Договор доверительного управления при аренде
Содержание
- 1 Доверьте управление арендой своего жилья профессионалам
- 2 Договор доверительного управления квартирой
- 2.1 2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА
- 2.2 3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
- 2.3 4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- 2.4 5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
- 2.5 6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
- 2.6 7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ
- 2.7 8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- 2.8 9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
- 2.9 10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
- 2.10 11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
- 3 Как сдать квартиру в доверительное управление?
- 4 Договор аренды с доверительным управляющим образец
Доверьте управление арендой своего жилья профессионалам
Часто наймодатель или арендодатель, сдавая квартиру (офис), не хочет обременять себя заботами, связанными с получением арендной платы, контролем за состоянием помещения, оплатой коммунальных услуг и прочими хлопотами.
А если сданы не одна, а несколько квартир, да еще и сам лендлорд проживает в другом городе и даже стране? Неужели ему каждый месяц приезжать и вступать в контакты с нанимателями, с которыми порой не сразу удается и встретиться, а если удается, встреча может оказаться нервной и пустой? Контакты с жильцами – самый неприятный момент для любого арендодателя, который видит в мечтах просто льющийся откуда-то спокойный денежный ручеек, без нужды всякий раз бежать вверх по руслу разбирать заторы, если вдруг, не дай бог, ручеек засорится.
Заработок на аренде без прямого контакта с нанимателем – это желание можно вполне реализовать, сдав квартиру в доверительное управление. Доверительное управление арендой жилья – что это такое и как заключается договор управления арендой недвижимости?
Доверительное управление арендой недвижимости
Риэлторов на рынке аренды очень много, однако все они оказывают ограниченный спектр услуг:
- поиски нанимателя;
- прозвоны потенциальных клиентов;
- организацию показа помещения, совместно с его собственником;
- заключение договора на аренду.
Далее функции риэлтора по типовому договору оказания посреднических услуг заканчиваются, и он навечно скромно уплывает вдаль.
По эксклюзивному договору риэлтор несет ответственность чуть большую и только в случае одностороннего расторжения арендного договора нанимателем: если наниматель съезжает раньше времени, риэлторы должны подобрать нового клиента.
Не стоит бежать к риэлтору после того, как уже дан ключ жильцам, и хныкать, что вот они оказались такие-сякие, и куда вы смотрели, и что теперь делать.Простые риэлторы не несут никакой ответственности за подбор «плохих» жильцов и ни за какие вообще последствия, как то:
- испорченное имущество;
- затопление соседей;
- несвоевременная оплата или отказ платить;
- отказ выселяться и т.д.
Совсем иное дело, если собственник заключает договор на аренду жилья с доверительным управлением.
Сделки с арендой жилья под доверительное управление за рубежом составляют 90% от общего количества арендных операций. У нас пока доля таких сделок – всего 10% от всех годовых арендных контрактов. Основная масса арендодателей все еще не доверяет доверительному управлению из-за следующих опасений:
- доверительное управление арендой– слишком дорогая услуга;
- риэлтор обязательно сделает что-либо не так;
- отсутствие постоянного контроля со стороны собственника может привести к опасности потерять недвижимость или лишиться возможности распоряжаться ею длительное время.
Но это мнение совершенно ошибочное, и это можно доказать хотя бы на примере деятельности агентства недвижимости Акрус.
Агентство недвижимости Акрус
Агентство недвижимости Акрус занимается сделками с арендой недвижимости с 1998 г. За это время в Москве было взято в доверительное управление более 2000 квартир. Большинство клиентов, по признанию Акрус, приходят к ним по советам знакомых, работающих с агентством много лет – это результат почти полного отсутствия рекламы.
Для наймодателя очень важно знать следующее:
При заключении договора с агентством об услуге доверительного управления собственник не лишается права контроля над всем процессом аренды с самого ее начала, и тем более не лишается права собственника ни в настоящем, ни в будущем.
Доверительное управление арендой квартиры вовсе не аналогично передаче автомобиля в собственность нового владельца по генеральной доверенности.
