Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

Содержание

Как сделать оценку квартиры

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Зачем делается оценка квартиры при покупке ее в ипотеку и кто ее делает?

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

Подготовка документов для оценки квартиры, покупаемой по ипотеке, зачастую становится самой трудоемкой частью предварительных работ.

Чтобы свести временные и финансовые затраты к минимуму, нужно знать обязательные требования к процедуре и последовательность их выполнения. Зачем делают оценку квартиры и как ее оформить, узнаем далее.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании?

Основными заинтересованными сторонами в информации об оценочной стоимости жилья являются кредитное учреждение и страховая компания.

Банк работает на опережение. Ему важно быть уверенным, что клиент сможет вернуть заемную сумму. В противном случае нужно предусмотреть возможность быстрой реализации объекта.

Для банка важно, чтобы сумма, вырученная от такой продажи, полностью покрывала заем и проценты. Оценка помогает приблизительно рассчитать стоимость квартиры.

Она минимизирует риски кредитного учреждения в случае не возврата средств.

Банки (Сбербанк, ВТБ24 и другие) требуют обязательной страховки недвижимости на период выплат. Поэтому второй стороной, заинтересованной в точной информации о цене объекта, является страховая компания.

В случае утраты или порчи квартиры (взрыв бытового газа, затопление, пожар и т.д.) компании придется возместить банку стоимость реального ущерба.

Чтобы сумма расходов не оказалась завышенной, а была оптимальной, страховая уделяет самое пристальное внимание реальной стоимости квартиры на день отчуждения.

Объективная польза для заемщика невелика и касается в большей степени психологического аспекта. Он просто узнает, как профессионалы оценили его квартиру. В одних случаях это радует его (если оценка оказалась выше стоимости, за которую он приобретает жилье), в других – огорчает (когда оценочная сумма значительно ниже рыночной).

Как проходит эта процедура?

Существует стандартный алгоритм действий:

  • выбор оценщика;
  • звонок или визит в компанию (к частному лицу) с просьбой оценить квартиру;
  • заполнение заявки на услугу (содержит полную информацию о заявителе и исполнителе, адресе объекта и целях получения требуемых данных по объекту);
  • предоставление полного комплекта документов по объекту;
  • согласование дня, времени, стоимости визита, сроках оплаты услуги;
  • получение реквизитов для оплаты;
  • предоставление в офис (или по эл.почте) квитанции о внесении средств на счет;
  • обеспечение доступа фотографу в квартиру в оговоренное время;
  • получение отчета, содержащего полную информацию о стоимости объекта и факторах, повлиявших на конечную сумму;
  • предоставление отчета в страховую компанию (аккредитованные оценщики часто делают это сами – уточнить).

Единственная сложность, которая может возникнуть – это согласование времени с собственником квартиры. Работающим вдалеке от дома людям не всегда удается показать ее в рабочее время. Поэтому до звонка в оценочную компанию лучше уточнить, когда у продавца есть возможность обеспечить доступ специалисту.

Кто делает?

У каждого заемщика есть право выбора любого оценщика. Им может стать:

  • аккредитованная банком компания;
  • независимое экспертное юридическое лицо;
  • частное лицо, выступающее в статусе индивидуального предпринимателя.

Кредитные учреждения склонны больше доверять «своим» компаниям, получившим у них аккредитацию и зарекомендовавших себя в качестве надежных и грамотных партнеров.

При выборе независимой компании или ИП, целесообразно согласовать их с банком (на предмет нахождения в «черном списке оценщиков», который есть у каждого кредитного учреждения).

При одобрении оценочной компании нужно уточнить стоимость услуг. На нее почти всегда влияет удаленность квартиры от места расположения компании. Если речь идет о больших расстояниях, с заявителей всегда берут оплату «за выезд» специалиста.

При выборе ИП, нужно проверить наличие у него полиса страхования. Гражданская ответственность такого оценщика должна быть обеспечена взносом в размере от 300 тысяч рублей.

Кто оплачивает услугу и сколько стоит?

Ее всегда осуществляет тот, кто больше заинтересован в сделке.

Чаще всего в этой роли выступает покупатель. Продавцу оценка не нужна, он отчуждает объект по рыночной, а не оценочной стоимости. А покупателю без нее не обойтись – страховая компания не начнет с ним работать до того времени, пока не будет точно осознавать свои риски, также, как и банк.

Однако бывают ситуации, когда оценку может заказать и продавец. Это типично для периодов, когда на рынке недвижимости условия диктует покупатель. В этом случае «полная готовность» к сделке будет дополнительным плюсом в рекламном объявлении по продаваемому объекту. Особо щепетильно нужно отнестись к выбору компании.

