Договор цессии в долевом строительстве

Договор переуступки прав в долевом строительстве: оформление и нюансы

Договор цессии в долевом строительстве

Став соинвестором в строительстве нового жилого многоквартирного здания, дольщик имеет возможность изменить свой статус без досрочного расторжения ДДУ с соответствующими штрафными санкциями. Продать квартиру в незавершенной многоэтажке можно при помощи переуступки прав.

Что значит договор цессии

Совершая сделку по уступке прав, участник продает не саму квартиру, как физический объект, а только право покупателю требовать эту квартиру у застройщика. С момента заключения статус дольщика переходит к покупателю.

Такие соглашения по уступке прав называются цессия. Продающая сторона – цедент, покупающая – цессионарием. У застройщика, как у третьей стороны таких сделок, тоже есть свои права и интересы. Поэтому, почти всегда, он участвует в них.

Договор переуступки прав можно заключить только до подписи приемочного акта дольщиком. С момента его визирования сторонами ДДУ считается, что девелопер исполнил свои обязательства перед дольщиком, который становиться хозяином квартиры. Продать ее теперь можно будет только по договору купли-продажи.

Правильное оформление

Как оформляется переуступка прав требования по ДДУ? Правовой основой для оформления соглашения уступки служат глава 24 ГК РФ, в которой установлены общие правила подобных сделок, и статья 11 закона №214-ФЗ от 30.12.2004, где определены конкретные требования к договаривающимся сторонам в рамках договора долевого участия.

Соблюдая общие требования Гражданского Кодекса РФ профильного закона о Долевом строительстве, при передаче прав требования иному лицу, необходимо выполнить ряд обязательных условий:

  • По основному договору должна быть оплачена некоторая часть или общая стоимость квартиры в полном объеме. Иначе остаток долга передается одновременно с правом требования.
  • Оформить переуступку можно не позднее подписания передаточного акта на готовую квартиру.
  • При необходимости регистрации основного договора в Росреестре, должна быть проведена и регистрация договора цессии.

Чтобы дольщику иметь возможность передачи третьим лицам своих прав, ему надлежит должным образом закрепить их с помощью оплаты всей суммы стоимости квартиры.

В такой ситуации согласие или уведомление застройщика о замене дольщика по ДДУ не требуется. Все риски, связанные с инвестированием в строительство будет нести новый участник.

К ним, например, относится невозможность истребования неустойки с застройщика.

В особых случаях, когда оплата за новостройку не поступила к застройщику полностью, закон предусматривает возможность заключения соглашения на переуступку прав только с согласия застройщика.

Еще одним обязательным условием для правильного оформления уступки будет согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, при оплате основного договора заемными средствами.

Учитывая все возможные риски, юристы рекомендуют оформлять соглашения об уступке прав с участием девелопера.

В некоторых случаях продавец квартиры предлагает оформить предварительный договор уступки прав. Этот вариант сделки лишает покупателя возможности пользоваться мерами поддержки дольщиков и не защищает его от неоднократной продажи.

договора

Как и любой договор цессия имеет обязательные пункты, без которых она будет недействительна. Ели он составляется с участием застройщика, то по подготовленному им шаблону. При самостоятельной подготовке цессии, образец договора прав требования по договору долевого участия можно найти в свободном доступе на юридических сайтах.

Обязательными сведениями для договора цессии являются:

  • дата и место заключения договора;
  • полные реквизиты всех участвующих сторон – продавца, покупателя, застройщика, если использовалась ипотека – то и банка;
  • сумма, которую передает покупатель продавцу, прописанная отдельным пунктом. Обязательно необходимо указать в какой период происходит передача оплаты.

Рекомендуется, при проведении расчетов до подписания цессии, в отдельном пункте прописать, что:

  • продавец дает гарантию, что его право на квартиру оплачено в полном объеме;
  • право не находится в залоге;
  • не арестовано по чьему-либо требованию.

Следует помнить, что продажа квартиры по переуступке прав может осуществиться, если в ДДУ нет условия с запретом на их продажу.

