Дифференцированный платеж по ипотеке что это

Содержание

Дифференцированный платеж по кредиту: понятие и формула расчета, плюсы и минусы для заемщика

Дифференцированный платеж по ипотеке что это

Калькуляторы

Кредиты

Микрозаймы

Карты

Досрочные погашения

Вклады

Банки

Законы

При выборе банка и кредитной программы большинство заемщиков обращает внимание только на процентную ставку. Но есть еще один параметр, который способен значительно сократить переплату по кредиту, – тип платежа.

Как оказалось, тип платежа тоже влияет на переплату по кредиту и график платежей. Поэтому важно его правильно выбрать.

Любой кредит имеет несколько ключевых характеристик, на которые заемщик должен обращать внимание при выборе условий кредитной программы. Это:

  • срок,
  • процентная ставка,
  • требования к обеспечению и заемщику,
  • вид платежа.

Именно на последнем параметре остановимся подробнее. Различают:

  1. Аннуитетный платеж – погашение долга одинаковыми суммами на протяжении всего срока кредитования.
  2. Дифференцированный платеж – погашение долга суммами, которые уменьшаются от месяца к месяцу.

Если у вас уже есть заем, посмотрите свой график выплат. Скорее всего, вы увидите, что должны вносить ежемесячно одну и ту же сумму. Придется потратить время, чтобы найти банки, которые предлагают другие условия – дифференцированные взносы.

Для такой позиции финансовых организаций есть объяснение. Но сначала рассмотрим, из чего состоит плата по кредиту:

  1. Тело займа или сумма основного долга.
  2. Начисленные проценты, на которых банк зарабатывает. Именно они формируют переплату по кредиту. В зависимости от срока и размера процентов она может в несколько раз превысить размер займа.

Понимаем недоумение заемщиков, которые досрочно погашают долг в надежде значительно его сократить, но в большинстве случаев этого не добиваются. Все дело в способе расчета ежемесячного взноса.

В аннуитетный взнос банк сначала закладывает погашение процентов и только потом основного долга. Этим он себя страхует от досрочной выплаты кредита заемщиком и потери своей прибыли. В результате от месяца к месяцу возрастает доля выплат в счет основного долга в составе платежа, а процентов снижается. На графике это выглядит так:

В дифференцированном взносе основной долг погашается равномерно за весь срок кредитования. Проценты рассчитываются от остатка займа. В этом случае переплата меньше, чем по аннуитету.

Следовательно, и банк зарабатывает меньше. Такой способ выгоден заемщику при досрочной выплате кредита. Именно поэтому на банковском рынке немного программ, где клиенту предлагают выбрать способ погашения.

На графике представлен дифференцированный взнос:

Показать отличия аннуитетного и дифференцированного платежей можно не только на графиках, но и на математических формулах:

ДП – дифференцированный платеж,

  1. К – сумма кредита,
  2. ОК – остаток кредита,
  3. % ст. – процентная ставка по кредиту,
  4. n – количество месяцев кредитования.

Рассмотрим пример. Кредит 500 000 руб. взят под 10 % годовых на 1 год.

Взнос в 1-й месяц составит:

Взнос во 2-й месяц составит:

Формула аннуитета сложнее:

Оставим условия предыдущего примера. Сумма взноса рассчитывается один раз на весь срок кредитования:

Совсем не обязательно запоминать формулы и применять их на практике. В интернете достаточно удобных онлайн-калькуляторов, с помощью которых любой человек может самостоятельно рассчитать размер погашения и переплаты по займу для двух способов.