Цена услуги зависит от региона. В среднем при оценке квартир в столице и Санкт-Петербурге она колеблется в пределах 4-5 тысяч рублей. В регионах услуга обходится в 1,7-3 тысячи рублей.

На конечную стоимость могут повлиять дополнительные платежи за ускоренное изготовление документа и выезд специалиста на объект, расположенный на большой удаленности от его офиса.

Какие нужны документы?

Обращение в оценочную компанию предваряет сбор документов. Необходимо предъявить:

  • паспорт собственника (страницы с основной информацией);
  • паспорт заявителя;
  • документ, подтверждающий право собственности (выписка ЕГРП или свидетельство старого образца);
  • документ-основание (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения и т.д.);
  • технический паспорт, содержащий информацию о дате постройки, материале, степени износа и прочих технических характеристиках объекта;
  • если в качестве документа, подтверждающего право собственности, представлено свидетельство, дополнительно приложить выписку из реестра об отсутствии обременения.

Если ипотека берется для покупки квартиры в новостройке, необходимо представить документы застройщика. На стадии строительства от юридического лица требуются:

  • разрешение на возведение объекта;
  • договор долгосрочной аренды земли, на которой строится объект;
  • полные сведения о застройщике – адрес, банковские реквизиты, телефоны;
  • договор долевого участия (уступки права) на квартиру;
  • план распределения квартир (архитектурно-строительный раздел проекта);
  • документ о предполагаемой дате сдачи здания с эксплуатацию.

Эти документы обычно самостоятельно комплектуются застройщиком.

Как выглядит конечный отчет?

Он выглядит как увесистый журнал (из 25-30 листов), состоящих из двух частей – текста и иллюстраций (фотографий).

В приложениях к отчету содержатся копии документов:

  • на объект;
  • подтверждающие квалификацию и право сотрудников компании на оказание оценочных услуг (общий и частные страховые полисы, свидетельство о членстве в саморегулируемых организациях…).

Подготовка отчета в среднем занимает от 3 до 6 дней. Изложенная в нем информация считается актуальной на период до 6 месяцев. После чего отчет становится «недействительным».

Особенности и нюансы оценки недвижимости для Сбербанка

Смотрите в видео-ролике, дочитав статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/dokumenty-dlya-otsenki-kvartiry.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/zachem-delaetsia-ocenka-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku-i-kto-ee-delaet-5c6fbb8bd21b0100b3334ad8

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости.

Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности.

Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

  1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика.

Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал.

Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

  1. Независимые.
  2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

  1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Из списка выбираем именно ту организацию, цена услуг которой самая минимальная. Все организации работают по одной схеме и предоставляют одинаковые услуги, поэтому смысла переплачивать нет.

Плюсом обращения в аккредитованную компанию является еще и то, что заемщику не обязательно проверять документы, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность.

Если же обратиться в не аккредитованную фирму, проверять документы придется обязательно, поскольку банк не примет отчет, составленный человеком, не имеющим на то право.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Как правило, банки предъявляют следующие требования к тому, каким должен быть оценщик:

  1. Состоит в одном из учреждений, которое специализируется на оценочной деятельности. Оно, в свою очередь есть в ЕГРЮЛ (Единый Госреестр Юрлиц).
  2. Имеет полис страхования гражданской ответственности (на сумму не менее 300 тыс. руб.). Таким образом исключается риск, связанный с возможной ошибкой в результате экспертизы по оценке недвижимости.
  3. Состоит в СРО (саморегулируемая организация), в ведении которой все вопросы, касающиеся деятельности оценщиков.

Важно!

Следует учесть, что в этом случае банк более тщательно и дольше проверяет итоговый документ – отчет об оценке и нередко возвращает его на доработку. Кредитные учреждения больше доверяют организациям, с которыми уже работают и результат согласовывают быстрее.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Оценку недвижимости всегда оплачивает заемщик за свой счет. Причем компенсировать затраты у него не получится, даже если банк отказал в ипотеке. По этой причине банк проводит предварительную экспертизу приобретаемой недвижимости. Если цена жилья устраивает все стороны, и причин для отказа в выдаче ипотеки нет, то только в этом случае клиент вносит оплату за оценку.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

От заемщика и продавца квартиры потребуется следующий перечень документов для оценки:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
    • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
    • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
    • акт приемки и договор долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку).
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Поэтажный план из БТИ или технический паспорт, а также экспликацию квартиры — документ, который детально описывает площадь недвижимости и точные размеры.
  4. Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
  5. Копия паспорта заемщика.
  6. Разрешение на перепланировку, если она проводилась
  7. Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
  8. Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  9. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.