Порядок действий

Покупка квартиры по переуступке права требования производится по следующему алгоритму:

  • Проведение проверки разрешительной документации у застройщика.
  • Проверка договора долевого участия продавца. Информацию можно получить в Росреестре.
  • Получить у девелопера справку о состоянии выплат по основному договору.
  • У девелопера взять согласие на заключение договора уступки прав.
  • Истребовать с участника, находящегося в зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
  • Оплатить госпошлину за регдействия.
  • Зарегистрировать подписанную уступку прав.

По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и соглашения, заключенные на его основании, так же необходимо регистрировать. Для этого в Росреестр или в МФЦ потребуется представить пакет документов, которые нужны для сделки по переуступке:

  • паспорта сторон участников цессии, если она заключается между физическими лицами;
  • оригинал и копия ДДУ, зарегистрированные в Росреестре;
  • договор цессии в 2-х и более экземплярах;
  • документы об оплате участником квартиры в новостройке;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения проведения регистрации ДДУ и отсутствия обременений и арестов прав;
  • госпошлина за регистрацию, оплаченная любым способом;
  • нотариально заверенное согласие супруга на переуступку, для стороны соглашения, состоящей в браке.

Оригинал договора долевого участи после, регистрации цессии по нему, остается у покупателя. Порядок финансовых расчетов по уступке прав аналогичен расчетам при заключении ДДУ.

С момента регистрации договора все обязательства и права дольщика переходят к покупателю.

На что обратить внимание

Процедура приобретения недвижимости по соглашению переуступки имеет несколько нюансов, на которые следует обратить внимание.

Уплата налогов

Переход прав требования подразумевает получение продавцом определенной выгоды. По законодательству любая выгода облагается налогом. Поэтому продавец – физическое лицо должен уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного дохода.

Бытует мнение, что при переуступке прав по договору долевого строительства между близкими родственниками налог на доходы физических лиц платить не обязательно. Это ошибочное мнение и от оплаты налогов в данном случае закон не освобождает бывшего дольщика.

Чтобы правильно рассчитать размер налогообложения рекомендуется обратиться к налоговому консультанту, который поможет оптимизировать налоговые выплаты, подскажет какие вычеты можно получить.

Двойные продажи

Особое внимание, при совершении сделки по переуступке прав требования по ДДУ, необходимо обратить на возможность неоднократной перепродажи квартиры.

Она появляется у недобросовестного продавца при заключении соглашений, которые не регистрируются в Росреестре. При этом, оказавшись в длинной череде покупателей последним, есть вероятность остаться без денег и без квартиры.

В таких ситуациях добросовестным считается первый покупатель и ему остается приобретение.

Такая ситуация может возникнуть при оформлении цессии, например, по предварительному договору, инвестиционному, вексельному или иному.

Без уведомления застройщика

Представьте ситуацию, когда купленная переуступка прав уже зарегистрирована и оплачена. Вдруг приходит претензия от девелопера, что он согласия на цессию не заявлял и требует расторжения договора цессии. Поэтому застройщик имеет полное право оспорить сделку.

Поэтому согласие застройщика предпочтительно получать в письменном виде до подписания переуступки. Документ желательно заверить подписью директора и печатью организации.

Без возмещения убытка

Есть еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание. Ловкие торговцы недвижимостью не всегда считают нужным акцентировать внимание покупателя на разделении ответственности перед цессионарием, которая определяется 214 ФЗ.

Рассмотрим простой случай. После успешного совершения сделки по приобретению квартиры по договору цессии, покупатель выясняет, что застройщик испытывает финансовые проблемы и находится в предбанкротном состоянии, а новостройка никогда не будет завершена. С кого же тогда взыскивать ущерб и в каком размере?

По сути договора цессии и в соответствии с 214 – ФЗ новый дольщик может взыскать убытки только с девелопера, а не покупателя. Размер предъявленного ущерба должен будет соответствовать сумме первоначального договора с застройщиком. Разницу, оплаченную продавцу при заключении договора переуступки, никто уже, не компенсирует.

