один – стандартная сумма депозита относительно мала и не покрывает всей стоимости оставляемого в квартире имущества, а значит, возникает риск, что с его помощью не удастся покрыть убытки, принесённые нанимателем жилья.

Для самого нанимателя тоже есть плюсы:

  • При согласии внести депозит он получит более широкий выбор жилья, поскольку некоторые хозяева отказываются сдавать квартиру без его внесения.
  • Более цивилизованные и устойчивые отношения между сторонами сделки, при которых меньше вероятность возникновения конфликтов.
  • Хозяева не будут опасаться оставлять своё имущество, и не заберут из квартиры что смогут или, по крайней мере, самое дорогое. А при отсутствии обеспечения квартирант рискует обнаружить вместо нового телевизора чёрно-белый прямиком из СССР, а новый в это время будет пылиться у хозяев в чулане – подобные случаи нередки.

Недостаток очевиден: дополнительные траты, ведь, даже если средства в итоге вернутся, всё равно до этого момента пройдёт время, в течение которого они не будут доступны. Тем более, если урон имуществу всё же оказался нанесён – тогда не будет никакой возможности уклониться от трат.

В итоге, из-за своей выгодности для хозяев жилья и относительной необременительности для квартиросъёмщиков, страховой депозит получает всё более широкое распространение. Его практикуют при аренде жилья классом от люкса и вплоть до эконома, а в крупных городах при несогласии внести депозит число опций по аренде значительно уменьшается.

Порядок оформления

Вовсе не обязательно для оформления страхового депозита составлять отдельный договор. Вместо этого, его наличие может быть оформлено как пункт в договоре найма или аренды жилья. Указывается:

  • назначение средств (помимо депозита это может быть залог);
  • передаваемая сумма (отдельно указывается цифрой и прописью, например, 15 000 (пятнадцать тысяч);
  • форма передачи – наличные, безналичный расчёт.

При наличном расчёте необходимо отдельное оформление расписки за полученные средства, если используется безналичный, то она не нужна, поскольку можно будет взять банковскую выписку при необходимости.

В расписке фиксируется не только факт передачи средства, но ещё и их целевое назначение, поскольку при отсутствии указания на него нельзя точно определить, был ли оплачен страховой депозит либо залог, аванс, ещё что-то.

Форма расписки свободная, но, как правило, она составляется от руки и содержит следующие пункты:

  • ФИО сторон сделки;
  • их адреса регистрации и паспортные данные;
  • телефоны;
  • передаваемая сумма;
  • дата и подпись принявшего деньги.

При выполнении этих условий расписка будет иметь юридическую силу, а значит, её можно применять в качестве доказательства на судебном процессе. Желательно, хоть и необязательно, для этого заверить её нотариально.

Почти любой банк работает со страховыми депозитами и стандартные условия такие: деньги вносятся одним платежом, после чего ни снимать, ни дополнять средства на счёте будет нельзя, а после истечения установленного срока их выдадут вместе с начисленными процентами.

Размер депозита

Стандартный размер страхового депозита равен платежу за квартиру за один месяц.

Такую сумму в большинстве случаев уж точно нельзя считать чрезмерно большой, поскольку общая стоимость оставляемого в распоряжении квартирантов имущества гораздо выше.

Но не всегда, потому сумма депозита может меняться исходя из того, насколько велика стоимость имущества, и составлять, например, 50% от выплаты за месяц, или, наоборот, превышать её в 3-4 раза.

При его определении применяется стандартный коммерческий подход.

Оценка причиненного ущерба

Как указывается в статье 622 ГК, имущество должно возвращаться в том же состоянии, в котором было получено, однако, при этом необходимо учесть его нормальный износ. Это значит, что требование владельца вернуть, к примеру, мебель, в точности в таком же состоянии, в котором она была 4 года назад, когда жилец только заселился в квартиру – неправомерно.

Соответственно, неправомерен и вычет из страхового депозита в подобных случаях, то есть когда мебель не повреждена и её износ за это время остался в пределах нормального. Иное дело, если она будет испорчена – тогда уже действительно необходимо будет возмещение урона, и именно для таких случаев нужен страховой депозит.

Возмещается строго та сумма, которая требуется для ремонта или замены имущества на аналогичное, определяемая либо по договорённости хозяев и квартирантов, либо, если к согласию прийти не удалось, в суде.