Оно создано в помощь владельцу собственности осуществлять полный контроль за арендой через другое лицо, при этом ответственность на всех этапах, начиная с заключения договора и до того момента, когда наниматель съедет, лежит на доверительном управляющем. В этом существенное преимущество доверительного управления перед другими видами посредничества – услугами по типовому и эксклюзивному договору.
О полном комплексе услуг агентства по недвижимости Акрус можно ознакомиться здесь.
Функции риэлтора с доверительным управлением
Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов.
Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке.
Но обычно все тревоги собственника, как и желание лично контролировать состояние квартиры, улетучиваются уже через месяц, когда человек убеждается, что без него дела идут даже лучше:
- Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом – профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
- Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
- Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
- Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
- За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
- Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
- Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
- Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
- Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
- Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства – такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.
Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже “убитую”, привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.
Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?
Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.
Договор доверительного управления арендой недвижимости
Договор о доверительном управлении заключается согласно с главой 53 ГК ЗФ «О доверительном управлении имуществом».
Согласно нормативному акту гл.
53 ГК РФ, учредитель управления (собственник недвижимости) передает второй стороне (риэлтору по доверительному управлению) на конкретно указанный в договоре срок недвижимость в доверительное управление, и тот обязуется управлять недвижимостью в интересах собственника или другого, указанного им лица. Право собственности от учредителя к доверительному управляющему при этом не переходит.
После заключения с собственником недвижимости договора о доверительном управлении, риэлторская кампания имеет право самостоятельно искать нанимателя, устраивать показы квартиры и заключать договоры на аренду. Во всех этих шагах участие собственника необязательно.
Договор о доверительном управлении не относится к посредническим, а относится к договору по оказанию услуг.Он подлежит государственной регистрации, что часто удерживает владельцев квартир: ведь по такому договору они обязаны будут выплачивать налоги.
Впрочем, все больше собственников хотят легализовать аренду и выплачивать налоги с дохода как положено.
Однако порой агентства заключают так называемые договоры комиссии:
- Агентство (комиссионер) берет обязательство перед собственником недвижимости (комитентом) за вознаграждение (комиссионные) осуществлять от своего имени сделки в интересах собственника и за его счет.
- Такой договор не требует обязательной регистрации, а платить или нет налоги, решает сам клиент.
- Договор комиссии дает право клиенту сдать в доверительное управление даже государственную или муниципальную квартиру.
Сколько стоит услуга по доверительному управлению
.В сравнении с большим количеством льгот и услуг, оказываемых доверительными управляющими стоимость услуг смехотворна – одна месячная арендная плата в год или 8,3 % от ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду:
- Если вы получаете за аренду 40000 руб в месяц, то придется вычесть из годового дохода плату за один месяц – 40000 руб.
- Если вычитать стоимость доверительного управления каждый месяц, то это составит около 3300 руб.
Почему же так редко доверительное управление арендой
Первая причина относительно небольшого количества подобных сделок уже названа – это непросвещенность, а, следовательно, недоверчивость собственников недвижимости.
А вторая – это осторожность самих риэлторов, которыми приходилось сталкиваться с ушлыми клиентами:
После того, как доверительная управляющая кампания производила ремонт и страхование жилья за свой счет, собственник вдруг расторгал договор, и агентство либо несло издержки, либо впрягалось в длительные судебные процессы.
: Доверительное управление арендой недвижимости
(2 5,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/arenda/doveritelnoe-upravlenie.html
Договор доверительного управления квартирой
Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
г.
«» г.
Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью кв.м для использования в целях в доверительное управление Доверительному управляющему в течение дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь – кв.м; жилая площадь – кв.м; количество комнат ;
1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.
1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).
1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: .
1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.
1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА
2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.
2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.
2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.
3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с «» года до «» года.
3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему.
Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон.
Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.
3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.
1 срока при возникновении следующих обстоятельств:
- в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
- в случае ликвидации Доверительного управляющего;
- в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
- при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
- по соглашению сторон;
- по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.
3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за дней до прекращения Договора.
3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1.
