Договор мены что это такое

Содержание

Договор мены: что это такое и особенности сделки мены

Договор мены что это такое

Одной из первых исторических форм экономических отношений был обмен, когда люди взаимовыгодно обменивались друг с другом необходимыми благами.

Позднее, с развитием института собственности, обмен отошел на второй план. Однако сегодня мы также сталкиваемся с аналогичными действиями, которые обозначены в гражданском законодательстве как мена.

На вопрос о том, что же это такое — мена, ответим в нашей статье.

Договор мены — что это такое

В п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ сказано, что под договором мены следует понимать передачу стороной одного блага другой стороне взамен иного блага. Это своего рода упрощенная модель купли-продажи, характеризующаяся автоматическим зачетом денежных требований сторон.

При составлении договора рекомендуется указывать следующие пункты:

  • ФИО и паспортные данные обеих сторон сделки;
  • данные об обмениваемом имуществе;
  • основания права собственности на обмениваемое имущество;
  • подробные характеристики объектов (площадь, количество комнат, наличие балконов, мебели);
  • отсутствие или наличие обременений на объектах;
  • перечень людей, имеющих права на объект недвижимости, так как в новой квартире они будут иметь аналогичные права;
  • сроки передачи имущества.

Особенности

Как правило, договор мены составляется на тех же условиях, что и договор купли-продажи, но все же можно выделить ряд особенностей:

  1. Равноценность товаров. Если стоимость какого-либо товара превышает стоимость другого, то сторона обязательно возмещает денежную разницу в предусмотренном договором порядке. Данная особенность является следствием презумпции эквивалентности гражданско-правовых отношений.
  2. Считается заключенным с момента достижения согласия относительно наименования и количества передаваемого товара.
  3. Форма — простая письменная.
  4. Консенсуальность — достижение обеими сторонами соглашения.
  5. Совпадение лиц — каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Предмет договора

Дискуссии вызывает вопрос об определении предмета договора мены. Обычно им называются вещи, товары, материальные блага, обладающие идентифицирующими индивидуально-определенными признаками и характеристиками.

Относительно включения в предмет других видов имущества (например, имущественных прав) в юридической литературе нет единообразного подхода. Глава 41 ГК РФ говорит именно о предметах материального мира, в то время как отчуждение и уступка имущественных прав регулируются специальными нормами.

Формально невозможно иметь право собственности в отношении неимущественных прав, следовательно, их передача каким-либо образом также невозможна.

Переход права собственности

Особого внимания заслуживает момент перехода права собственности. Оно переходит к сторонам только после того, как обязательство будет исполнено каждым субъектом, если договор не предусматривает иного порядка.

Такой своеобразный подход направлен на защиту стороны, добросовестно исполнившей свое обязательство, однако еще не получившей ничего взамен.

Обязанности и ответственность сторон

При заключении договора мены стороны приобретают совокупность обязанностей. Например, передача товара осуществляется в установленный срок.

Товар должен отвечать следующим требованиям:

  • свобода от притязаний третьих лиц;
  • в отношении него отсутствуют какие-либо обременения во избежание изъятия товара у стороны.

Если условия не выполнены, то происходит возврат имущества и возмещение убытков, которые понесет пострадавшая сторона вследствие неправомерных действий.

В этом правовой статус стороны отношений мены шире, чем у сторон при заключении договора купли-продажи, ведь в последнем возможно только возмещение убытков без возврата.

Если передача товара невозможна без его предварительной доставки, погрузки, разгрузки, то сторона, чей товар требует совершения дополнительных действий, обязана возместить соответствующие расходы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение также влечет возмещение убытков.

Отличия от обмена

Основное отличие упирается в право собственности на объект. При обмене происходит лишь смена объекта недвижимости, а при мене изменяется собственник объекта.

Важно! Если хотя бы один объект из обмениваемых не находится в собственности участника сделки, договор мены невозможен.

