Договор ипотеки с обременением

Содержание

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

Договор ипотеки с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – реально ли это? Если недвижимость ипотечная, стоит ли покупать ее, не рискованно ли это? Ответы на эти и прочие касающиеся данной сделки вопросы подробно рассматриваются в статье.

Что такое обременение по ипотеке

Обременение представляет собой определенный статус недвижимости, ограничивающий права владельца этого объекта. Иными словами, собственник не может полноправно и полноценно распоряжаться своим имуществом, хотя продолжает законно им владеть.

Обременение существенно ограничивает действия, и под запретом оказываются, в основном, операции, направленные на отчуждение: переоформление, продажа, дарение. Данный статус, как правило, предполагает защиту третьего лица, претендующего на собственность при тех или иных обстоятельствах.

К сведению! Не удастся обремененное жилье заложить, так как залог предполагает реализацию объекта при невыполнении должником его долговых обязательств (продажа в таком случае станет проблематичной или невозможной).

Есть различные виды обременений, в перечень которых входят наложенные правоохранительными органами аресты (при долгах, судебных разбирательствах), рента, заключенный договор найма (до истечения его действия), прописанные лица (особенно несовершеннолетние).

Но наиболее распространено обременение при ипотеке, возникающее на этапе оформления ипотечного кредита. Дело в том, что приобретение недвижимости на заемные средства предполагает залог кредитуемого объекта.

Залоговая обремененная квартира (или иной недвижимый объект) становится обеспечением по ипотеке: банк при неуплате заемщиком его задолженности продает жилье для погашения остатка долга и закрытия кредитного договора.

А чтобы жилье не смог продать его владелец (должник), накладывается обременение, запрещающее продажу.

Обременение в зависимости от ситуации является следствием добровольного принятия гражданином участия в какой-либо сделке (например, купли-продажи в ипотеку) или принудительного принятия мер соответствующими структурами (арест квартиры, наложенный судом или приставом-исполнителем постановления об изъятии).

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Порядок действий при покупке квартиры с обременением будет общим для подобных сделок, но есть одна особенность – наличие третьей заинтересованной и имеющей права на недвижимость стороны, коей выступает кредитор (банк). Именно он дает согласие на отчуждение прав собственности продавцом, являющимся клиентом финансовой организации. Снимается обременение только после уплаты долга, но также кредитор может согласиться и на продажу обремененной квартиры.

Полезная информация! Необходимость продажи квартиры с обременением у ее владельца может возникнуть при разных обстоятельствах: нехватке денег на погашение долга, срочном переезде, потребности в расширении жилплощади, острой нужды в финансах.

Хотя в сделке участвуют сразу три стороны, и достичь общей для всех договоренности весьма проблематично, такая операция считается безопасной и для продавца, и для покупателя, ведь сомнительные и незаконные договоры кредитующей финансовой организацией одобрены не будут. А владельцу квартиры точно не удастся скрыть факт, ведь такие сведения фиксируются Росреестром и отображаются в специальном документе – выписке из ЕГРН.

При покупке квартиры, находящейся в обременении, может возникать ряд сложностей:

  1. одобрение сделки банком: он одобрит операцию, только если она будет выгодной и приемлемой для него.
  2. длительный и непростой процесс переоформления прав собственности.
  3. необходимость сбора большого количества документации.

Приобретение квартиры с обременением может осуществляться либо на собственные денежные средства, либо с привлечением заемных финансов. И возможно несколько вариантов покупки:

  1. С досрочным погашением и последующим снятием обременения. По факту приобретаться будет квартира уже не обремененная, так как после закрытия задолженности статус меняется. Остаток долга погашает владелец, являющийся заемщиком, и он использует либо собственные средства, либо предоставленные покупателем финансы. В последнем случае приобретающий квартиру гражданин рискует, поэтому он должен действовать обдуманно: получить от продающего лица расписку о получении тем нужной суммы.
  2. С оформлением сделки через выдававший ипотеку банк. Покупатель вносит в финансовую организацию сумму, равную остатку долга по ипотеке. После составления предварительного договора купли-продажи вносится задаток, далее осуществляются расчеты с банком, а потом снимается наложенное обременение. Последний шаг – переоформление прав собственности на нового владельца.
  3. С переоформлением ипотеки на нового заемщика. Если новый клиент будет соответствовать всем требованиям, и банк даст согласие на такую процедуру, то договор переоформляется, и выполняющим обязательства клиентом становится покупатель. Прежний владелец получает сумму, равную указанной в ипотечном договоре рыночной цене квартиры.
  4. С оформлением новой ипотеки на приобретение квартиры, находящейся в залоге. Такое практикуют некоторые банки, предоставляющие кредиты на обремененные залоговые объекты. По сути, кредитующая организация перечисляет заемные средства в банк, в который заложено жилье (он закрывает кредитный договор, заключенный с прежним владельцем имущества).
    Выдавший ссуду банк становится новым залогодержателем, а покупатель погашает перед ним задолженность (право собственности на квартиру переоформляется на него, обременение сохраняется).

Выбор подходящего варианта приобретения зависит от ситуации и наличия финансов у приобретателя.

Нормативное регулирование

Покупка квартиры с ипотечным обременением разрешается и регламентируется действующим в России законодательством. Так, любые возникающие при ипотеке отношения сторон прописываются в законе федерального значения (ФЗ) под номером 102.

В его статьях с 37-ой по 39-ую четко указывается, что операции, отчуждающие права собственности, требуют обязательного согласования с залогодержателем (им обычно выступает банк) и его разрешения.

А нюансы регистрации прав на имущество регламентируются 122-ым федеральным законом.

Порядок покупки квартиры с обременением ипотекой от Сбербанка

Чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, нужно, прежде всего, получить согласие банка на такую сделку: без него процедура просто невозможна. Если кредитор свое согласие дал, тогда можно выбирать подходящую схему сделки: через финансовую организацию или без ее участия через продавца, являющегося владельцем.

При приобретении квартиры с непосредственным участием кредитора нужно сначала предоставить в банк необходимую для оформления кредита документацию (паспорт и 2-ое удостоверение личности, копию трудовой книги, 2-НДФЛ).

Когда получено одобрение, необходимо арендовать две банковских ячейки: одну для продавца (являющегося заемщиком физического лица), а другую для банка. Далее в финансовой организации берется справка для подтверждения погашения задолженности. Потом заключается договор купли-продажи, после чего соглашение проходит регистрацию в Росреестре.

При приобретении квартиры у заемщика нужно будет осуществить несколько действий в следующей последовательности:

  • заключение предварительного договора купли-продажи и его заверение у нотариуса (этот документ сведет к нулю вероятность изменений условий, в том числе односторонних и незаконных),
  • выплату остатка задолженности продающему лицу,
  • внесение продавцом в банк суммы долга,
  • получение у финансовой организации справки об отсутствующем обременении,
  • составление соглашения о продаже и регистрацию такой сделки в соответствующем органе,
  • а также уплату остатка полной стоимости квартиры.

Если вы планируете купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, то расспросите продавца об условиях ипотеки: банк при составлении договоров сразу вносит в них сведения о возможности продажи имущества. Если сделки разрешены Сбером, тогда алгоритм действий будет таким:

  1. Продавец запрашивает в Сбербанке выписку по ипотеке с остатком задолженности, передает такой документ покупателю.
  2. Покупающим и продающим лицами составляется предварительное соглашение.
  3. Покупатель выплачивает задаток продавцу или сразу эту сумму перечисляет на счет Сбербанка.
  4. Полученные средства продавцом используются для досрочного погашения ипотеки.
  5. Остаток стоимости покупателем размещается в арендованной банковской ячейке.
  6. Права собственности на приобретенную квартиру оформляются на нового владельца – покупателя.
  7. Сбербанком снимается обременение с квартиры.
  8. Если имелось свидетельство о регистрации права собственности, то оно переоформляется на нового собственника.
  9. Продавцом из ячейки изымаются деньги.