Возврат депозита

Если имуществу за время аренды не было нанесено урона, и все произошедшие с ним изменения остаются в рамках естественного износа, то депозит должен быть возвращён после истечения договора в полном объёме. Либо он может возвращаться частично, если на оплату урона ушли не все средства.

Для окончательного расчёта депозита перед выселением из квартиры проводится проверка всего оставляемого в ней имущества и сверка со сведениями из описи, составленной при заселении.

При обнаружении поломки средства на её устранение также вычитаются из суммы к возврату, данную сумму совместным решением должны определить хозяин квартиры и арендатор.

Если испорчены были, например, полы или стены, то компенсирована должна быть цена материалов, а также работа по восстановлению, при порче техники – её стоимость.

Если убытки превышают сумму депозита, наниматель должен будет сделать доплату, если она меньше, то после снятия депозита хозяин должен будет вернуть его часть нанимателю. Если договорить о точных суммах не получилось, нужно обращаться в суд.

Каким бы способом стороны ни определили сумму, которую необходимо передать хозяевам, сами или при помощи суда, но после её установки выполняется сам возврат, порядок его такой же, как и при передаче, и при наличном расчёте опять-таки должна быть составлена расписка, свидетельствующая, что квартирант получил деньги.

Отказ в возврате депозита

Чтобы вернуть депозит, необходимо, чтобы были соблюдены основные условия договора, то есть: ущерб имуществу отсутствует, нет долгов по платежам, срок договора соблюдён. Даже если он расторгается раньше срока, депозит всё равно можно получить при выполнении остальных условий, если предупредить о расторжении соглашения хозяина минимум за месяц.

Если одно из этих условий не соблюдено, то собственник жилья получает право не возвращать депозит, но при их выполнении обязан вернуть его.

В действительности, однако, далеко не всегда всё проходит гладко: хозяева недвижимости нередко считают внесённые на депозит деньги уже своими и не хотят их возвращать.

И ладно, если при извещении о переезде хозяин предлагает рассчитаться за последний месяц с помощью залога (хотя соглашаться на это нежелательно, поскольку за этот месяц что-то ещё может произойти с имуществом) – это ещё не худший случай. Ведь иногда арендодатели стремятся всеми доступными способами снизить сумму к возврату, указывая на любые царапины, потёртости и облезшую краску, и требуя возместить нанесённый вред.

В результате иногда могут появиться разногласия насчёт того, в каком именно размере был нанесён ущерб имуществу, и был ли он нанесён вообще. Чтобы минимизировать этот риск, необходимо как можно более тщательно провести опись имущества при его передаче. Если несмотря на это договориться не удаётся, придётся разрешать спор при помощи посредников.

Порядок разрешения споров

Если депозит владелец квартиры возвращать не намерен, наниматель должен сначала направить в его адрес письменную претензию. Форма такой бумаги свободная, важно, чтобы в ней было обозначено требование вернуть депозит, и изложены причины, почему он должен быть возвращён. Также следует указать срок и способ возврата.

Если в указанный срок этого не случилось, и так и не было достигнуто согласие по поводу того, должен ли быть возвращён депозит или нет, либо относительно того, какая его часть может быть удержана, то этот вопрос придётся решать через суд.

При отсутствии у хозяина квартиры доказательств, что его имуществу был причинён ущерб, не станет большой проблемой выиграть суд, в результате чего все средства будут возвращены, а расходы на процесс придётся оплачивать ответчику.

Но при этом на всём протяжении процесса истец обязан воздерживаться от любых противозаконных выходок, вроде порчи имущества владельцев или его присвоения, а такие случаи отмечались.

Нарушители при этом указывали, что хозяева и без того утверждают, что это имущество испорчено, и за него необходимо заплатить.

Чтобы добиться возврата депозита, квартиранту нужно составить исковое заявление и приложить документы:

  • копию договора найма;
  • акт приёма-передачи;
  • письменно сформулированные претензии хозяина с обоснованием, по каким причинам он решил удержать депозит или его часть;
  • фотографии или видео, показывающие, в каком состоянии находится имущество, если спор касается именно этого;
  • независимая оценка;
  • показания свидетелей.

Далее всё будет зависеть от решения суда.

Как видно, хотя страховой депозит и был задуман для защиты интересов сторон сделки, и свои функции успешно выполняет, в некоторых случаях его наличие может осложнить процесс завершения съема или аренды жилья.