К отличиям этих двух процедур относят:

  1. Сделка мены возможна лишь по объектам, находящимся в собственности. В отношении недвижимости изменения правообладателя вносятся в Росреестр. При обмене речь идет о муниципальном жилье, которым граждане пользуются в рамках договора социального найма. При обмене такого жилья данные не подлежат регистрации в Росреестре.
  2. Правовое регулирование процессов осуществляется разными нормативными документами: мена — Гражданским кодексом РФ, обмен — Жилищным кодексом РФ.

Мена долей в квартире

Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.

Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли.

То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры.

Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.

Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.

Мена квартиры на земельный участок

Мена квартиры на земельный участок требует внесения в договор дополнительных сведений, а именно:

  • кадастрового номера участка;
  • назначения земли;
  • площади участка;
  • указания всех построек, расположенных на меняемой территории;
  • общего плана земельного участка.

В остальном процесс мены остается таким же.

Заключение

Договор мены — довольно удобный способ приобретения недвижимости. Как и любой другой договор, он имеет свои достоинства и недостатки. Для удачного совершения сделки рекомендуется предварительно ознакомиться со всеми нюансами мены.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/mena-i-eyo-osobennosti.html

Договор мены: образец мены квартиры

Договор мены что это такое

Наверняка каждому в жизни не один раз приходилось менять одни вещи на другие. Но если дело заходит действительно о серьезных обменах, как например, квартира, то здесь без документов уже не обойтись. 

Подобный обмен, можно произвести на основе договора мены. Давайте попробуем разобраться, что представляет собой данный документ, как и где его получить, а также другие, более мелкие, но не менее важные нюансы по данному вопросу.

Договор мены это

В первую очередь, давайте попробуем разобраться, что представляет собой данный документ.

Договор мены – это вид гражданско-правового договора, в котором участвуют две стороны. Одна из сторон обязуется передать другой стороне определенное имущество, в ту очередь как вторая сторона, обязуется передать первой тоже свое имущество, которое будет равное по собственности.
Таким образом, получается, что данный договор – бартер.

Важно понимать, что обмен должен проходить без доплат, либо с минимальными доплатами, иначе это уже будет другой вид сделки.

Обменивать можно разное имущество.

Например, можно поменять трехкомнатную квартиру в одном районе города, на трехкомнатную в другом. А можно поменять три однокомнатных квартиры, на одну трехкомнатную.

В любом случае, каким бы не был обмен, самое главное, чтобы рыночная стоимость имущества была равна. Безусловно, это не значит, что она должна быть равна до последней копейки, но должна быть приблизительно равной.

Образец договора мены.

Характеристика договора мены

В первую очередь стоит сказать, что договор мены можно охарактеризовать, как:

  • консенсуальный;
  • возмездный;
  • двухсторонний.

О том, что договор является консенсуальным, можно понять, только прочитав само понятие. Также здесь важно понимать, что подобный договор вступает в силу с того момента, как стороны договорились о принятии какого-то совместного решения (обмена).

То есть, договор мены вступает в силу не с момента, когда стороны обменялись товарами или имуществом, а с момента, когда они пришли к общему согласию. Об этом многие не знают, так как зачастую, договоренность и обмен заключается единовременно.

Переходим далее, договор является возмездным.

Это связанно с тем, что каждый участник сделки, ожидает встречного предложения, от другого участника. И только получив его – заключает договор

Переходим к последней из основных характеристик. Договор мены является двухсторонним. Это потому, что каждая из сторон имеет обязательства перед другой стороной договора, но в тоже время является неким кредитором, а значит, может требовать своей доли.

Необходимо обратить внимание и на две другие, не менее важные характеристики договора мены.

  • Каждая сторона, обязуется передать другой, имущество или товар.
  • Обмениваемые товары или имущества, являются равными по стоимости в денежном эквиваленте.

Существенные условия сделки мены

   Теперь давайте перейдем к существенным условиям данной сделки. Рассмотрим их по порядку.