Кредитный калькулятор дает нам такие же результаты, как по формулам, но значительно быстрее. Для дифференцированных взносов:

МесяцЕжемесячный платеж, руб.Погашение основного долга, руб.Оплата %, руб.Остаток долга, руб.
145 833,3341 666,674 166,67458 333,33
245 486,1141 666,673 819,44416 666,67
345 138,8941 666,673 472,22375 000,00
444 791,6741 666,673 125,00333 333,33
544 444,4441 666,672 777,78291 666,67
644 097,2241 666,672 430,56250 000,00
743 750,0041 666,672 083,33208 333,33
843 402,7841 666,671 736,11166 666,67
943 055,5641 666,671 388,89125 000,00
1042 708,3341 666,671 041,6783 333,33
1142 361,1141 666,67694,4441 666,67
122 013,8941 666,67347,220,00
Итого:527 083,33500 000,00 27 083,33

Для аннуитетных взносов:

МесяцЕжемесячный платеж, руб.Погашение основного долга, руб.Оплата %, руб.Остаток долга, руб.
143 957,9439 791,274 166,67460 208,73
243 957,9440 122,873 835,07420 085,86
343 957,9440 457,223 500,72379 628,64
443 957,9440 794,373 163,57338 834,27
543 957,9441 134,322 823,62297 699,95
643 957,9441 477,112 480,83256 222,84
743 957,9441 822,752 135,19214 400,09
843 957,9442 171,271 786,67172 228,82
943 957,9442 522,701 435,24129 706,12
1043 957,9442 877,061 080,8886 829,06
1143 957,9443 234,36723,5843 594,70
1243 957,9443 594,65363,290,05
Итого:527 495,28499 999,9527 495,33

Разница в переплате по двум способам из нашего примера незначительная – всего 412 руб. в пользу дифференцированной схемы. Но она будет ощутимее на длительном сроке кредитования. При длительном сроке остаток долга по Аннуитету убывает еще слабее, поэтому процентов будет начислено еще больше.
Оставим условия рассмотренного примера, но определим переплату через 5, 10, 15 и 20 лет:

Вид платежаПереплата, руб.
5 лет10 лет15 лет20 лет
Аннуитетный137 411,2292 904,8467 145,4658 026,4
Дифференцированный127 083,33252 083,33377 083,33502 053,33
Разница10 327,8740 821,4790 062,07155 973,07

Рассмотрим еще один пример на более крупную сумму, чтобы лучше понять, как способ расчета влияет на размер переплаты. Ипотека 2 000 000 руб. взята на 20 лет под 10 % годовых.

При дифференцированных взносах переплата составит 2 008 333,33 руб.:

При аннуитете переплата – 2 632 103,2 руб., на 623 769,87 руб. больше, чем при первом способе:

Ответ на поставленный в заголовке вопрос неоднозначный. С одной стороны, дифференцированные платежи выглядят привлекательнее аннуитетных. Но всегда есть и другая сторона, которую стоит учитывать при выборе. Рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов.

Плюсы дифференцированных платежей:

  1. Меньшая сумма переплаты по сравнению с аннуитетом. Особенно эта разница заметна на долгосрочных займах, например, ипотеке на 15 – 30 лет.
  2. Снижение с каждым месяцем долговой нагрузки. Например, в приведенном выше примере ипотеки на 2 000 000 руб. в 1-й месяц заемщик выплатит банку 25 000 руб., через 10 лет 16 666,67 руб., через 15 лет – 12 500 руб. и т. д.
  3. Основной долг сокращается быстрее. Это преимущество для досрочного погашения. Пользуясь все тем же примером, через 10 лет заемщику останется выплатить 991 666,67 руб. Если он использует аннуитет, то через 10 лет остаток долга составит 1 453 357,1 руб. Разница почти в полмиллиона.
  4. Экономия на страховке. По ипотеке объект залога подлежит обязательному страхованию, размер ежегодного взноса зависит от остатка по кредиту. Соответственно, при погашении дифференцированными взносами он будет меньше за счет более быстрого сокращения основной суммы долга по сравнению с аннуитетом.

Минусы:

  1. Повышенная долговая нагрузка в первые годы кредитования. Не каждый заемщик сможет ее осилить.
  2. Ежемесячно придется сверяться с графиком выплат и уточнять сумму возврата, потому что она будет постоянно меняться. Нельзя настроить автоплатеж и забыть о займе на несколько лет.
  3. Некоторым заемщикам могут не одобрить кредит в том размере, на какой они рассчитывали. При проверке документов банк будет ориентироваться на ежемесячные платежи в первые годы кредитования, размер которых значительно больше последующих. Значит, и финансовое состояние заемщика должно соответствовать повышенным требованиям. В случае сомнений в платежеспособности клиента банк уменьшит размер одобренного займа.