Следует отметить, что при покупке в строящемся доме оценке будет подлежать право требования, так как в собственность квартира еще не оформлена. Документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план) в этом случае предоставлять не нужно.

Пошаговое описание процесса

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие.
  2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику.
  3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости.
  4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут.

В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента скорее всего попросят доплату.

В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):

  1. Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
  2. Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
  3. Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?

При проведении расчетов специалист принимает во внимание следующие характеристики объекта, от которых зависит итоговая оценка:

  • Фактическое местоположение, площадь.
  • Транспортная доступность.
  • Внутреннее состояние, наличие ремонта.
  • Физический износ, год постройки дома.
  • Этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

  • Изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома.
  • Ванна и туалет находятся раздельно.
  • Застекленный балкон или лоджия.

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры:

  1. Первый или последний этаж.
  2. Наличие следов пожара или других происшествий в подъезде.
  3. Невзрачный вид из окна.
  4. Неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее).
  5. Неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Оценка квартиры при ипотеке — как проходит и для чего она нужна?

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

Оценка ипотечной квартиры – официальный документ, в котором прописана рыночная цена приобретаемой в ипотеку квартиры. Такой документ необходим банку для того, чтобы оценить ликвидность недвижимости.

Не секрет, что кредитор может продать квартиру, если условия договора будут нарушены. Намного проще реализовать имущество, которое в хорошем состоянии и территориально расположено в востребованном районе.

Сегодня каждая третья квартира приобретается в кредит. Не секрет, что ипотечный договор оформляется при условии, что приобретаемая недвижимость будет выступать предметом залога до тех пор, пока клиент не выплатит долг.

Если условия договора будут нарушены, банк имеет полное право продать квартиру. Чтобы знать реальную стоимость имущества, необходима оценка профессионального эксперта. Именно поэтому кредитор запрашивает ее до оформления сделки.

Это помогает узнать, насколько ликвидное и ценное имущество, которое желают купить клиенты.

Что такое оценка ипотечной квартиры

Любой банк на территории РФ запрашивает оценку квартиры, перед подписанием кредитного договора. При этом оценка делается после того, как клиент предъявил документы, прошел проверку.

Оценка ипотечной квартиры – это официальный документ, в котором прописана реальная цена имущества. При расчете цены учитываются такие факторы, как:

  • состояние имущества;
  • район нахождения;
  • технические характеристики.

Для финансовой компании полученная оценка – это своеобразная гарантия того, что ипотечная квартира стоит своих денег, которые выдаются в долг.

Кому нужна оценка профессионала

Поскольку ипотека – это залоговый вид кредитования, то при его оформлении происходит оценка квартиры, которая выступает обеспечением. Поскольку самостоятельно определить цену квартиры не может ни кредитор, ни клиент, указанные стороны прибегают к помощи профессионала.

В результате этого можно сделать вывод, что оценка нужна как банку, так и клиенту. Для банка – это гарантии получения достоверных сведений. Для клиента – это возможность в дальнейшем продать имущество по рыночной цене.

В каких случаях оценка не требуется

Не секрет, что в любом правиле есть исключение. В результате этого есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры без проведения оценки. Для вашего удобства рассмотрим, в каких случаях она не требуется.

Когда она не требуется:

  • Покупка через ДомКликСбербанк предлагает своим клиентам выгодный кредит, который оформляется через сервис ДомКлик. Следует отметить, что это удобное приложение, благодаря которому можно быстро заполнить анкету, загрузить полный пакет документов и получить решение.Оценка квартиры не будет производиться, если стоимость приобретаемого имущества не превышает 20 млн рублей для Москвы и 5 млн рублей для иных населенных пунктов.Дополнительно банк выставляет такие условия, как количество этажей более трех, отсутствие деревянных перекрытий.Если указанные условия не выполнены, то получить ипотеку без оценки через ДомКлик не получится.
  • Есть отчетФинансовая компания активно сотрудничает со многими застройщиками. Если у них уже есть актуальный отчет, то клиент может получить ипотечный кредит без процедуры оценки. Важно учитывать, что отчет действует только в течение 6 месяцев.Также отчеты бывают у кредитора в том случае, когда перепродается квартира на вторичном рынке от партнера финансовой компании.
  • НовостройкаПоскольку квартира новая, то всю необходимую для себя информацию банк может получить у застройщика. Также следует учитывать тот факт, что банки стараются сотрудничать с застройщиками, благодаря чему получают сведения максимально быстро и достоверно.