  • Первым и самым важным условием договора является цена. В договоре обязательно должна быть указана рыночная стоимость каждого из обмениваемых товаров. То есть, при составлении договора, изначально необходимо установить цены, которые будут соответствовать действительности, а только потом, заключать сделку. Бывают случаи, когда специалисты определяют различные цены. В таких ситуациях необходимо указать доплату одной из сторон. Это сделать очень важно, ведь данное условие – гарант безопасности. Но здесь важно знать, что доплата не должна превышать стоимости товара, за который она делается.
  • Нужно знать, что обмениваться могут не только две стороны. В процесс может участвовать три, и более сторон. Такие обмены называются сложными договорами мены. Составлять их тоже сложнее, при этом стоимость имущества каждого, как и ранее, должна соответствовать стоимости имущества любого другого участника.
  • Еще один условием является то, что каждый участник сделки должен быть владельцем имущества, которое хочет обменять. Но бывают ситуации, когда человек не может присутствовать при составлении договора, или непосредственно на процедуре обмена. В таких случаях необходимо делать нотариальную доверенность.

Доверенное лицо, помимо основных документов, должно иметь при себе ряд дополнительных документов. Таким являются личный паспорт доверенного лица, а также нотариально заверенная доверенность.

Сделать её можно обратившись к любому нотариусу, который сможет все правильно составить и оформить.

  • Еще одним условием являются сроки. В бумаге необходимо указать промежуток времени, за который стороны должны выполнить условия сделки. Указывать можно как со дня подписания договора сторонами, так и период времени до определенного дня.
  • Еще одним условием являются третьих лиц. Допустим, если человек передает свою квартиру, в которой прописаны еще несколько человек, обязательно нужно указывать условия.

На основании этих условий, другие (прописанные) могут пользоваться квартирой. Это очень важно, ведь если не учесть такую деталь, договор не будет считаться действительным.

На этом заканчиваются основные условия, но нужно понимать, что в каждом конкретном случае, могут возникнуть другие. Для того, чтобы избежать различных оплошностей, лучше всего проконсультироваться со знающим специалистам, который может не только составить договор, но и учет все моменты, касаемо него.

Дополнительные условия договора

Перейдем к перечню дополнительных условий.

Важно понимать, что стороны договора сами решают, учитывать их или нет.

  • Оплата в разнице стоимости. Данный пункт можно не указывать, если обе стороны считают, что данная оплата не сыграет роли, либо не является необходимостью.
  • Переход права собственности. Важно понимать, что при обмене можно указать, что, то или иное имущество можно передать только в распоряжение, а можно и на постоянное пользование со всеми правами и документами, которые сюда прилегают.
  • Документы. Документы тоже можно передавать, а можно и не передавать. Зачастую, если не стоит вопрос о переходе собственности, документы не передаются, ведь от этого только лишние проблемы. Но бывают случаи, когда новому владельцу необходимы документы, для других сделок. В таком случае все это необходимо подробно описывать в дополнительных условиях договора мены.
  • Страхование. Здесь уже каждый волен выбирать где, и на сколько страховать. Ранее, на этот пункт вообще не обращали внимания, нов последние годы он набрал большую популярность.
  • Качество товара. Качество товара является достаточно важным условием, особенно, когда товар может быть испорчен. Также, некоторые товары могут быть произведены из различных материалов, в таком случае, материал тоже необходимо указать.
  • Риски. Можно указать риски, при которых, за время, отведенное на обмен, товар или имущество может быть повреждено, разрушено и так далее. Это действительно важное условие, особенно, когда заходит разговор относительно товаров.

Данный список можно очень долго продолжать. В оговоре мены можно указать абсолютно любые условия, какими бы абсурдными они не были. Главное, чтобы на соблюдение этих условий были согласны все участники.

Нотариальное заверение сделки

Нотариальное заверение сделки мены необходимо, для того, чтобы в дальнейшем люди могли оспорить данный вопрос. Конечно, обменять можно просто обговорив условия и пожав руки. Но в таком случае слишком высоки риски.

Например, можно договориться с человеком об обмене авто, без прав собственности. Через какое-то время человек может разбить авто и потребовать вернуть ему свое назад.