Плюсы аннуитета:

  1. Долговая нагрузка равномерно распределена на весь срок кредитования. В этом случае легче планировать бюджет. Заемщик может один раз запомнить сумму возврата или настроить автоплатеж, чтобы случайно не забыть дату или заплатить денег меньше, чем положено.
  2. Можно рассчитывать на более высокий размер займа. Так как ежемесячный платеж не изменится до конца срока, банк сразу оценивает финансовое состояние заемщика на все годы кредитования.

Минусы:

  1. Переплата по кредиту больше, чем при дифференцированном погашении. Чем выше процентная ставка, сумма и срок кредитования, тем заметнее разница. Она может достигать нескольких сотен тысяч рублей.
  2. Аннуитет не выгоден при досрочном погашении, особенно в первую половину срока. Из-за желания банка переложить оплату процентов на начало периода, тело кредита погашается медленнее, чем при дифференцированном способе. В результате, заемщик сталкивается с ситуацией, когда при регулярных взносах в первые годы, основной долг уменьшается незначительно.
  • Россельхозбанк (ипотека);
  • Газпромбанк (ипотека);
  • СКБ Банк (только для владельцев зарплатных карт банка);
  • банк Акцепт (ипотека);
  • Сургутнефтегазбанк (потребительский кредит).

Если можете расширить этот список, автор и читатели статьи будут вам очень признательны.

Описанные схемы не работают по кредитным картам. Это особый банковский продукт со специфическими условиями. Классический способ дифференцированных платежей здесь не применяется.

У кредитки есть льготный (грейс) период, в течение которого заемщик может пользоваться деньгами банка в пределах выделенного лимита без процентов. До его окончания надо успеть погасить долг, в этом случае плата составит 0 %. Если этого не сделать, то банк начислит проценты.

Ежемесячный платеж по кредитной карте состоит из:

  • минимальный взнос (5 – 7 % от суммы долга);
  • проценты за пользование кредитом, если заемщик не погасил долг в течение льготного периода.

Кредит – это всегда непростое решение для заемщика и тяжелое долговое бремя для семьи. Возникает естественное желание как можно быстрее избавиться от него.

Самым распространенным способом является досрочное погашение, но и оно не всегда приводит к ожидаемым результатам. В статье мы рассмотрели еще один вариант оптимизации кредитных взносов – выбор схемы погашения долга.

Если ваш банк дает такую возможность, присмотритесь к дифференцированным платежам. Возможно, такой способ окажется наиболее выгодным и удобным для вас.

  • Инфляция и досрочное погашение: каким способом выгоднее возвращать долги?

Источник: https://mobile-testing.ru/differentsirovannyiy_platezh/

Какой платеж по ипотеке выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Дифференцированный платеж по ипотеке что это

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этотвидподразумеваетпланомерноепогашениезадолженности, прикоторомтелокредитавыплачиваетсяодинаковымидолями, апроцентыежемесячноуменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Этоспособпогашениякредита, прикоторомежемесячныеплатежиостаютсяодинаковыминапротяжениивсегосрокадействияипотечногодоговора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

  1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
  2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
  3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
  4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

 Вид платежаПреимуществаНедостатки
Дифференцированныйэкономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса;простая формула расчета.существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
Аннуитетныйфиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки.

Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Ипотека с аннуитетом

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

По продукту предусмотрены следующие условия:

  • Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
  • Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
  • Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

  1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
  2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

 «Альфа-Банк»

В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

  • для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
  • 9,59% – стандартные условия;
  • 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

Ипотека по дифференцированной схеме

В 2020 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

  • ставка от 8,8%;
  • срок – от 42 до 360 месяцев;
  • кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

  • квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
  • частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
  • участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка.

В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования.

В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/ipoteki-annuitetnaya-i-differentsirovannaya.html

Что лучше для заемщика: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Дифференцированный платеж по ипотеке что это

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

По статистике, получить одобрение по аннуитету проще, поскольку платежи весь срок одинаковые и рассчитать необходимый для выплаты займа доход клиента несложно.

Однако у второго варианта есть свои весомые плюсы.

