Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса

О расчетах через депозит нотариуса

Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса

В течение последних трех месяцев законодатель дважды обращал свое внимание на правовые нормы регулирующие порядок принятия денежных средств и ценных бумаг в депозит нотариуса.

Согласно изменениям, внесенным в статью 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате Федеральным законом от 29 декабря 2014 г.

№ 457-ФЗ, нотариусы с 1 января 2015 года могут принимать денежные суммы и ценные бумаги в депозит на основании соглашения, заключенного между должником и кредитором. Ранее законодательство допускало принятие в депозит нотариуса денежные средства только в случаях предусмотренных законом.

При этом такие случаи были перечислены в статье 327 Гражданского кодекса РФ, а также в законодательстве о банкротстве и акционерных обществах.

При этом статья 88 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате была дополнена также положением, что возврат денежных средств может быть произведен на основании соглашения кредитора и должника. В этой связи депозит нотариуса с 1 января 2015 года стало возможно использовать как полноценный способ расчета между кредитором и должником.

8 марта 2015 года Президентом Российской Федерации был подписан Федеральный закон № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес изменения в статью 327 Гражданского кодекса РФ, регулирующую порядок принятия денежных средств в депозит нотариуса. Данные изменения вступят в силу с 1 июня 2015 года.

Согласно новому пункту 1.1. статьи 327 Гражданского кодекса РФ между кредитором и должником может быть предусмотрена обязанность должника исполнить обязательство по передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса. Данная новелла гражданского законодательства фактически повторила изменения, внесенные в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.

В соответствии с другой новеллой во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство.

Данное изменение статьи 327 Гражданского кодекса РФ повлекло за собой высказывания, что депозит нотариуса не сможет стать надежным средством для произведения расчетов между кредитором и должником по их соглашению.

В подтверждение такого мнения приводится следующий пример: должник вносит деньги в депозит нотариуса на основании соглашения с кредитором; условием получения денежных средств кредитором является наступление определенного события, например регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества; должник забирает денежные средства на основании пункта 3 статьи 327 Гражданского кодекса РФ не дожидаясь наступления события, при этом событие происходит и права кредитора серьезно нарушены.

Представляется, что подобные опасения не обоснованы по следующим причинам.

Право должника забрать денежные средства из депозита нотариуса может быть ограничено соглашением между кредитором и должником.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г.

№ 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы) (пункт 2 Постановления). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункт 3 Постановления).

В связи с этим норма пункта 3 статьи 327 Гражданского кодекса РФ не является императивной, так как не содержит запрета на установление договором иного условия, а также не защищает особо значимые охраняемые законом интересы. Должник и кредитор своим соглашением вправе установить иное. Например, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества могут установить в нем следующие условия:

1. денежные средства вносятся покупателем в депозит нотариуса после подписания договора и до подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности;

2. продавец вправе получить деньги из депозита после государственной регистрации права собственности покупателя;

3. покупатель вправе получить деньги из депозита нотариуса в случае получения отказа в государственной регистрации права собственности покупателя;

4. покупатель не вправе потребовать возврата ему денег до окончания процедуры государственной регистрации.

В случае если покупатель потребует возвратить ему деньги из депозита до окончания процедуры государственной регистрации нотариус вправе отказать в таком возврате, указав, что договором купли-продажи установлены иные правила.

В случае обжалования такого отказа нотариуса в выдаче денежных средств, представляется, что суд должен отказать в удовлетворении требований покупателя сославшись как на условия договора, так и на статью 10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 данной статьи не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Вместе с тем покупатель, требуя деньги из депозита нотариуса до окончания процедуры государственной регистрации, действует явно не добросовестно и пытается злоупотребить своими правами.

В связи с изложенным, представляется, что депозит нотариуса и после 1 июня 2015 года будет являться надежным инструментом для осуществления расчетов на основании соглашения между должником и кредитором.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.это лицо, которое в силу принятого на себя обязательства, обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.лицо, имеющее право требовать исполнения какого-либо обязательства должникомуполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/page/o-raschetakh-cherez-depozit-notariusa/

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса

Новости и публикации

09.08.16

С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

  1. Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

  2. В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

  3. Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

    Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

  4. После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

    Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

    Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

  5. Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

  6. После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

  7. Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

    Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

  8. После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

  • через них нельзя провести выплату за альтернативу,
  • нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
  • провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

  • прозрачность взаиморасчетов
  • отсутствие проблем с получением расписки от продавца
  • отсутствие споров о месте хранения ключа
  • возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
  • отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Подпишитесь на нас в Telegram

Источник: http://www.relait.ru/news_388.html

При сделках (депонирование)

Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса

Федеральным законом от 23.05.

