Договор аренды без акта приема передачи

Содержание

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Договор аренды без акта приема передачи

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Вс защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

Договор аренды без акта приема передачи

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц.

По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.

2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией.

Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст.

655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя.

Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен.

Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

, из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст.

621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся.

Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать.

Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике.

«Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д.

И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».

По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества.

«Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться.

Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов.

Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-arendatora-ne-podpisavshego-akt-o-vozvrate-imushchestva-ego-vladeltsu-posle-okonchaniya-arendy/

Риски Арендодателя при взыскании арендной платы без акта приема-передачи арендуемого объекта

Договор аренды без акта приема передачи

Договор аренды, подразумевающий передачу во временное пользование здания или иного сооружения, выступает весьма значимым документом, который регулирует все этапы правоотношений.

Но сам по себе договор не порождает определенных обязанностей перед арендатором, пока арендуемый предмет не будет передан по акту приема-передачи.

Если же акт так и не составлен, а объект уже используется, взыскать арендную плату достаточно сложно.

Какие риски ждут арендодателя

Заключению договора аренды нежилого помещения предшествует устная либо письменная договоренность о передаче объекта в пользование иного лица.

В случае, если здание принадлежит муниципалитету, на рассмотрение подается несколько письменных заявок, которые оцениваются на предмет целевого использования и целесообразности передачи объекта во временное пользование.

С выбранным кандидатом заключается договор аренды и предмет правоотношений передается в пользование гражданина по акту приема-передачи во исполнение норм ст.655 ГК РФ.

Если же сооружение принадлежит частному лицу, вопрос направления письменного заявления зачастую не рассматривается, особенно если стороны давно знакомы либо же обладают определенной деловой репутацией.

При этом объект аренды может быть передан в пользование практически сразу с одновременным подписанием типового договора аренды, что порождается не только нарушение норм закона, но и влечет за собой определенные риски для арендодателя при дальнейшем расчете арендной платы.

В силу ст.655 ГК РФ оформление акта приема-передачи арендуемого объекта является обязательным. Отказ в составлении акта с точки зрения закона, рассматривается, как намерение в отказе продолжить договорные отношения и исполнить взятые на себя обязательства.

Отсутствие документа, подтверждающего передачу сооружения арендатору, может повлечь за собой признание договора недействительным, так как в рамках ч.2 ст.433 ГК РФ договор считается исполненным только с момента передачи объекта в пользование по акту.

При таких условиях взыскать арендную плату по недействительному договору будет затруднительно.

Право пользования объектом возникает только с момента его получения по акту приема-передачи. В случае отсутствия документа обязать его оформить и взять на себя обязательства по договору арендодатель не сможет, как и потребовать оплату за пользование сооружением. 

Во исполнение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должен быть подробно описан не только сам объект аренды, но и его индивидуальные характеристики, которые позволят рассчитать арендную плату с учетом всех особенностей дальнейшего использования здания. При отсутствии оговоренных данных договор считается не заключенным, и взыскать арендную плату не представляется возможным.

Договор аренды не всегда включается в себя все имущество, которое находиться внутри сдаваемого в аренду помещения, как правило, конкретный перечень отражается в акте.

Если акт приема-передачи не составлен, арендатор по устной договоренности может пользоваться той же офисной мебелью и компьютерной техникой, но потребовать оплаты за их использование, поломку или кражу арендодатель без акта уже не сможет.

Арендная плата рассчитывается исходя из нескольких факторов, в частности, метража помещения, мебели и оргтехники внутри здания, места расположения объекта, его предназначения, технического состояния, затрат на коммунальные платежи. При отсутствии акта включить все переменные и рассчитать плату согласно понесенным затратам для арендодателя будет затруднительно.

Договор аренды включает в себя не только размер арендной платы, но и периодичность ее перечисления, а также санкции при нарушении сроков перечисления.

В случае отсутствия акта подтверждающего принятие объекта в пользование определить конкретный период для расчета платы невозможно, как и установить факт просрочки.

В подобной ситуации даже при двухмесячной задержке арендодатель не сможет дополнительно к арендной плате потребовать те же пени, а также определить сам размер платы, учитывая отсутствие документального подтверждения приема объекта в определенный день.

Как минимизировать наступление риска

Даже при дружеских отношениях и полном доверии партнеров не стоит забывать о том, что материальные обязательства могут повлиять на желание арендодателя перечислить оплату в полном объеме. В некоторых случаях даже при согласии возместить издержки, возможен риск возникновения спора об окончательной сумме. Но негативные последствия могут и не наступить, при учете следующих обстоятельств:

Арендодатель вправе требовать арендную плату только на основании договора и акта приема-передачи. Ведь без указанных документов, подтвердить факт использования помещения третьим лицом практически невозможно. Для того чтобы минимизировать риски отказа в оплате договорные отношения необходимо осуществлять только в строгих рамках закона.

Договор аренды должен в себя включать подробное описание места расположения объекта аренды, его предназначение и техническое состояние, учитывая, что указанные параметры учитываются при расчете арендной платы. 

Передача объекта в аренду осуществляется только на основании договора, но фактически соглашение вступает в силу только после приема помещения в пользование по акту. При этом в ст.655 ГК РФ не указано, что должен составляться именно передаточный акт, можно составить и иной документ.

Отсутствие конкретизации в норме ГК РФ трактуется некоторыми как возможность использования договора в качестве документа с двойным назначением. Так, если в договоре прописать, что документ одновременно выступает и актом передачи, требования закона считаются исполненными.

Однако не все суды расположены принимать такой договор, вероятность оспорения все же существует.

Если стороны все же предоставляют помещение в аренду только по договору с намерением составить акт позже, договор изначально должен в себя включать весь перечень передаваемого в аренду имущества от компьютеров и стульев до канцелярских принадлежностей. Без конкретизации объекта аренды в случае его разрушения или утери в судебном порядке невозможно доказать его использование и взыскание убытков.

Расчет арендной платы должен производиться в договоре аренды по согласованию с арендодателем. На момент фактического приема здания в пользование, арендодатель должен знать какая сумма ежедневно должна быть им оплачена во избежание спора впоследствии.

Арендодатель отказывается оплачивать арендную плату, что делать?

Вероятность того, что арендатор откажется перечислять арендную плату в случае отсутствия передаточного акта, достаточно велика, однако взыскать средства с него все же возможно. Так договор уже является основанием для требования в получении оплаты, если арендатор не оспаривает условия соглашения и не настаивает на признании документа недействительным, следует предпринять следующие шаги:

  • направить арендатору претензию с требованием о выплате арендной платы с указанием возможных негативных последствий в будущем в виде одностороннего расторжения договора и взыскания долга через суд с пеней за просрочку;
  • направление уведомления об одностороннем расторжении соглашения в связи с нарушением условий договора с требованием перечисления арендной платы.

Если арендатор отказывается от перечисления платы за арендуемое помещение даже после проведенной претензионной работы, единственным вариантом разрешения спорного вопроса является обращение в суд.

При этом, учитывая, что в отсутствие передаточного акта судебные органы могут отказать во взыскании, исковые требования следует формировать как необоснованное обогащение, к которым прибавляется убытки, понесенные в связи с невозможностью использования имущества по его целевому назначению.

Источник: https://dogovor24.ru/info/article/riski-arendodatelja-pri-vzyskanii-arendnoj-platy-bez-akta-priema-peredachi-arenduemogo-obekta/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.