Что выгодней — равномерный платеж по аннуитету или дифференцированное начисление процентов? Чтобы разобраться в этом, нужно учесть не только цифры, но и риски данных видов ипотеки.

Плюсы и минусы разных методов расчета

Чтобы объективно выбрать одно из двух, нужно учесть достоинства и недостатки каждого метода. При этом окончательное решение остается за заемщиком, поскольку многое зависит от его уровня дохода и ипотечных планов. Начнем с определений:

  1. аннуитетный платеж состоит из основного долга и процентного вознаграждения. Банковскую формулу расчета аннуитета можно найти в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». Особенность аннуитета в том, что в первые выплаты доля вознаграждения может превышать долю погашения основного долга. Например, если рассчитать аннуитетный график платежей для займа на сумму 100 000 рублей сроком на год с процентной ставкой в 10%, в первом платеже из 14 700 рублей 10 000 рублей пойдут на погашение процентов. В последнем платеже на погашение процентов придется 1300 рублей, остальные 13 400 рублей закроют основной долг;
  2. дифференцированный расчет подразумевает, что сумма основного долга разделена на равные части согласно количеству платежных периодов. Если вы платите ипотеку ежемесячно в течение 10 лет, основной долг делится на 120 равных выплат. Проценты начисляются на остаток долга. Поскольку с каждым месяцем размер основного долга уменьшается, сумма вознаграждения в платеже тоже падает. В итоге в начале выплаты максимальны, а в конце срока сумма платежей приближается к доле основного долга.

На начало 2019 года закон никак не влияет на возможность оформить ипотеку с тем или иным видом расчета платежей. Факты о разных методах начисления процентов:

  1. доступность кредита для клиента зависит от соотношения ежемесячного платежа и дохода будущего заемщика. С этой точки зрения аннуитет более доступен, поскольку платежи весь срок займа равные. Чтобы получить кредит с дифференцированным начислением процентов, нужно иметь доход выше, чем при выплате аннуитета с аналогичными стартовыми условиями займа;
  2. если вы берете кредит с аннуитетом, вам проще планировать собственные расходы. Особенно это важно для тех, у кого доход стабилен;
  3. несколько лет назад российские банки активно одобряли дифференцированную ипотеку. Однако в периоды ипотечного кризиса в 2008 и 2017 годах именно такие кредиты стали самыми рисковыми. В 2018 году, по данным Центробанка, резко увеличилось количество выданных ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Это значит, что растет риск повторения ипотечного кризиса. На таком фоне кредиты с аннуитетом выглядят более надежными и менее рискованными;
  4. при досрочном погашении ипотеки разница в переплате может стать минимальной или вообще исчезнуть. Россияне активно стараются выплатить кредиты досрочно: средний срок ипотеки составляет 15 лет, а полное погашение чаще всего наступает через 7 лет после оформления займа;
  5. даже в банках, которые предлагают клиентам выбрать один из двух способов расчета, аннуитет более популярен.

Сравнение в цифрах с помощью ипотечного калькулятора

Для расчетов воспользуемся калькулятором на сайте Россельхозбанка. Эта кредитная организация предоставляет своим клиентам право выбора относительно системы расчетов по ипотеке. При расчетах выявляем переплату без учета расходов на страховку и прочих дополнительных затрат — только проценты по займу.

Стартовые возможности заемщика:

  • первоначальный взнос 500 000 рублей;
  • стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей;
  • ежемесячный доход 60 000 рублей.

Дифференцированная ипотека на 10 лет возможна по ставке 10,5% годовых с учетом оплат комплексного страхования. Размер платежа в первый месяц составляет 34 166 рублей, в последний — 16 812 рублей.

Согласно графику платежей, за 10 лет сумма переплаты по процентной ставке составит около 1 миллиона рублей. Если рассчитать тот же самый ипотечный кредит с аннуитетным графиком, получим ежемесячный платеж 26 987 рублей, переплату за 10 лет в 1 238 000 рублей.

Это почти на 300 000 рублей больше, чем в первом расчете.