Подробную процедуру покупки квартиры с обременением, наложенным Сбербанком, можно уточнить у сотрудников этой организации.

Риски для покупателя квартиры, обремененной ипотекой

Риски, возникающие при покупке квартиры с обременением:

  • Двойное обременение, например, залогом и несовершеннолетними долевыми совладельцами квартиры (при вовлечении в ипотеку материнского капитала).
  • Отказ покупателя от сделки после получения им денег (даже если покупатель полностью погасит долг).
  • Отказ банка в переоформлении ипотеки на покупателя или в выдаче нового займа (если новый клиент ранее не брал кредиты, не соответствует требованиям).
  • Длительное и проблематичное переоформление квартиры при снятии обременения.
  • Лишение кредитовавшего банка лицензии.

Эти риски обязательно нужно учесть, если в планах приобретение квартиры, которая находится в обременении.

Как получить документ на собственность

Новый владелец должен получить документ на квартиру с обременением или без него. До недавнего времени выдавались свидетельства о зарегистрированных правах собственности. После их отмены подтверждают законность владения выписки из ЕГРП. Они выдаются в Росреестре или МФЦ по запросу граждан-владельцев.

Факт! Запросить выписку можно через веб-портал Госуслуг.

В орган подаются:

  • паспорт заявителя,
  • договор купли-продажи квартиры,
  • техническая документация на объект
  • квитанция об уплате госпошлины.

Полный список документации, правила выдачи выписок и сроки их предоставления уточняйте в отделении Росреестра или МФЦ. Но обычно регистрация прав владения осуществляется за семь рабочих дней в Росреестре и в течение 9-и дней в МФЦ.

Снятие обременения по ипотеке через МФЦ

Если долг по ипотеке продавцом или покупателем полностью выплачен, тогда можно снять обременение (при переоформлении кредита на покупающего гражданина оно снимается только после полного погашения задолженности).

Для этого в банке-кредиторе нужно получить закладную с отметкой о ее погашении и разрешение залогодержателя на снятие обременения. С этим двумя документами и соответствующим заявлением можно отправляться либо непосредственно в Росреестр, либо в МФЦ. В многофункциональном центре документы проверяются, регистрируются и направляются в регистрирующий орган.

Какие документы нужны для Росреестра

Если вы обращаетесь для снятия обременения с квартиры сразу в Росреестр, то предоставляете туда такие документы:

  • собственный гражданский паспорт:
  • погашенную выданную банком закладную;
  • разрешение кредитора на снятие существующего обременения;
  • свидетельство о правах собственности, принадлежащих продавцу;
  • справку об отсутствующих коммунальных долгах;
  • предварительное заключенное с продавцом соглашение;
  • технический паспорт на квартиру и кадастровый;
  • заявление с просьбой о снятии обременения.

В Росреестр должны явиться все участники сделки: покупатель, продавец и представитель финансовой организации.

Проверяем на сайте Росреестра, снято ли обременение

Статус заявки на снятие обременения с квартиры можно проверить онлайн на сайте Росреестра (rosreestr.ru). В разделе «Физическим лицам» есть подраздел электронных сервисов, в перечне которых нужно выбрать проверку исполнения заявления. В свободное поле вводится номер заявки (его выдадут при принятии заявления).

Если заявление обработано, то можно запрашивать актуальную выписку из ЕГРН со сведениями об отсутствующих обременениях и указанием нового владельца. Запросить этот документ можно в территориальном отделении или также на сайте.

Стоит ли покупать квартиру с обременением ипотекой

Перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, взвесьте все «за» и «против». Плюсы:

  • Сниженная цена, даже на недвижимость в Москве.
  • Возможность сбить цену при срочной продаже заемщиком квартиры с обременением.
  • Относительная безопасность. Сделки проверяются банком перед его разрешением.
  • Сделка законна и официальна.

Минусы:

  • Существующие риски.
  • Длительный и проблематичный процесс снятия обременения и переоформления квартиры.
  • Необходимость сбора большого количества документов.
  • Возникающие расходы.