Скорее всего, вопрос дойдет до суда. В таком случае, суд станет на сторону владельца автомобиля, ведь у него документы на машину, он владелец, а почему на ней ездит другой вообще не понятно.

С другой стороны, рассматривая подобную ситуацию с заверенными нотариально документами, такого не будет. Суд, безусловно, вынесет справедливое решение, а значит никто не останется « у разбитого корыта».
Подобных ситуаций может быть множество. Часто людей попросту вводят в заблуждение, входя в доверие. А в дальнейшем просто забирают ту или иную вещь или имущество.

Договор мены недвижимости

Договор мены недвижимости является один из самых популярных, но в тоже время и одним из самых сложных. Давайте рассмотрим несколько вариантов договоры мены.

Имущества

Давайте рассмотрим все варианты.

Давайте пройдемся по основным особенностям обмена недвижимости, что нужно учесть, а также чего стоит остерегаться.

  • Первый и самый главный пункт, без которого нельзя осуществить сделку – право собственности. Здесь нужно знать, что обменить можно только недвижимость, которая находится в частной собственности.
  • В вопросе недвижимости, важно различать термины «мены» и «обмена». Здесь необходимо понимать, что при мене, происходит переход прав собственности. В свою очередь при обмене, люди просто меняются недвижимость и получают право на использование, но вопрос касаемо собственности не затрагивается. Дабы разобраться во всех тонкостях, необходимо обратиться к специалисту, либо подробно прочитать Гражданский кодекс.

Перейдем к документам, которые понадобятся для процедуры обмена.

  • Паспорта участников сделки.
  • Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
  • Справки из домоуправительных органов.
  • В случаях, когда в квартире или доме проживает несовершеннолетний, необходим соответствующий документ из органов опеки и попечительства.
  • Технический паспорт.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из домовой книги. Она, зачастую, действует не более одного месяца, поэтому с получением спешить не стоит.
  • Справка из налоговой службы о том, что нет никаких задолженностей по оплате коммунальных услуг и так далее. Важно помнить, что данная справка действует не более 30 дней, с момента получения.
  • Заявление, в котором супруг или супруга согласны на отчуждение. Оно необходимо в случаях, когда недвижимость является общей собственность, которая была нажита в период брака.
  • Согласие других граждан, которые проживают по адресу, либо являются собственниками.

Автомобиля

При обмене автомобиля, необходимо очень четко сформулировать все дополнительные условия.

  • Ремонт.
  • Состояние, в котором должен быть получен автомобиль.
  • Кто отвечает за починку авто при авариях и повреждениях.
  • Прочее.

Каждый владелец должен сам продумать все условия и внести их в договор.

Налог

Важно заметить, что в законодательных актах, процедура мены приравнивается к процедуре купли продажи. Таким образом, все сопутствующие вопросы, тоже приравниваются к купле-продаже.

Итак, можно сказать, что уплата налогов при мене, будет точно такая же, как при процедуре купли-продажи жилья.

Источник: https://moidom911.ru/dokumenty/dogovor-meny-obrazec-meny-kvartiry.html

Что такое договор мены квартиры и как его правильно составить: 7 главных правил

Договор мены что это такое

Договор мены объекта недвижимости, в общем, напоминает соглашение купли-продажи. При этом обязательно требуется осуществить регистрацию права, возникшего в результате заключения сделки, в противном случае собственность юридически не будет признана перешедшей в руки к новому собственнику.

Договор мены квартиры: виды и особенности заполнения документа

На семейном совете вы приняли решение сменить место жительства, переехав в район, к примеру, с развитой инфраструктурой? Но продажа старой квартиры и приобретение новой в ваши планы не входит.

Что делать в этом случае? Верно – совершить сделку обмена жилья на равноценное недвижимое имущество или с улучшенной планировкой, предварительно оговорив разницу в стоимости.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Что представляет собой этот договор?