Если сравнивать переплаты в обоих случаях в процентном соотношении, получается, что для клиента дифференцированный расчет ипотеки на 30% выгоднее, чем аннуитет. Если срок ипотеки увеличивается, разрыв между двумя типами расчетов становится меньше. Тем не менее, дифференцированный платеж все равно более выгоден для заемщика.

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:

  • ставка от 10%;
  • срок до 30 лет;
  • первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
  • можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
  • можно подтвердить доходы по форме банка;
  • можно использовать материнский капитал для погашения займа;
  • сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
  • только рублевая ипотека;
  • возможность приобретения новостроек по переуступке прав.

Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:

  • ставка от 9,5%;
  • первоначальный взнос от 10%;
  • срок займа до 30 лет;
  • минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
  • возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.

В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС.

На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов.

Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:

  • сумма 50-500 000 рублей;
  • ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
  • срок кредитования до 3 лет;
  • участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.

Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу.

В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора.

Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям.

Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.

Уменьшим ежемесячный платеж на Заплатите банку меньше на Также подберем выгодную страховку.Средняя экономия —до ₽на лет. Ипотека LIVE
поможет сэкономить Расчет является предварительным

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/platezhi-annuitetnye-ili-differencirovannye/

Чем отличается дифференцированный платеж от аннуитетного

Дифференцированный платеж по ипотеке что это

Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.

Вика

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть. Пока долг банку не выплачен, квартира находится у него в залоге. Если вы не сможете рассчитываться по долгу, банк сможет забрать заложенную квартиру, продать ее с торгов и вернуть свои деньги. Если после продажи что-то останется, то вам тоже вернут часть денег.

Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент (по сравнению с другими кредитами). В России сейчас дают кредит на покупку жилья под 10—15% годовых. В других странах можно найти под 1—5% годовых.

Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается — как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.

Дифференцированный платеж — когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние — сильно меньше.

Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.

Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.

Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг.

Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга.

Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.

Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.

При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.

Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора.

Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда. Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге.

Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.

Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.

Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime.

С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше.

Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.

Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры.

Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка. При покупке вторички еще может добавиться страхование титула.

Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.

Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/raznica-mezhdu-platezhami/

Что такое аннуитетный и дифференцированный платежи, какой лучше

Дифференцированный платеж по ипотеке что это

К кредитованию следует подходить ответственно. Недостаточно ознакомиться и сравнить условия тех или иных банковских предложений. Важно знать, как вы будете возвращать долг¸ и сколько заплатите кредитору по займу. Для этого нужно разобраться с тем, какие бывают схемы погашения кредита, какова их сущность, и в чем отличие. Поэтому на повестке дня аннуитетные и дифференцированные платежи.

Что значит аннуитетный и дифференцированный платежи

Банки применяют такие способы погашения кредита: аннуитетный (классический, рентный) и дифференцированный (коммерческий, уменьшающийся). Простому обывателю не понять, что они представляют из себя, а ведь изучение их особенностей помогает спланировать кредитную нагрузку и сэкономить.

Запомните, способы возврата задолженности непосредственно влияют на величину процентных выплат. На них основываются кредиторы, когда составляют график платежей. При ознакомлении клиента с условиями каждый банк информирует его о том, каким образом будет происходить погашение.

Вот только ни кто не скажет из банкиров, в чем их различие и, какой способ для должника выгодный, поскольку они преследуют собственные интересы. Но обо всем по порядку.

Аннуитетный платеж — это возврат задолженности равными частями в течение всего срока ссуды. При этом основная сумма долга не гасится, т.к. аннуитетная схема предполагает погашение в большей части процентов, а не самого тела кредита.

Наглядно описывает ситуацию с аннуитетной системой отзыв.

 «Я на протяжении 1,5 года исправно каждый месяц переводил банку за ипотеку по 50 тыс. руб. Решил узнать, сколько еще выплачивать кредит, и ахнул. Оказывается, в течение всего этого времени сумма моего основного долга уменьшилась всего на 60 тыс. руб. остальные деньги пошли на погашение процентов».

Сергей

Для такой схемы характерны небольшие платежи. И это выгодно для клиента, т.к. не приходится сильно урезать свои расходы. Но если вы рассчитываете на досрочный возврат, экономия будет несущественной.