Приобретение недвижимости по переуступке прав на основании ДДУ весьма выгодный способ обзавестись новой квартирой. Но он таит в себе также и множество рисков для покупателя.

Это и двойные продажи, и налоги, и проверки застройщика, контроль произведенной продавцом оплаты по ДДУ, возможная смена застройщика в процессе строительства.

Для продавца также существует множество рисков, необходимость нести дополнительные расходы.

Учитывая все эти факторы и при наличии возможности, проще и надежнее будет дождаться окончания стройки и оформления квартиры в собственность. Участие юристов в процессе переуступки прав поможет снизить риски сторон.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-pereustupki-prav

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве: особенности приобретения жилья в новостройке

Договор цессии в долевом строительстве

Долевое строительство привлекательно для россиян своей невысокой стоимостью по сравнению с покупкой уже готового жилья. Однако к концу постройки может измениться либо цена на жилплощадь, либо планы покупателя. Тогда последний может передать свое правомочие требовать исполнения обязательств от застройщика другому лицу. Это и есть переуступка возможности требования.

Что представляет собой договор цессии?

Переуступка возможности требовать исполнения обязательств от должника – застройщика, – довольно распространенный вид сделок с только что построенной недвижимостью. Распродавание квартир в строящихся домах начинается задолго до сдачи объекта, поэтому к моменту завершения строительства уже обычно все помещения распределены.

Исходя из вышеуказанного, заключение цессионной договоренности – практически единственная возможность приобрести квартиру в новостройке для покупателя, не участвовавшего в долевом строительстве.

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Цессионную процедуру можно считать процедурой купли-продажи, но с переуступкой правомочий.

В соответствии с ней дольщик или цедент (первоначальный покупатель) переуступает свои права и обязанности цессионарию, которые возникли из соглашения, заключенного между дольщиком и застройщиком.

В гражданском законодательстве составление документального оформления такой процедуры регулируется ст. 388 – 390 ГК РФ.

Юридические основания заключения договоренности о цессии – Гражданский кодекс (ст. 382) и ФЗ № 214 (ст. 11). Обязательно при оформлении такого документа подвергать его госрегистрации в Росреестре.

Цессия может осуществиться только до подписания приемочного акта первоначальным покупателем (дольщиком). Если подписать акт он уже успел, то дальнейшая передача правомочий в отношении квартиры будет уже не цессией, а куплей-продажей.

Особенность цессионного механизма в том, что при смене лиц-участников процедуры не происходит замены первоначальной договоренности. Сменяющееся лицо в этом случае – тот, кому должник в конечном итоге будет обязан предоставить жилплощадь в новостройке. Все остальные значимые условия не меняются.

Если в ДДУ не написано, что осуществление цессионной процедуры должно согласовываться со строительной компанией, то никаких согласований не нужно.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Образец договора цессии по долевому строительству

Правомочие, которое передается от цедента цессионарию, исходит из обязательств должника перед кредитором. Документацию составляют в письменном виде, после чего его подписывают обе стороны. В документе указывается следующее:

  • условия, на которых взаимодействуют должник и кредитор;
  • предмет договоренности (то, в отношении чего передаются права требования).

Скачать типовой образец документального оформления цессии.

Перечень необходимых документов

Чтобы заключить цессионное соглашение, нужно собрать определенный пакет документации, а именно:

  • ДДУ в строительстве, зарегистрированный установленным образом в Росреестре;
  • бумаги, подтверждающие выполнение денежных обязательств первоначального покупателя перед строительной компанией;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга первоначального покупателя на осуществление цессионной процедуры.

Перед тем, как подписать бумаги, нужно удостовериться, что у продавца действительно есть право на квартиру в новостройке. Сведения об этом можно получить у самой строительной компании.