2018 № 119-ФЗ внесены кардинальные изменения в Основы законодательства РФ о нотариате, которые позволяют сторонам обязательства (договора) обратиться к нотариусу с совместным заявлением о принятии от должника на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении. (ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Таким образом, законодатель предоставляет сторонам по договору альтернативный уже имеющимся (банковская ячейка, аккредитив и др.) и полностью безопасный способ расчетов.

При этом, данный способ расчетов не привязан к обязательному нотариальному удостоверению самой сделки. Стороны заключающие сделку в простой письменной форме также вправе воспользоваться преимуществами расчетов через депозит нотариуса.

Особенно удобен депозит нотариуса при сделках с недвижимостью (покупка или продажа квартиры через депозит)

При расчетах через банк (при любом вышеупомянутом виде) участники сделки обременены дополнительными временными затратами: им необходимо подъехать в банк, как правило, они делают это совместно, чтоб убедиться в добросовестности покупателя, вносящего деньги в пользу продавца, затем провести там определенное количество времени (как правило, несколько часов), требующегося для оформления и реализации данной процедуры, после этого отправляться на сделку. Эта последовательность присутствует в большинстве случаев, так как на практике редко стороны соглашаются подписать договор и только после этого отправиться запускать процедуру расчетов, хотя такое тоже не исключено. В соответствии с конкретными условиями раскрытия ячейки или аккредитива в банк через определенное время необходимо предоставить тот или иной пакет документов. Как правило, сотрудники банка в таких случаях проверяют исключительно комплектность (в лучшем случае) представленных для перечисления денежных средств документов, не вникая в их корректность, содержание и подлинность. «Поставив галочки по списку», банковские сотрудники совершают необходимые для перечисления денег продавцу действия. Что же делать, если представлены подложные либо некорректные документы? В лучшем случае корректность исправляется путем обращения стороны договора в Росреестр, например, для исправления технической ошибки, допущенной при внесении записи в ЕГРН, в худшем – начинается долгая и не самая приятная процедура судебных разбирательств, несущая помимо прочего и финансовые затраты.

Иным образом дело обстоит, если стороны определили необходимость нотариального удостоверения договора, и, что расчеты они будут производить путем депонирования денежных средств, причитающихся с одной из сторон в пользу другой стороны, у нотариуса.

В данном случае процедура может выглядеть следующим образом:

  1. Депонирование — заключение и подписание договора после подтверждения нотариусом поступления денег в пользу продавца на депозитный счет
  2. Подача нотариусом в электронном виде документов на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя
  3. Проверка корректности внесенных записей в ЕГРН
  4. При положительном результате регистрации – перечисление денег с депозитного счета нотариуса продавцу;

Таким образом, при расчетах через депонирование у нотариуса стороны получают сразу несколько удобных для себя моментов и гарантий:

  • Нотариус подтверждает факт внесения денег в пользу продавца по сделке на депозитный счет нотариуса и выступает в данном случае гарантом произведенных расчетов со стороны покупателя, так как внесение денег на депозитный счет нотариуса является надлежащим исполнением своих обязательств со стороны покупателя, и в договоре стороны оговаривают, что получение покупателем внесенных им в пользу продавца денег в депозит нотариуса невозможно, за исключением случая отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на имя покупателя и только при представлении соглашения о расторжении в связи с этим договора купли-продажи, либо на основании вступившего в законную силу решения суда. В иных случаях при надлежащем завершении сделки регистрацией права собственности покупателя
  • Причитающаяся продавцу по договору купли-продажи сумма, подлежит перечислению на предоставленный им счет. Как правило, реквизиты счета предоставляются указанием их в договоре, но не исключено, что и отдельным заявлением продавца;
  • Стороны не связаны необходимостью подстраиваться друг под друга для подачи документов на регистрацию, так как нотариус после проверки состояния депозитного счета и подтверждения факта поступления денег в пользу продавца, самостоятельно направляет документы на регистрацию в Росреестр, исключая тем самым опасения сторон по поводу недобросовестности действий друг друга: деньги ни у продавца, ни у покупателя, и подача документов на регистрацию не зависит ни от продавца, ни от покупателя;
  • Сторонам нет необходимости после получения документов о регистрации у нотариуса идти в банк и запускать процедуру перечисления денег продавцу, нотариус сам в установленные соглашением сторон сроки без дополнительных распоряжений кого-либо из участников сделки перечисляет поступившие на его депозитный счет деньги продавцу.