Доверительный управляющий обязан:
- передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления жилым помещением, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором;
- производить расчеты с Доверителем в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором;
- в период действия настоящего Договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке;
- следить за использованием надлежащим образом переданного имущества, использование его соответственно его назначению и техническим особенностям;
- требовать соблюдения правил пользования жилым помещением от нанимателей, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
- требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии;
- требовать от нанимателей возмещения ущерба, причиненного жилому помещению и установленному в ней имуществу по вине нанимателей либо третьих лиц при возникновении обстоятельств непреодолимой силы;
- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений;
- предоставлять отчет о своей деятельности Доверителю;
4.2. Доверительный управляющий принимает на себя ответственность за урегулирование всех рисков, связанных с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора.
В случае утраты или повреждения оборудования Доверительный управляющий обязан за счет средств нанимателей жилого помещения отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Доверителя, в случаях наступивших.
4.3. Доверительный управляющий обязан информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.
5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.
5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.3.
Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1. Доверительный управляющий ежемесячно выплачивает Доверителю рублей.
6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере % от дохода, полученного в результате доверительного управления.
Причитающиеся Доверителю суммы должны ему выплачиваться ежемесячно, не позднее числа месяца, следующего за истекшим месяцем, кварталом.
Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.
6.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.6.4. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю выплачиваются наличными либо переводятся на расчетный счет указанный в дополнительном соглашении.
6.5. Доверительный управляющий ежемесячно перечисляет на расчетный счет Доверителя, указанный в дополнительном соглашении средства в размере месячной арендной платы за вычетом вознаграждения Доверительному управляющему и расходов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, и .
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ
7.1.
Доверитель имеет право:
- проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
- предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
- в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
- получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Доверителя.
8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.
8.3. За непредоставление в -дневный срок по вине Доверителя помещения, указанного в п.1.1 настоящего Договора, Доверитель уплачивает пеню в размере % от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
8.4. В случае неуплаты Доверительным управляющим в сроки, установленные данным Договором, начисляется пеня в размере % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
8.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9.1. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке, в установленном законом порядке.
10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: .
10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Доверитель
- Адрес регистрации:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- Паспорт серия, номер:
- Кем выдан:
- Когда выдан:
- Подпись:
Доверительный управляющий
- Адрес регистрации:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- Паспорт серия, номер:
- Кем выдан:
- Когда выдан:
- Подпись:
Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.
Документы, которые также Вас могут заинтересовать:
Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B9
Как сдать квартиру в доверительное управление?
Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).
Доверительное управление квартирами – это услуга, которую оказывают многие агентства недвижимости собственникам недвижимого имущества. Допустим, у владельца есть несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду и получать доход. Но организовать этот процесс по нескольким квартирам объективно сложно: надо учесть массу нюансов, потратить время.
Многие хозяева квартир в этом доме уже давно знают, как сдать квартиру в доверительное управление. И не жалеют об этом…
Необходимо выполнить серьёзную работу. Речь идёт о следующем:
- Выбор конкретной схемы сдачи квартиры. Это может быть долгосрочная аренда или краткосрочная. У каждого варианта есть свои особенности, которые нужно непременно учитывать.
- Определение вилки цен. Вы должны понимать, на какой доход можете рассчитывать, готовы ли вы уступить и если да, то насколько. Важно также определить арендную ставку, ниже которой вы не будете сдавать квартиру по разным причинам.
- Подготовка недвижимости к показам и к дальнейшей сдаче в аренду. Если недвижимость выставляется на продажу, то покупатели оценивают во многом ещё и перспективу. Они понимают, что мебель может быть вывезена, а в помещениях необходимо будет сделать хотя бы лёгкий косметический ремонт. А вот при снятии недвижимости в аренду (жилой или нежилой) всё оценивается в том состоянии, в котором оно демонстрируется. И в зависимости от увиденного вы можете получить либо выгодное предложение от потенциального арендатора, либо оказаться перед необходимостью дальнейшего показа квартиры.
- Проведение фотосъёмки. Сейчас квартиру без качественных снимков нельзя ни сдать, ни продать. Отсутствие фотографий вызовет подозрение в том, что людей просто привлекают на просмотр варианта, который им заведомо не подойдёт. Поэтому этот пункт игнорировать точно нельзя.