Это все особенности сделок с обремененными недвижимыми объектами. Их обязательно должен знать и учитывать любой покупатель, решающийся на столь важный и ответственный шаг.

Источник: https://v-ipoteky.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Договор ипотеки с обременением

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с обременением по ипотеке

2 376 просмотров

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание
Двойное обременениеНа квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пениПродавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обремененияЭтим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему.

В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен.

Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято.

И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.

11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке Приобретение недвижимости с обременением – это достаточно сложная процедура, при которой нередко возникают многочисленные проблемы.  Значительную их часть заранее практически невозможно предусмотреть. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут часто встречающиеся спорные ситуации, и они же могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход позволит исключить любые мошеннические операции.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: риски, образец договора купли-продажи с обременением, условия и порядок заключения, список необходимых документов | Жилищный консультант

Договор ипотеки с обременением

Понятие обременения различается в зависимости от сферы права, в рамках которого происходит трактование.

В общем смысле, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений.

Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны: продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Наложение обременения не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Возникновение обременения по отношению к квартире может быть вызвано рядом факторов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.
  • Ипотека – при приобретении квартиры либо ее вовлечении в залоговую массу накладывается временное ограничение права собственности в целях соблюдения интересов кредитора.
  • Найм – арендатор жилого помещения на срок действия договора имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. Взаимоотношения съемщика и собственника в данном случае являются обременением.
  • Аварийное строение – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.
  • Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.
  • Рента – плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над квартирой, стало быть право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека, на основе которой приобретается до 40% квартир в новостройках (статистика по Москве и области), порождает в отношении объекта недвижимости не только особые правовые обстоятельства, но и массу мифов.

Вопреки стереотипам, квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе.

За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения).

Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности.

На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20%).

В зависимости от договоренности с банком, возможен как вариант с первоначальным погашением кредита, так и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В последнем случае из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Порядок продажи при ипотеке разительно отличается от обычной за счет необходимости снятия обременения для проведения сделки:

  1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.
  2. Взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом необходимо обратиться в управляющую компанию с целью узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Получение выписки из домовой книги, с целью уточнения количества лиц, не выписавшихся из продаваемой квартиры.
  4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.
  5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать такое заявление за месяц до момента внесения средств.
  6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.
  7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Список необходимых документов

Для безопасного совершения сделки, продавец должен иметь:

  • Паспорт.
  • Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
  • Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Свидетельство о собственности.
  • Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
  • Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
  • Заявление в Росреестр.
  • Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
  • Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей).

Документы должны быть заключены в письменном виде, а также соответствовать одновременно и законам, и требованиям банка.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

Риски при подобной сделке могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка, что делает подобную куплю-продажу более сложной. В частности, возможны случаи, когда:

  • Существует шанс банкротства банка или смены позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца квартиры. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, поэтому возвращение средств может занять годы (или вовсе не наступить).
  • Аналогичным образом поступает продавец, если покупатель не фиксировал передачу средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя квартиру, а покупатель останется ни с чем.
  • Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней).

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, обремененной ипотекой

Вопрос: На основании чего и когда снимается обременение с квартиры, которая приобретена в ипотеку? Вадим.

Ответ: Вадим, покупка квартиры с обременением действительно требует первоначального его снятия. Для органов Росреестра, которые хранят записи о наличии залогового обременения, достаточным условием считается любая справка из банка или договор, с указанием перехода прав требования.

При досрочном погашении банк должен предоставить справку об отсутствии задолженности на официальном бланке. Поскольку договор о переуступке является трехсторонним, у лица, обращающегося в Росреестр, также будет свой экземпляр.

Согласно регламенту, снятие обременения производится в пятидневный срок, при этом залогодержатель может изготавливать документы об отсутствии обременения вплоть до 30 дней.

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил.

Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен.

Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки.

Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности.

В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Заключение

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

  • Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.
  • Ограничение собственности до момента получения согласия.
  • Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец предварительного договора купли-продажи

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Договор ипотеки с обременением

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?
В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.