Чтобы минимизировать риск этого, надо в точности следовать всем установленным процедурам при составлении договора, описи имущества, расписок и других документов, которые может потребоваться оформить при найме жилья.

И даже если возник конфликт, продолжать придерживаться всех требуемых законодательством процедур и решать вопрос в судебном порядке.

Источник: https://pravo.estate/arenda/strahovoj-depozit/

Комиссия, задаток, залог, предоплата, депозит при аренде квартиры – что иметь в виду собственнику и арендующему

Депозит при сдаче квартиры в аренду

Многие люди знают по опыту, что такое аренда квартир, и как её правильно оформить. Тем не менее, в эту сферу ежегодно вливаются новички, которые теряются при определении задатка, залога, депозита, предоплаты, комиссии в аренде квартиры, и не знают, что это, зачем, и что гарантируют.

Сегодня мы объясним эти понятия и расскажем, как правильно платить и оформлять, чтобы не потерять деньги ни арендатору, ни собственнику квартиры.

статьи:

Комиссия агента при аренде квартиры – как арендатору не переплатить?

Многие люди почему-то уверены, что комиссия агенту, помогающему найти и оформить аренду жилья, это и есть залог за сохранность имущества.

Необходимо же четко понимать, что комиссия риелтора (агента) – это то, что человек (агентство) заработал, оказывая услуги в процессе съема жилья.

Естественно, комиссия не возвращается, и все остальные финансовые взносы необходимо рассматривать отдельно от неё.

Как правильно и безопасно арендовать квартиру – через агентство или без посредников

Тот факт, что комиссия агента зачастую равна депозиту, который необходимо платить при аренде в качестве этого самого залога за сохранность имущества, существует путаница в понятиях, и многие люди уверены, что комиссия+депозит – это слишком много, собственник или агент стараются нажиться на сдаче квартиры.

Список посреднических услуг агента, за которые взимается комиссия:

  1. Поиск жилья по заданным параметрам, установленным будущим арендатором (например, необходимо конкретный район города, этажность, наличие лифта и т.д.).
  2. Препровождение соискателя на аренду квартиры к объекту, организация просмотра.

  3. Оформление и проверка всей необходимой документации для аренды.
  4. Решение всех проблемных и конфликтных ситуаций между сторонами сделки.

Итак, комиссия при аренде квартиры – это оплата услуг риелтора, если в поиске вариантов вы обращались в агентство, а не занимались ими самостоятельно.

Конечно же, при самостоятельных поисках никакой комиссии вы платить не должны. Не факт, что вы выиграете во времени и качестве вариантов, но так можно немного сэкономить, если уверены в своих силах.

Залог за квартиру, или депозит – выплачивается ли он арендатору собственником по окончании аренды, и как вернуть свои деньги?

Залог за квартиру, или депозит (это одно и то же понятие), обеспечивает гарантию собственнику по оплате убытков от порчи квартиры, мебели, поломки сантехники и оборудования, ухудшения общего вида жилья, если таковые произошли в процессе аренды. Если арендатор сдал квартиру в целости и сохранности, и состояние сдаваемого жилья соответствует его первоначальному виду при оформлении аренды, то собственник обязан вернуть денежные средства, переданные ему в качестве залога.

Имейте в виду, что хозяева квартиры неохотно расстаются с деньгами, если они должны вернуть залог арендатору. В этом случае, зачастую стороны договариваются, что сумма залога будет учтена при арендной плате за последний месяц съема, арендатор заплатит пропорционально меньше. Как правило, это устраивает и собственника, и съемщика жилья.

Именно потому, что при выезде из квартиры собственник будет тщательно проверять сохранность мебели и техники в квартире, необходимо так же тщательно всё проверить при осмотре квартиры при оформлении аренды, чтобы не оплачивать ремонт поломок, совершенных предыдущими жильцами. При составлении договора необходимо составить опись состояния мебели и техники, занося в неё даже малейшие замеченные при осмотре квартиры царапины, выбоины, поломки и т.д.

Страховой депозит, или залог при аренде квартиры – не фиксированная сумма, её размер определяет арендодатель. Как правило, эта сумма равняется сумме аренды квартиры за один месяц. Реже собственник желает получить в качестве залога сумму, равную двум или больше месяцам арендной платы – как правило, это касается найма элитных квартир с дорогой техникой и мебелью.