- Создание и публикация объявлений. Это очень важный этап, так как от него непосредственно зависит то, сколько предложений вы в итоге получите. Если отнесётесь небрежно, такой подход может оттолкнуть потенциального клиента. Аналогично и в отношении чрезмерной любезности с будущими арендаторами (так формируется впечатление, что вы отчаялись и других вариантов у вас уже просто нет).
- Распространение информации о квартире разными способами. Если недвижимость относится к элитной, то одних объявлений может быть недостаточно. Кто-то создаёт сайт, посвящённый конкретному объекту. Кто-то добавляет его в базы. Вариантов продвижения много, и чем больше разных схем вы будете использовать, тем выше вероятность, что какой-то способ сдачи недвижимости в аренду принесёт желаемый результат.
- Организация просмотров. Желательно, чтобы квартира была свободной, чистой, в надлежащем состоянии. Поэтому за её состоянием необходимо следить. Даже если в квартире никто не живёт, в ней всё равно понадобится периодически делать уборку, а при длительном простое – мелкий текущий ремонт.
- Оформление договора аренды. Даже если вы нашли арендаторов, на этом всё не заканчивается. Нужно ещё разобраться с договором, оформить всё в рамках правового поля. Причём любые ошибки в договоре могут быть использованы против вас. Необходимо продумать всё, начиная от способа оплаты и заканчивая решением вопроса компенсации причинённого арендаторами ущерба.
- Проверка состояния квартиры, снятие показаний счётчиков, контроль поступления постоянной части арендной платы. Это текущие моменты, которыми также необходимо заниматься. Причём – на регулярной основе. Иначе ситуация может выйти из-под контроля.
- Приём квартиры у арендаторов после окончания договора аренды. Очень важно разобраться в том, не было ли вашему имущество причинено ущерба. Стоит учесть, что при длительном проживании возможен естественный износ, что совершенно нормально. Компенсировать его арендатор не должен. А вот какую-то отдельную поломку, которая случилась именно по его вине – в большинстве случаев обязан. Конкретика зависит от локальных норм права, зафиксированный в договоре.
- Организация уборки квартиры. Недвижимость после арендаторов нужно привести в порядок. Многие для этого обращаются в клининговые агентства. Но чистота – это только один момент. Периодически необходимо обновлять бытовую технику, мебель, делать косметический ремонт. Всему этому тоже необходимо уделять время.
- Поиск новых арендаторов, заключение нового договора и т.д. Весь процесс вступает в новый цикл.
Обратите внимание на то, что выше указаны этапы, непосредственно относящиеся к сдаче квартиры в аренду. Однако с таким получением дохода связаны и другие моменты. Во-первых, необходимо разобраться с налогообложением. Необходимо отчитаться за получение дохода.
Во-вторых, чтобы сдача квартиры в аренду приносила реальную прибыль, стоит составить бизнес-план. То есть желательно учесть не только доходы (арендные платежи), но и расходы на уборку, естественный износ, постепенную замену бытовой техники и налоговые отчисления.
В итоге возникает масса вопросов. И разобраться с ними обычному человеку, далёкому от арендного бизнеса, откровенно сложно. Справиться с данной ситуацией поможет доверительное управление. Но для начала нужно разобраться, о чём идёт речь.
Что такое доверительное управление?
Собственник квартиры или любой другой недвижимости заключает с управляющей компанией договор доверительного управления. Согласно ему собственник передаёт квартиру в управление доверительному управляющему. Данные действия осуществляется в интересах владельца на основании вышеуказанного договора и доверенности, оформленной нотариально.
Обычно такие соглашения заключаются в следующих случаях:
- владелец хочет получать доход от квартиры, но он находится в другом регионе РФ или за границей и физически не может заниматься всем самостоятельно;
- у собственника – несколько квартир, у него нет возможности уделять процессу достаточного внимания;
- арендодатель по состоянию здоровья не способен решать разные задачи по сдаче имущества в аренду;
- владелец не готов отвлекаться от профильным бизнесом;
- собственник для повышения доходности своего бизнеса поручает решение различных вопросов, связанных с арендой, профессионалу, который в них разбирается.