Стоимость депонирования денег на публичном депозитном счете нотариуса в рамках нотариально удостоверенной сделки составляет 2500 руб., и заявление должника о принятии на депонирование денежной суммы – 1100 руб. – от ФЛ, 1600 руб. – от ЮЛ.

В чем же основные преимущества расчетов через депозит нотариуса от расчетов через банк, помимо экономии времени, ведь по стоимости данная процедура в банке (аккредитив – от 1500 руб. до 2500 руб., ячейка – от 5000 руб. до 6000 руб. за одну ячейку) сравнительно сопоставима с затратами на депонирование нотариусу?

Во-первых, сроки раскрытия аккредитива – до 3 рабочих дней, за доп. плату до недавнего времени в банках была практика сокращения сроков и раскрыть аккредитив можно было «день в день» – еще около 5000-6000 руб.

Во-вторых, и самое важное – это гарантия проверки нотариусом подлинности документов после регистрации (поступают нотариусу в электронном виде, подписанные электронно-цифровой подписью регистратора, нотариус проверяет подлинность сертификата подписи, все ли с ней в порядке) и корректности внесенных в ЕГРН данных и только после этого отправка денег продавцу.

Таким образом, при использовании нотариального депозита в расчетах по сделкам с недвижимостью стороны получают максимальную независимость друг от друга на определенном и, пожалуй, одном из основных и рискованных этапах сделки – этапе исполнения заключенного ими договора в части регистрации перехода права собственности на недвижимость и расчетов между сторонами и гарантию интересов обеих сторон до исполнения обязательств со стороны друг друга. Гарантированность интересов сторон основана прежде всего на характере и размере ответственности нотариуса: при причинении вреда ввиду виновных действий нотариуса его ответственность застрахована на сумму не менее 5 млн. руб., плюс страховка нотариальным сообществом на общую сумму, не превышающую 30 млн. руб., и дополнительно нотариус отвечает всем своим имуществом в случае недостаточности суммы страховки для покрытия размера причиненного вреда. Сложно не согласиться при данных обстоятельствах с несоизмеримостью ответственности банковского сотрудника, выполняющего действия по раскрытию ячейки/аккредитива, и проверяющего лишь комплектность документов, с ответственностью нотариуса.

Говоря о преимуществах нотариальных депозитных расчетов, стоит обратить внимание на вопрос о расчетах через депозит по альтернативным сделкам. Возможно ли это, какие нюансы существуют?

Да, возможно! По процедуре все то же самое, что было озвучено выше: нотариус принимает деньги на основании заявления должника/должников, а в ситуациях, осложненных наличием в цепочке сделок одной из них заключенной в простой письменной форме – от должника и кредитора. Стоимость услуги, стоит напомнить, составляет 2500 руб., и заявление должника о принятии на депонирование денежной суммы – 1100 руб.-1200 руб. – от ФЛ, и 1600 руб. – от ЮЛ, – в рамках каждой нотариально удостоверенной сделки в цепочке альтернативных.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

«Кроме того, немаловажным для работы риэлторов может являться возможность расчетов их Заказчика по агентскому соглашению с ними, как с исполнителем. Такое депонирование также возможно на основании совместного заявления Заказчика (стороны по договору купли-продажи) и Исполнителя (риэлтора).»