Имейте в виду: чем дороже квартира, тем большую сумму залога потребует собственник. Если учесть тот факт, что сдающие дорогое жилье требуют выплатить арендную плату сразу за полгода-год вперед, в самом начале аренды может потребоваться внушительная сумма.

Хозяева жилья попроще и поскромнее часто соглашаются сдавать его в аренду без депозита, или залога – таким образом они быстрее найдут арендатора для квартиры, обладающей какими-то недостатками.

Аванс, предоплата или задаток при аренде квартиры – платить или не платить?

Не во всех ситуациях, но иногда при съеме жилья арендодатель или агент требуют уплаты авансового платежа. Что это, и можно ли не платить задаток при аренде квартиры?

Часто собственник или агент требуют оформления аренды квартиры только с условием оплаты аванса, или задатка, как дополнительной гарантии, обеспечивающей возвращение убытков при нарушении условий договора арендатором.

Не стоит путать аванс с комиссией агенту и депозитом при съеме жилья. Аванс – ни то и ни другое. Это третий вид платежа, который может потребоваться к уплате в самом начале аренды.

Аванс, или задаток, по истечению срока аренды может быть возвращен арендатору в полной сумме, или зачислен в счет оплаты какого-то периода аренды, по договоренности сторон.

Что обеспечивает аванс, или задаток, какие преимущества предоставляет?

Прежде всего, этот вид платежа требуют арендодатель или агент при устной договоренности об аренде, но ещё до окончательного оформления договора. Аванс гарантирует стороне, сдающей жилье внаем, что арендатор не передумает, и не исчезнет на полпути к совершению сделки, на которую со стороны собственника и агента уже были потрачены некоторые усилия и время.

Арендатору же внесение аванса, или задатка при аренде, гарантирует, что данная квартира не будет передана в аренду другим лицам.

То есть, аванс при аренде квартиры закрепляет стороны в самом начале сделки, обеспечивая каждой из них определенные гарантии.

Как правило, задаток определяется в размере ежемесячного платежа за аренду квартиры. Но, как мы уже говорили, если квартира дорогая, то аванс за неё могут потребовать в размере арендной платы за несколько месяцев.

Обратите внимание! Передачу денег собственнику жилья или агенту необходимо зафиксировать документально! Мошенники могут исчезнуть сразу же после уплаты им аванса.

Информация об авансе обязательно вписывается в договор, и с получателя денег берется расписка в их получении (сумму необходимо указывать точно!). В противном случае, никто не гарантирует, что собственник просто «забудет» об этом платеже, и вы ничем не сможете доказать обратное даже в суде.

В договоре необходимо указать ситуацию, в которой аванс будет возвращен в денежном эквиваленте (и когда), или перезачислен в счет комиссии агенту или арендной платы.

Аванс, или предоплата, может и не потребоваться,

  1. если собственник жилья заинтересован как можно быстрее сдать квартиру внаем;
  2. если квартиру вам сдает хорошо знакомый человек или родственник, который не требует аванс;
  3. если квартира довольно скромная, с недостатками, сдается дешево.

Итак,

  1. Комиссия агенту за посреднические услуги. Комиссия не возвращается, это – заработанные деньги риелтора. Получателем комиссии может быть, как непосредственно агент, так и риэлтерское агентство. Комиссия, как правило, определяется суммой от 50% до 100% от стоимости аренды данной квартиры.

  2. Залог, или депозит, как страховой платеж. Является гарантией сохранности жилья, мебели, техники в период съема. Залог получает арендодатель-собственник жилья. Платеж возвращается арендатору при выполнении условий аренды в денежном эквиваленте или пересчетом платы за последний месяц проживания в этом жилье.

    Депозит также определяется размером месячной арендной платы, и составляет, как правило от 50% до 100%. В дорогих, элитных квартирах депозит может быть значительно больше.

  3. Аванс, задаток или предоплата для бронирования конкретного варианта аренды, передается собственнику квартиры (можно через агента, доверенное лицо).

    Аванс является гарантией бронирования именно этого жилья, того, что оно не будет передано в аренду другим лицам, пока вы раздумываете или оформляете документы для аренды. Аванс возвращается соискателю на аренду этого жилья, если он передумал, жилье не подошло.