Договор мены квартиры или договор мены квартиры на дом с земельным участком – соглашение, на основании которого собственник предоставляет в качестве уплаты личное недвижимое имущество другому владельцу, в обмен на его объект недвижимости.

Если просто, то данный документ – договоренность на бартер, где собственность не только предмет приобретения, но и средство выплаты. Особенность подобного документа – то, что каждая сторона сделки выступает, как  в качестве покупателя, так и продавца.

Текст самого договора мены составляется участниками соглашения в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах. Только после окончания регистрации, можно переходить к оформлению законных прав владения участников соглашения на получаемый объект недвижимости.

Для чего необходим подобный документ?

Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

При каких обстоятельствах выгодно составление договора мены: налоговая база

К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

  • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
  • способ экономии при уплате налоговых взносов.

Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

В том случае, если их ценовая категория будет несколько отличаться, величина налога будет значительно меньше. Поскольку НДФЛ подразумевает вычет от прибыли, следовательно, налоговая база будет определяться не с общей суммы, а только лишь с разницы.

Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

  • приобретение;
  • наследование;
  • дарение.

Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

На практике подобные договора мены заключаются между близкими людьми. Подыскать человека со стороны, которого заинтересует ваша недвижимость, а вас его квартира достаточно тяжело.

Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

Виды договоров: соглашение обмена и мены

Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности.

То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев.

При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

В связи с этим оформление подобного имущества происходит иначе – после процедуры регистрации соглашения в уполномоченных органах наймодатели переоформляют документы найма на других жильцов. Но к новым владельцам переходит только право на пользование объектом недвижимости, как это было в предыдущем случае.

Законом запрещен обмен муниципальной квартиры на собственное имущество и наоборот. Мена и обмен регулируются различными законами. Обмен – сделка, контролируемая ЖК РФ, а мена – подконтрольна ГК РФ гл. 31.

После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа

Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

  • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
  • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
  • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
  • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
  • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
  • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
  • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

Эти обязательные пункты входят в каждый документ. Но договоренности могут быть различны, поэтому имеются и другие условия, к примеру, если нужна доплата, то это необходимо строго отразить в договоре.

Скачать образец договора мены квартиры : Договор мены

Обязанности и права сторон

Данный пункт обычно содержит следующие сведения:

  • информацию об обязанностях участников осуществляющих передачу объекта недвижимости в надлежащем виде и в заранее оговоренные сроки;
  • право на доплату, если таковая имеется;
  • требование об отмене договоренности, если одна из сторон осуществило передачу имущества другой стороне, при этом у одной из сторон объект был изъят другими лицами до момента заключения сделки, к примеру, в случае залога.

Участники сделки должны предоставлять только достоверную информацию о недвижимом имуществе. Права и обязанности сторон сделки могут быть разными, но не противоречащими действующему законодательству.

Образец договора мены квартиры.

Составление договора мены квартиры на дом с земельным участком: правила оформления документа

В данном случае, в договоре мены квартиры на дом с земельным участком, должны быть прописаны в обязательном порядке данные о наделе:

  • номер по кадастру;
  • размеры земли;
  • назначение участка, на котором находится жилое строение;
  • при наличии строений – внести информацию о них.

Помимо этого к соглашению прикладывается план, на котором нанесен данный надел, являющийся основным предметом договора мены квартиры на дом с земельным участком.

В этой статье вы можете узнать о том, что такое кадастровый паспорт и как узнать его номер.

В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?

Оснований и поводов для признания подобного документа недействительным может быть несколько:

  • неподтвержденность соглашения органами попечительства, опеки;
  • недееспособность одного из участников сделки;
  • если владелец одного из обмениваемого недвижимого имущества – не достиг совершеннолетия и договор заключен был в разрез его интересов;
  • если сделка была притворной, мнимой;
  • нарушение существенных условий договора.

Условия расторжения договора мены квартиры

Существует несколько способов расторгнуть договор:

  • по согласию обеих сторон;
  • посредством обращения в судебные инстанции.
  • если ни одну из сторон не устроило новое жилье, то сделка расторгается без проблем;
  • если разорвать сделку хочет только один ее участник, то следует составить требование в качестве дополнения к договору, где указать причину расторжения соглашения.