Процедура оценки

Каждый клиент банка должен знать, что обращаться к эксперту следует только в том случае, когда имущество уже выбрано и получено положительное решение. В рамках закона клиент сам может выбрать компанию.

На практике банки настоятельно рекомендует организации, с которыми у них заключены договорные отношения. Для этого они выдают список компаний, из которого просят сделать выбор.

Кто проводит

Устанавливает стоимость ипотечного жилья оценщик. Свою деятельность он осуществляет в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Изучив данный закон, становится ясно, что выполнять действия по оценке может как специализированная организация (ООО) так и индивидуальный предприниматель. Главное, чтобы у представителя данной инстанции был:

  • Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний. Как правило, это диплом о профессиональной подготовке от специализированного учебного заведения.
  • Членство в СРО.
  • Полиса обязательного страхования ГО.
  • Документ, подтверждающий стаж работы.

Как уже было сказано, клиент имеет право обратиться к любому оценщику. Однако на практике кредиторы заключают договора со многими и рекомендуют пользоваться их услугами. Таким образом, по состоянию на 2019 год у Сбербанка более 250 оценщиков партнеров, в то время как Тинькофф сотрудничает со всеми.

Документы от оценщика

Следует отметить, что отчет – это документ, который предоставляется согласно единым стандартам. В нем обязательно указывается:

  • Местоположение объекта;
  • Каким образом оно использовалось;
  • Состояние;
  • Стоимость на момент обращения;
  • Примерная цена, за которую можно продать имущество.

Дополнительно в отчете присутствуют фотографии имущества, в отношение которого подготовлена оценка. Все снимки качественные и помогают визуально познакомиться с объектом.

Все отчеты должны быть прошиты и пронумерованы. На последней странице обязательно ставится виза сотрудника, который ее готовил. В ней указывается общее количество листов документа. Нужно отметить, что хороший отчет состоит не менее чем из 40 страниц.

Стоимость процедуры оценки

Не секрет, что в большинстве случаев клиенты выбирают компанию исходя из стоимости их услуг. Каждый заемщик должен понимать, что стоимость работы в первую очередь зависит от того, в каком регионе будет проходить оценка.

К примеру, в Москве или Московской области потребуется заплатить за услуги специалиста от 3 000 до 5 000 руб. В Санкт-Петербурге такая опция будет стоить до 4 000 руб. В небольших городах такая плата не превышает 2000 руб.

Также не стоит забывать про такое понятие, как срочность. Для большинства клиентов отчет нужен еще вчера. В таком случае будете готовы оплатить несколько тысяч дополнительно, за скорость.

На вопрос, кто будет оплачивать услуги оценщика ответ простой. Кто заказывает услугу — тот и платит, а в данном случае заемщик. Если в оценке заинтересован кредитор и ставит это требование обязательно в условиях, то все расходы перекладываются на него. Как показывает практика, в большинстве случаях услуги оценщиков оплачивает именно финансовая компания.

Что делать, если цена оценки больше или меньше цены продавца

Банк учитывает стоимость, которая указана в отчете при утверждении кредитного лимита. Как правило, клиент получает в долг до 85% от рыночной цены имущества. При этом указанная сумма перечисляется на расчетный счет продавца.

Но что делать, если вынесенная сумма больше или меньше? В первом случае продавец получит больше и вам потребуется переплатить. Во втором случае продавец откажется от продажи, поскольку не захочет снижать цену. Конечно, всегда можно договориться и по отдельному соглашению доплатить разницу. Но это актуально когда есть средства, а такое редкость.

В таком случае можно:

  • Попросить провести повторную оценку. В этом случае следует заранее поговорить со специалистом и попросить указать нужную сумму. Как правило, оценщики идут навстречу ипотечным клиентам. Главное, чтобы сумма была в пределах разумного лимита.
  • Если сумма больше, то попросить с продавца расписку, что он вернет сумму переплаты клиенту, после получения денег. При этом в расписке указывается стоимость имущества, по которой осуществляется сделка по соглашению сторон.

В любом случае всегда есть выход из сложившейся ситуации. Главное – общаться со специалистом и искать компромисс.

Подводя итог, следует отметить, что оценка квартиры – это важный документ, который запрашивается при покупке имущества в кредит. Запросить отчет можно в любой компании. Однако на практике банки активно сотрудничают с некоторыми организациями или индивидуальными предпринимателями.

Если итоговая сумма оценки не устраивает заемщика, то можно запросить повторный отчет, в котором она будет скорректирована. Однако такие моменты лучше обговаривать заранее.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-takoe-otsenka-ipotechnoj-kvartiry-i-chto-neobhodimo-znat-pokupatelyu

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.