    Если лицо арендует это жилье, на сумму аванса может быть перерасчитана арендная плата или комиссия агенту.

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры

Самый важный совет: не передавайте деньги в счет комиссии, аванса или залога, не получив при этом расписку! В документе должны быть указаны реквизиты агентства, полное имя агента или собственника, цель платежа и точная сумма, условия использования платежа и возврата, дата передачи денег и составления расписки, подписи сторон.

Информация о депозите должна быть внесена в договор аренды (условия возврата, сумма)!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1439-komissiya-zadatok-zalog-predoplata-depozit-pri-arende-kvartiry.html

Что это такое страховой депозит при аренде квартиры? Образец договора и нюансы возврата обеспечительного платежа

Депозит при сдаче квартиры в аренду

Для владельцев жилья сдача квартиры в наем всегда связана с некоторыми рисками.

Чтобы их избежать задействуют специальные юридические механизмы, способные защитить интересы как собственников жилья, так и квартирантов.

Один из таких способов – выплата страхового депозита арендаторами.

Это сумма денежных средств, взимаемых с арендатора в пользу владельца квартиры с целью обеспечения сохранности находящегося в квартире имущества и покрытия убытков, возникших по вине недобросовестных жильцов.

Внесение в договор аренды пункта о создании страхового депозита может обезопасить хозяина жилья от следующих рисков:

  • кража или нанесение вреда имуществу владельца;
  • нанесение ущерба ремонту и оборудованию;
  • затопление соседей;
  • невыплата квартирантами арендной платы;
  • несвоевременная оплата счетов за коммунальные услуги.

Понятие страхового депозита не закреплено законодательно, этот вид страховки возникает при оформлении договорных отношений между арендаторами и владельцем квартиры.

Возможность создание такой страховки вытекает из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество, переданное во временное пользование необходимо вернуть владельцу по истечении оговоренного срока в исправном состоянии. Допустимы изменения, произошедшие с вещами ввиду их естественного износа (амортизация).

В соответствии с этой статьей ГК РФ арендодатель не вправе требовать возвращения вещи в первозданном виде после нескольких лет её использования. Достаточным условием для принятия является нахождение имущества в рабочем состоянии.

Исходя из статьи 1064 Гражданского кодекса в том случае, если имущество владельца было испорчено квартирантами – они должны возместить нанесенный ущерб оговоренным с владельцем жилья способом.

В случае возникновения обстоятельств, в результате которых имущество арендодателя было повреждено, страховая сумма остается в распоряжении хозяина квартиры.

Важно! Если претензий к арендаторам квартиры нет и ущерб арендуемому имуществу нанесен не был – арендодатель возвращает сумму страхового депозита в полном объеме.

Как правило, сумма страховки приравнивается к величине ежемесячной платы за аренду квартиры.

Вернуть страховой депозит наниматель может только в двух случаях:

  1. При расторжении договора найма и выселении арендаторов.
  2. В случае если арендуемое жилье передается владельцу при расторжении договора в первоначальном состоянии.

Внимание! Если в процессе передачи квартиры осмотр выявил какие-либо факты порчи имущества владелец жилья вправе не возвращать денежные средства нанимателям, а направить их на возмещение убытков.

Основная терминология

При сдаче квартиры в аренду стороны очень часто путают понятия «депозит» и «залог», хотя на практике это совсем не одно и то же.

Сумма залога – это оплата, подтверждающая намерения нанимателей не разрывать договор раньше оговоренного в нем срока. Ее размер равен плате за 1 месяц аренды.

Необходимость взимания залога обусловлена частыми случаями выселения квартирантов без предупреждения через несколько месяцев проживания. Это дополнительная страховка для арендодателей, желающих сдавать жилье на долгий срок.

Для справки. И залог, и страховой депозит не являются комиссией за аренду. Комиссия — это плата за посреднические услуги при поиске подходящего для аренды объекта недвижимости передаваемой третьей стороне. Ее величина зависит от суммы ежемесячного платежа, взимается единоразово и составляет 50–100% от него.

Если срок действия арендного договора истекает, и наниматели не намерены его продлевать – они вправе вернуть залог или не выплачивать арендную плату за последний месяц проживания.

Ключевые пункты документа

Оформлять отдельный договор на создание страхового депозита необязательно.

Достаточно включить в основной арендный договор пункт о его создании, условиях внесения и возвращения.