Плюсом аннуитетной системы является удобство, поскольку платежи фиксированные. Здесь наблюдается разница, ведь при дифференцированной схеме придется при каждом обязательном платеже узнавать его размер.

Дифференцированная система возврата – это оплата кредита с большими суммами на первом этапе и постепенным уменьшением ежемесячных взносов. Первые платежи получаются большими, поскольку проценты начисляются не на всю задолженность, а на ее остаток.

Поэтому в интересах заемщика вносить сначала крупные суммы, чтобы остаток долга уменьшался вместе с дифференцированными платежами. Такой способ исполнения своих обязательств по договору осилить сможет не каждый, поэтому и не пользуется спросом.

Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа: примеры и сравнение

Отличительных особенностей у данных видов возврата кредита предостаточно. Как уже было сказано, главным фактором является сам размер платежей, которые при аннуитетной оплате остаются неизменными, а при дифференцированном способе – сперва большие, а потом становятся меньше.

Разница между аннуитетными и дифференцированными платежами, естественно, заключается в расчете их величин. Для вычисления аннуитетного применяется формула:

где:

  • ЕПа – аннуитетный ежемесячный платеж;
  • СК – сумма кредита;
  • ПС – годовая процентная ставка;
  • КП – кол-во периодов или месяцев.

Пример. Александр взял кредитный продукт на сумму 1000 руб. на год. Ставка составляет 20% годовых.

ПлатежДолг (руб.)Начисленные %Основная задолженность (руб.)Сумма платежа (руб.)
№1100016,6775,9792,63
№2924,0315,4077,2392,63
№3846,8014,1178,5292,63
№4768,2812,8079,8392,63
№5688,4511,4781,1692,63
№6607,2910,1282,5192,63
№7524,778,7583,8992,63
№8440,897,3585,2992,63
№9355,605,9386,7192,63
№10268,894,4888,1592,63
№11180,743,0189,6292,63
№1291,121,5291,1292,63
Итого111,6110001111,61

Дифференцированный рассчитывается следующим образом:

где:

  • НП – начисленные % в периоде;
  • ОК – остаток долга по кредиту в месяце;
  • ПС – годовая процентная ставка.

Условия остаются теми же.

ПлатежДолг (руб.)Начисленные %Основная задолженность (руб.)Сумма платежа (руб.)
№1100016,6783,33100
№2916,6715,2883,3398,61
№3833,3413,8983,3397,22
№4750,0112,5083,3395,83
№5666,6811,1183,3394,44
№6583,359,7283,3393,05
№7500,028,3383,3391,66
№8416,696,9483,3390,27
№933,365,5683,3388,89
№10250,034,1783,3387,50
№11166,032,7883,3386,11
№1283,371,3983,3384,76
Итого108,3410001108,34

Из приведенных расчетов видим, что при дифференцированной системе переплата меньше. Т.к. в примере приведены условные цифры, экономия несущественна. Но на практике суммы кредитов больше, потому и экономия очевидна. В силу того, что расчеты сложные, рекомендуется использовать калькулятор.

Таблица 1. Сравнение аннуитетного дифференцированного способа погашения кредита

Схемы погашения
ПараметрыАннуитетнаяДифференцированная
Размер ежемесячного платежа на протяжении срока кредитованиясохраняетсяуменьшается
Начисление процентовна всю сумму кредитана остаток долга
Первые перечисленияменьшебольше
Уменьшение основного долгапостепеннобыстро

Реклама

Какой вид платежа выбрать по ипотеке, аннуитетный или дифференцированный

Ипотека – ссуда, которую берут на длительный срок и на крупную сумму. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем выбирать способ ее погашения. В случае с жилищным кредитом аннуитетные и дифференцированные системы сущности своей не меняют. Т.е. при аннуитете вы будете выплачивать начисленные проценты, а уже потом начнется постепенное погашение тела кредита.

Выбрав же дифференцированный вид, придется в первой половине срока кредитования отдавать банку большие взносы, чтобы потом они становились меньше предыдущих. Следовательно, аннуитетные платежи будут затягивать выплату основного долга. В результате этого при той же стоимости кредита величина выплачиваемых процентов становится больше.