Источник: https://notkolganov.ru/notarialnye-deystviya/depozit-notariusa/depozit-notariusa-pri-sdelkakh-deponirovanie/

Депозит нотариуса при расчетах по сделкам

Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса

Прием онлайн-заявок: КРУГЛОСУТОЧНО

страница → Статьи → Депозит нотариуса при расчетах по сделкам

Если вы решили приобрести или продать квартиру, комнату, дом или земельный участок, или совершить иную сделку с недвижимостью и не только, то необходимо определить, какой способ расчетов выбрать? В настоящее время возможны различные варианты проведения расчетов по сделкам: через банковскую ячейку, аккредитив, можно и наличными, если не страшно. Одним из новых способов проведения расчетов между сторонами является депозит нотариуса. Этот способ появился сравнительно недавно, но уже набирает популярность. Что же такое депозит нотариуса, как и когда можно использовать его и, самое главное, насколько этот способ безопасен при расчетах по сделкам. С 2015 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Основы законодательства РФ о нотариате, позволившие нотариусам принимать в депозит денежные суммы на основании соглашения между должником и кредитором. Итак, для того чтобы провести денежные расчеты по сделке с использованием депозита нотариуса, необходимо согласие обеих сторон. Возникает вопрос: в какой форме должно быть заключено соглашение между должником и кредитором? Должен ли это быть отдельный документ или можно предусмотреть условие о расчетах через депозит нотариуса в самом договоре купли-продажи? Полагаем, что возможны оба варианта. Как и когда внести деньги в депозит покупателю и как их получить из депозита продавцу? Есть различные способы: например, внести деньги до подписания или в день подписания договора купли-продажи, можно оговорить срок внесения денег в депозит и после подписания договора, но во всех случаях следует правильно оценивать риски сторон и соблюдать баланс интересов. Если покупатель вносит деньги в депозит после подписания договора, то риски продавца значительно повышаются, так как договор он подписал, а денег не видел, и есть ли они у покупателя, не знает. Этого можно избежать, если на момент подписания договора купли-продажи деньги уже внесены в депозит, и нотариус подтверждает это продавцу. С другой стороны, покупатель, который внес деньги до подписания договора, но еще не заключил сам договор купли-продажи, тоже рискует. В этом случае ему помогает закон, так как во всякое время до получения кредитором (продавцом) денег из депозита нотариуса должник (покупатель) вправе потребовать возврата ему таких денег. При внесении денег в депозит нужно помнить о правилах места исполнения обязательства, то есть, какому нотариусу вносить деньги. По общему правилу при передаче недвижимого имущества деньги вносятся нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества. Если квартира находится в Санкт-Петербурге, то следует обращаться к нотариусу Санкт-Петербурга, но это правило может быть изменено соглашением сторон. Можно заключить соглашение о порядке проведения расчетов через депозит нотариуса, регулирующее оплату нескольких объектов недвижимости, в том числе и в разных субъектах.

После того как деньги внесены в депозит, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В договоре целесообразно указать те условия, при наступлении которых деньги выплачиваются продавцу, например:

  • государственная регистрация перехода права собственности к покупателю;
  • предоставление продавцом справки, подтверждающей отсутствие зарегистрированных лиц в квартире;
  • предоставление сторонами акта приема-передачи;
  • иные условия, которые согласованы сторонами.

Следует отметить, что суммы, сроки и условия выплаты денег определяют стороны, возможны различные варианты. После согласования всех условий сделки, подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права к покупателю. Это можно поручить сделать нотариусу. Когда стороны исполнили все условия, предусмотренные договором купли-продажи, нотариус выплачивает деньги из депозита продавцу. Выплачиваются деньги из депозита продавцу, как наличными, так и переводом на счет. Если в договоре купли-продажи указаны реквизиты счета продавца, то нотариус переводит деньги на счет. При оплате наличными выписывается чек, и продавец получает деньги в банке. Во всех случаях нотариус проверяет документы, подтверждающие исполнение договора и необходимые для выплаты денег.

При проведении расчетов через депозит нотариуса безопасность гарантируется:

  • персональной, имущественной, застрахованной ответственностью нотариуса;
  • честной и чистой сделкой, где нотариус не только устанавливает личности сторон, проверяет дееспособность и волеизъявление, но и контролирует расчеты сторон, причем сумма в договоре и сумма в депозите нотариуса не может отличаться, что иногда случается при заключении сделок в простой письменной форме;
  • законом, в соответствии с которым деньги, находящиеся на депозитном счете нотариуса, не включаются в конкурсную массу в случае банкротства банка.

В настоящее время стоимость расчетов через депозит невелика, но дает существенные дополнительные гарантии сторонам, избавляет от лишних рисков и затрат времени.