Документ обязательно должен включать в себя следующие пункты:

  • точная сумма, в том числе и прописью;
  • обязанность квартирантов передать квартиру владельцу при выселении в том же состоянии, что и при заселении;
  • право владельца жилья оставить сумму депозита себе в том случае, если его имуществу будет нанесен ущерб;
  • если состояние квартиры останется неизменным к моменту выселения – арендодатель обязан полностью выплатить сумму страхового депозита нанимателю.

Важно! Чтобы исключить споры в отношении состояния арендуемого имущества необходимо составить полную опись вещей. Это позволит точно определить, имел ли место факт нанесения ущерба или нет.

Такой механизм контроля за исполнением обязательств сторон предусмотрен в статье 329 ГК РФ, поэтому внесение в основной договор аренды пунктов о создании и условиях страхового депозита полностью законно.

Также в договоре найма прописывают условия открытия депозитного счета в банке и порядок его пополнения. Условия депозитного счета предполагают отсутствие возможности его пополнения и невозможность досрочного снятия средств.

Внимание! При передаче наличных денег из рук в руки владелец арендуемого жилья обязан составить расписку, подтверждающую факт получения средств, в которой должна быть зафиксирована точная сумма и цель получения.

В обратной ситуации (при возвращении депозита) наниматель также обязан составить расписку с указанием точной суммы.

В дополнение к договору найма в обязательном порядке составляется акт приема-передачи жилья. Это документ, согласно которому владелец квартиры передает, а арендатор принимает в пользование имущество, мебель, технику и само помещение в надлежащем состоянии.

Типовая форма при съеме жилплощади с залогом

Соглашение должно включать в себя следующую информацию:

  • данные всех участников сделки;
  • список лиц, которые будут проживать в квартире;
  • опись имущества и состояния арендуемой квартиры;
  • в случае наличия неисправностей они должны быть отмечены в договоре;
  • срок действия договора;
  • размер ежемесячной платы;
  • перечень прав и обязанностей сторон;
  • условия, при которых договор может быть расторжен досрочно;
  • сумма залога и условия его использования;
  • порядок действий при возникновении чрезвычайных ситуаций;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора аренды квартиры со страховым депозитом.

Для справки. К договору должны быть приложены копии паспортов нанимателя и арендодателя, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

После окончания срока действия договора найма страховой депозит должен быть возвращен нанимателю в полном объеме, при условии, что факты порчи имущества выявлены не были.

Сумма страховки не может быть не возвращена в том случае, если:

  • имущество арендодателя было повреждено незначительно и является следствием длительного использования вещей;
  • если по инициативе нанимателей был изменен цвет стен (незначительно), или в стенах остались дырки от гвоздей.

Для того чтобы вернуть деньги наниматель должен:

  • заблаговременно предупредить арендодателя о намерении съехать (не позднее чем за 1 месяц);
  • удостоверится, что между сторонами нет взаимных претензий.

Порядок действий, если отказываются возвращать

Если арендодатель уклоняется от обязанностей по возврату депозита, то наниматель имеет возможность защитить свои права.

Для этого он должен обратиться в суд с исковым заявлением. К нему должны быть приложены подтверждающие документы – копии договора аренды, копии паспортов сторон, расписки, квитанции и др.

Если владелец жилья не возвращает деньги по причине их временного отсутствия – в обязательном порядке должна быть составлена расписка с указанием:

  • суммы;
  • даты;
  • обязательства собственника по выплате денежных средств;
  • паспортные данные сторон;
  • срок, до наступления которого деньги должны быть возвращены.

В случае невыполнения обязательств такая расписка послужит доказательством в суде.

В каких случаях не берется?

Наниматель может сэкономить в следующих случаях:

  • в квартире нет мебели и бытовой техники;
  • квартира требует ремонта, мебель и прочее имущество, предоставляемое арендатору повреждено.

Как правило, владельцы квартир, отвечающих этим условиям, не настаивают на создании страхового документа.

Мы обсудили эффективный инструмент, призванный регулировать возникающие между арендодателями и квартиросъемщиками споры при выявлении фактов нанесения вреда арендуемому имуществу. Для того чтобы минимизировать риски финансовых потерь важно подробно прописать в договоре аренды условия пользования депозитом и правильно оформить факт передачи денег.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/strahovoj-depozit.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.