Это наиболее типичные ситуации. Однако договор доверительного управления квартирой может заключаться в других ситуациях. Достаточно просто волеизъявление владельца.
Собственник квартиры в этом доме постоянно проживает за городом. Арендную плату получает на свой расчетный счет.
Какие права и обязанности сторон регламентирует договор?
Такой договор является базовым для сторон. Поэтому подойти к его разработке стоит очень внимательно. Учтите, что стандартные варианты – это далеко не самый лучший вариант. Нередко они составлены с грубыми ошибками и даже нарушением норм ГК РФ.
Находящиеся в Интернете образцы часто создаются просто для того, чтобы сформировать у читателя общее представление, показать, как выглядит такой контракт. То есть подобные «правовое творчество» лучше не применять на практике.
Совет специалистов нашей компании: в подобных случаях обращайтесь к профессиональным юристам.
Итак, в договоре должно быть следующее:
- идентификация сторон. Имейте в виду, что если у недвижимости несколько собственников, то они все должны подтвердить нотариально свое согласие на передачу имущества в доверительное управление;
- срок, на который заключается данный договор;
- права и обязанности сторон. Собственнику квартиры необходимо конкретизировать перечень делегируемых полномочий. Кто-то передаёт риелтору решение всех вопросов, связанных с арендой квартиры. Кто-то – только с поиском арендаторов, а вот на заключение договора аренды собственник как правило присутствовать лично. Могут быть и другие варианты. Всё зависит от того, о чём договорятся стороны;
- оплата комиссионного вознаграждения агенту. Понятно, что вторая сторона берёт на себя оказание различных услуг на возмездной основе. Поэтому вопросы взаиморасчётов и размера вознаграждения необходимо также прописать в договоре. Обычно управляющая компания берет фиксированный процент от ежемесячной арендной платы. Однако некоторые собственники просят их обеспечить минимальной суммой от арендаторов, а всё, что сверх, риелтор по такой договорённости забирает себе. То есть схемы бывают разными;
- ответственность сторон. Собственник обязан со своей стороны ежемесячно выплачивать вознаграждение. Риелтор, в свою очередь, отвечает за сохранность квартиры. Конкретная схема предоставления управленческой отчетности должна быть оговорена заранее. Например, агентство по управлению обязано на регулярной основе предоставлять фотоотчеты, подтверждающие сохранность имущества. Возможны и другие варианты;
- условия внесения изменений в договор;
- штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
- условия продлонгации договора;
- досудебный порядок разрешения споров;
- прочие условия, если стороны на них настаивают.
Обратите внимание, что непосредственно для сдачи квартиры в аренду риелтору нужна также доверенность. Этот документ позволяет легитимно действовать от имени клиента. Любая доверенность в отношении имущества оформляется только нотариально.
Во многих домах существуют проблемы с ТСЖ. Доверительный управляющий их решает.
Подводные камни доверительного управления
Этот способ распоряжения недвижимым имуществом довольно привлекательный для собственника. Казалось бы, он получает арендную плату в несколько меньшем размере, но это совершенно не так. Профессионализм сотрудников проверенных компаний позволяет получить в итоге больший доход от аренды, чем при самостоятельной сдаче.
К тому же собственнику не приходится вникать в большое количество деталей, тратить свое время и силы. Риелтор лучше понимает, как найти самые выгодные по сдаче квартиры варианты на рынке. Поэтому он может найти более платежеспособных арендаторов, которые готовы платить больше. Тем самым комиссия риелтора окупится.
То есть сотрудничество получается выгодным для обеих сторон.