Елена Карпова
Нотариус Санкт-Петербурга

Источник: https://advokatvspb.ru/stat/depozit-notariusa-pri-raschetah-po-sdelkam

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: особенности и порядок совершения сделки

Договор купли продажи недвижимости через депозит нотариуса
Депозит нотариуса — это эффективный способ исполнения финансовых обязательств должника перед кредитором, а также безопасных расчетов по сделкам. Полное название этого инструмента — публичный депозитный счет нотариуса.

Он применяется:

1. Если у вас есть долговые обязательства, но технически не получается их выполнить: кредитор (заимодатель) или управляющая компания не хочет или не имеет возможности принятия денежных средств. В таком случае депозит нотариуса позволяет избежать выплаты пеней по коммунальным платежам, договору займа, ипотеке или кредиту.

2. При расчете по сделкам купли-продажи, особенно если вы хотите избежать ненужных рисков при перевозке и хранению крупной суммы наличных денег.

Как внести деньги

Что значит положить деньги на депозит нотариусу? Согласно закону Федеральной Нотариальной Палаты, внесение денег на депозит нотариуса возможно одним из двух способов:

  1. Перечисление средств на депозитный счет по реквизитам. Подтверждением успешной транзакции служить чек-ордер.
  2. Передача наличных денег непосредственно нотариусу, который должен выдать соответствующую квитанцию.

В основах о нотариате есть правила совершения нотариальных действий на территории Российской Федерации.

Согласно с изменениями, внесенными в №457-ФЗ, все граждане могут воспользоваться депозитарным счетом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Стороны купли-продажи имеют право выбрать именно такую форму для проведения расчетов в любой момент.

Правила при обращении к депозиту:

  • договор заверяется у нотариуса;
  • составляется отдельный документ с подробным описанием передачи средств;
  • передача денег через депозит должна быть оговорена в договоре купли-продажи.

На сегодняшний день существует большое количество вариантов расчета между покупателем и продавцом:

  • наличность;
  • банковские ячейки и счета;
  • денежные переводы;
  • обмен денег через третьих лиц.

Если речь идет о большой сумме на покупку дома или квартиры, то в целях безопасности операций лучше использовать расчет через депозит нотариуса, который регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Необходимость в депозитном счете

Депозит, открытый на нотариуса – это оптимальная возможность своевременно погашать долг!

Рекомендуется использовать депозит специалиста заемщикам тех финансовых организаций, которые по той или иной причине прекратили работу. Если учреждение закрывается, платежи по кредиту все равно должны поступать, причем своевременно. В противном случае будут назначены штрафные санкции.

У закрытого банка через определенное время обязательно появится правопреемник. Как только его работа будет запущена, на непоступившие платежи автоматически начислят пени.

Покупка недвижимости

Если покупается недвижимость, роль должника автоматически достается покупателю. Продавец же выступает в роли кредитора. Операция по расчету осуществляется так:

  1. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость на депозит. Это сумма, предварительно прописанная в оформленном договоре.
  2. Финансы будут находиться на счету до того момента, когда осуществиться регистрация сделки в организации Росреестра.
  3. После проведения регистрации сумма переводятся на открытый в банке счет продавца.
  4. Бывший владелец просто снимает деньги.

Подобная система проведения расчета в состоянии обеспечить следующие преимущества:

  • Значительно упрощается взаимозачет между участниками купли-продажи;
  • Надежно защищаются интересы каждого участника;
  • Покупатель полностью лишается возможности внезапно аннулировать сделку;
  • Продавец не сможет получить денежные средства до момента полного проверки юридической чистоты сделки.

Особенности депозита

При покупке недвижимости способ оплаты зависит от того, на первичном или на вторичном рынке происходит сделка.

Если на первичном рынке, то покупатель перечисляет средства на расчетный счет компании-застройщика. При такой безопасной сделке не возникает никаких проблем. На вторичном рынке недвижимости возможны финансовые махинации и случаи мошенничества, так как расчеты ведутся между двумя физическими лицами.

При наличном расчете денежные средства можно передавать в агентстве при свидетелях, получая взамен расписку.

В такой сделке существует несколько безопасных способов передачи средств:

Источник: https://uk-mishino.ru/dokumenty/depozit-notariusa-chto-eto-takoe.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.