А т.к. при дифференцированных платежах % начисляются на остаток долга, который погашается в первую очередь, тогда можно сделать вывод, что чем меньше вы будете должны банку, тем меньше начислят процентов. Получается, что аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, как и в случае с потребительским кредитом, нужно анализировать, исходя из выгоды и итоговой суммы переплаты.

Но из-за того, что ипотека больше потребкредита в разы, это означает, что и первые платежи у дифференцированного погашения будут больше.

Многим людям они не под силу, учитывая, что приходится брать кредит на жилье на пределе своих финансовых возможностей.

Эксперты утверждают, что для кредитования по дифференцированной схеме у человека должен быть удовлетворительный уровень платежеспособности.

При этом сумму кредитор одобрит меньшую. Связано это с тем, что аннуитетный вид помогает банкам минимизировать риски невозврата. Если, исходить из досрочного погашения, то здесь неважно, какую схему вы выберите.

Хоть так, хоть так выплата долга раньше срока облегчит положение клиента.

Учтите и то, что банковские структуры повышают требования относительно кредитоспособности заемщика, если предпочтение отдается дифференцированным платежам.

Но минус дифференцированной системы затмевает главное ее преимущество – экономия. При ипотеке вы можете сберечь в своем кошельке порядка миллиона и больше.

Какой кредит выгоднее, с аннуитетными или дифференцированными платежами

Если вы обратите внимание, большинство банков предоставляют возможность погашать кредит только по аннуитетному способу. И лишь незначительное количество кредитно-финансовых учреждений с целью привлечения клиентов предлагают то, что вам удобнее, — дифференцированную или аннуитетную оплату. К ним относятся:

  • Россельхозбанк;
  • Петрокоммерц;
  • Газпромбанк;
  • Нордеа Банк.

Почему многие банки (Сбербанк, ВТБ, ОТП Банк, Альфа-Банк, Тинькофф Банк, Райффайзенбанк и др.) не оставляют человеку выбора? Ответ прост. Им просто выгодна аннуитетная система.

Значит, можно сделать вывод, для заемщика она не столь привлекательна. Однако брать на себя право утверждать, что тот или иной вид платежей лучше, мы не рискнем.

Все потому, что у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Одному подойдет лучше аннуитетная система, другому – дифференцированная. Опираясь на их особенности, свою ситуацию, и ответы на вопросы, приведенные ниже, вы должны лично сделать выбор. Задайтесь вопросами:

  • какой вид кредита вам нужен (потребительский, ипотечный, автокредит и т.п.);
  • на какой срок и какая нужна сумма;
  • какой суммой вы располагаете на текущий момент;
  • как вам удобнее, сразу вносить большие платежи или меньшие по размеру, но выплата устраивает дольше.

Если вами движет удобство, тогда целесообразен аннуитетный способ. Вам не придется каждый раз сверяться с графиком платежей, волноваться за то, что возникнет опасность остаться без денег после уплаты кредита.

Более того, такая система погашения дает возможность взять более серьезную сумму кредита, особенно, если речь идет об ипотеке. При дифференцированных платежах кредитор заведомо дает меньше.

Но если для вас на первом месте определяющим фактором является величина переплаты, выбирайте этот вид погашения.

Итог

Каждый заемщик отдает предпочтение тому виду платежей, который ему более удобен и выгоден. Одни готовы в первое время затянуть пояса, перечисляя деньги кредитору по дифференцированной схеме. Другие берут кредит на пределе своих возможностей и лучше планируют свой бюджет при аннуитетной системе.

Попросите оператора банка, чтобы он распечатал вам графики по обоим видам платежей. Взвесьте все за и против.

Подумайте, готовы ли вы быстрее отдать долг, отказав себе в удовольствиях, или спокойно будете себя чувствовать, возвращая кредитные средства с надеждой на снижение стоимости платежей за счет девальвации и инфляции.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

3,75 (8) Загрузка…

За актуальные условия кредитов, редактуру текста и графическое оформление ответственен: Александр Овчаренко

Источник: https://vzayt-credit.ru/annuitetnyj-i-differentsirovannyj-platezhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.