Однако стоит учесть, что существует довольно много подводных камней у такого сотрудничества. И их надо непременно принимать во внимание:
- финансовая безопасность владельца во многом зависит от того, насколько он может доверять риелтору. Поэтому заключать такую сделку стоит не с частным лицом, а с крупным проверенным агентством, дорожащим своей репутацией, например, с управляющей компанией Retail-Realty;
- важное значение имеет то, насколько детально обозначены нормы права договора. Если в нём всё детально зафиксировано, а соглашение полностью соответствует положениям действующего законодательства, то опасаться нечего;
- то, как на самом деле выполняются взятые агентом на себя обязательства, нужно периодически проверять. Недобросовестные риэлторы могут в действительности сдать квартиру категории граждан, которую никогда бы не заселил сам собственник. Или же договориться с собственником о схеме долгосрочной аренды, а на самом деле зарабатывать на краткосрочной. Это позволяет увеличить доход, причём в некоторых случаях значительно. Однако и износ квартиры тоже значительно возрастает. В итоге владельцу приходится чаще делать ремонт, а недобросовестный риелтор получает большую прибыль, ничего не вкладывая;
- недвижимость, переданную в управление, могут использовать для размещения лиц, находящихся в стране нелегально. Мигранты сообща готовы платить неплохие деньги даже за койко-место. По такой схеме недобросовестный риелтор может получить еще больший доход, скрытый от собственника. Такая квартира не только быстро изнашивается, она ещё и приобретает сомнительную репутацию из-за таких жильцов.
Доверительное управление квартирой может доставить большое количество проблем, если собственник заключает сделку с частным риелтором-управляющим или с компанией с сомнительной репутацией.
Больше всего рисков возникает, когда речь идёт об индивидуальных предпринимателях. Многие агентства недвижимости дорожат своей репутацией. У них существует свой подход к подбору и проверке сотрудников.
Поэтому оформлять с ними договоры намного безопаснее.
Владелец может также предусмотреть заключение сделки с контролем деятельности самого риелтора на постоянной основе. Он не должен сообщать риэлторам, как именно собирается следить за управлением своей собственностью.
Есть разные варианты, начиная от привлечения тайных арендаторов и заканчивая банальным наблюдением со стороны. Владельца никто не ограничивает в выборе конкретного способа.Доверительное управление квартирой – это отличный способ увеличить доход от сдаваемой квартиры.
Главное – найти управляющую компанию с честными условиями.
Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).
Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/kak-sdat-kvartiru-v-doveritelnoe-upravlenie-5ea5e9d0f81a0d1b4f44a483
Договор аренды с доверительным управляющим образец
В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.
2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.
Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.
Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло.
Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст.
551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Сдача в аренду имущества доверительным управляющим
Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ).
Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.
Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст.
1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам.
В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.
Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.
Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется.
Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления.
В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.
Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.
Кому выгодно доверительное управление недвижимостью
Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:
- поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
- оформления договорной документации;
- контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
- ежемесячного получения платежей и других действий.
Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.
Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:
- надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
- приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
- сдающему два и более объекта;
- не успевшему вступить в наследство и др.
- Доверитель – собственник недвижимости;
- Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
- Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).
Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.
Читать дальше: Кому принадлежит материнский капитал при разводе
Право доверительного управления
Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:
- поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
- контроль состояния арендуемого имущества;
- подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
- своевременное получение арендной платы;
- обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
- бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
- урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
- страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
- выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.
Договор доверительного управления
Три особенности этого документа:
- Заключается исключительно в письменной форме;
- Обязательно заверяется у нотариуса;
- Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.
Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.
Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:
- в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
- дату начала и окончания действия договора;
- данные о выгодоприобретателе;
- четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
- размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.
По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.
Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе.
Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.
online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.
Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.документа также включает:
- права и обязанности каждой из сторон;
- порядок расторжения договора;
- порядок разрешения споров между сторонами;
- реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.
Признаки договора доверительного управления
Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.
Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.
Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).
Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.
Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео
Заключение
Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.
Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.
Приложение No. 4 к Постановлению Правительства Москвы от 21 ноября 1995 г. No. 951ЗАРЕГИСТРИРОВАНО УТВЕРЖДАЮ ОАО “Гостиный Двор” Председатель Комитета по управлению “___”_________ 199_ г. имуществом г. Москвы “___”_________ 199_ г.ДОГОВОР No. _______ (типовой)АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ — НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОАО “ГОСТИНЫЙ ДВОР”
г. Москва “___”___________ 199_ г.
Источник: https://kalibr20.ru/urkons/dogovor-arendy-s-doveritelnym-upravljajushhim/