Обязательные пункты договора

В документе, закрепляющем сделку о переуступке права требования, должны быть указаны в обязательном порядке следующие сведения:

  1. Первый покупатель новостройки (первый кредитор, цедент).
  2. Новый кредитор (цессионарий).
  3. Предмет сделки – право требования по договору долевого участия в строительстве.
  4. Стоимость сделки.
  5. Права и обязанности, которыми наделяются стороны.
  6. Отметка о переуступке права требования исполнения обязательств от должника (строительной компании).
  7. Меры ответственности участников сделки в случае нарушения ими обязательных условий.

В заключение нужно указать: когда документ считается вступившим в силу, как предполагается решать споры и т. д.

Юридическая природа и суть переуступки требования

Суть цессионного соглашения – передача прав от первого приобретателя вторичному, причем в том же объеме. К этому прилагается и весь объем обязательств. Условия первоначальной договоренности также остаются неизменными.

Зачем нужен такой договор? См. Таблицу 1:

Таблица 1. Смысл цессионной сделки

Категория участников сделки

Значение

Для инвесторовПокупка недвижимости у застройщика и последующая продажа ее с наценкой
Для приобретателей жилища в новостройке – участников ДДУ
  • уступка права требования другому гражданину, чтобы не платить штраф в случае отказа от покупки;
  • получение прибыли, так как с момента начала строительства и до сдачи жилья оно растет в цене.
Для тех, кто хочет купить жилплощадь в новостройке, но не успел поучаствовать в долевом строительствеВозможность купить новое жилье

 Заключить сделку о передаче правомочий в отношении жилья в новостройке можно, только пока права первоначального приобретателя не реализованы в полном объеме, то есть пока квартира не принята с подписанием соответствующего акта.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии при покупке квартиры в новостройке

Как и у всякой юридической процедуры, у цессионного механизма есть свои преимущества и недостатки. Они сведены в Таблицу 2.

Таблица 2. Преимущества и недостатки уступки в отношении жилья на первичном рынке

ПлюсыМинусы
Шанс купить жилплощадь в выбранном доме, даже если все квартиры в нем уже распределеныПовышение рисков для приобретателя (по сравнению с обычной ситуацией долевого участия)
Более низкая стоимость жилья при уступке в сравнении с покупкой у официального продавца
Выгодность при ипотеке – в этом случае выплачивать задолженность начинают только перед вселением (а не сразу, как при обычном долевом строительстве, когда гражданин платит, не проживая фактически в этой квартире)
Заработок на разнице в ценах (плюс для продавца)
Неприменение штрафных санкций к приобретателю, если он передумал покупать жилье и переуступил его другому

Как видно из таблицы, преимуществ у цессионного механизма довольно много, а недостатки сводятся к возрастанию рисков при покупке.

Рисковые моменты, связанные с договором цессии

Риски при переуступке в отношении недвижимости на первичном рынке следующие:

  1. Риск признания договора недействительным в случае, если:
    • первоначальный покупатель не полностью погасил свой долг перед застройщиком;
    • в ДДУ указано, что при переуступке требуется письменное согласие застройщика, а оно не получено;
    • отсутствие разрешения от банка в случае ипотечного кредитования.
  2. Риск того, что застройщик обанкротится, и строительство не будет завершено (вероятность такого исхода можно заподозрить, если квартиры продаются по слишком заниженной цене).
  3. Возможность двойной переуступки. Тогда реально может получить жилище только первый оформивший и зарегистрировавший договор приобретатель. Остальные участники этого процесса получают лишь возможность требования с застройщика.
  4. Вероятность нарушения первоначальным приобретателем каких-либо условий договоренности. Тогда сделка теряет силу.

Чтобы обезопаситься от перечисленных рисков, перед вступлением в такие правоотношения важно тщательно изучить всю документацию и проверить финансовую состоятельность застройщика.

Механизм уступки требования при приобретении жилища на первичном рынке достаточно отработан, однако в любом случае нужно внимательно отнестись к оформлению необходимых бумаг. Все сопроводительные процедуры лучше всего оформлять в письменном виде.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/dogovor-tsessii-na-kvartiru-v-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.