По соглашению сторон можно разорвать сделку двумя способами:

Если на протяжении месяца вторая сторона сделки согласится отказаться от нее, то соглашение расторгается. Если сторонам так и не удалось договориться, то стоит обратиться с иском в судебные органы власти, указав в нем основания для отмены сделки.

Подать соответствующий иск законом допускается на протяжении от 1 года до 3-х лет, в зависимости от того, какая причина послужила для отмены соглашения.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации, не действителен.

Необходима ли регистрация договора?

Само соглашение регистрации не подлежит. Но при этом право, появившееся у другой стороны соглашения на недвижимое имущество, переданное первым, и, наоборот, зарегистрировать нужно в обязательном порядке.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации в государственных органах -недействителен. Из этого следует, что необходимо обратиться в уполномоченную организацию для проведения процедуры регистрации каждому владельцу нового имущества. Право на недвижимость возникает только после регистрации.

Отличие соглашения купли-продажи от договора мены квартиры

разница между договором бартера и соглашением купли-продажи квартиры заключается в том, что обмен недвижимостью происходит без участия денежных средств. В некотором смысле сделки мены жильем намного безопаснее сделки купли-продажи объекта:

  • не следует думать о том, как без проблем передать сумму денежных средств продавцу;
  • при этом продавец не беспокоиться о подлинности купюр (в том случае если применяется наличный расчет);
  • нет проблем с задержкой банковского перевода.

Дополнительные плюсы подобной сделки – отсутствие необходимости в уплате НДФЛ при заключении договора мены квартиры на равнозначное по стоимости имущество. Но при этом имеется и небольшой недостаток – отсутствие налоговых льгот.

Если вы все таки решили воспользоваться договором купли-продажи, рекомендуем к прочтению эту статью.

Чтобы понять как правильно поступать, посмотрите видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/chto-takoe-dogovor-meny-kvartiry-i-kak-ego-pravil-no-sostavit-7-glavny-h-pravil.html

Договор мены – что это такое, как оформить

Договор мены что это такое

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации существует не только порядок купли-продажи квартиры, а и обмен жилья на основании договора мены.

Данная процедура, как и все остальные манипуляции с жильём, должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Что собой являет договор мены квартиры? Как происходит данная процедура, какие особенности и на что можно обменять? Рассмотрим самые важные моменты и нюансы в статье.

Что такое договор мены квартиры

Договор мены – это сделка, которая подразумевает обмен жилья согласно Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Эта процедура являет собой алгоритм купли-продажи квартиры только с меньшими суммами. Об этих суммах договариваются стороны, если обмен жилья происходит при неравноценной стоимости квартиры.

Сам договор имеет вид письменного соглашения граждан согласно которого происходит обмен квартирами. Стороны договора получают новые свидетельства о праве собственности на обмененное жильё.

Договор мены должен быть заключён на условиях равномерного обмена, но существуют случаи, когда граждане его видоизменяют:

  • используют доплату, в случае если обмен происходит не на равноценное по стоимости жильё;
  • обменивают квартиру на машину и наоборот;
  • обменивают одну квартиру на несколько поменьше.

Все этим моменты в обязательном порядке прописываются в договоре и предварительно оговариваются сторонами сделки.

Договор мены – это договор купли-продажи квартиры просто с другим расчётом за неё.

В случае, если сделкой занимается представитель одной из сторон, то на него должно быть оформлена нотариальная доверенность.

При подписании основного договора стороны должны также заключить и передаточный акт, который является соглашением сторон с текущим положением квартир и всеми их недостатками.

При заключении данной сделки используется также и предварительный договор, который стороны могут заключить. Чем он выгоден? Прежде всего предварительный договор является гарантией выполнения своих обязательств, а также того, что сделка не буде расторгнута по непонятным причинам.

Данный вид договора даёт возможность сторонам предварительно оговорить, как будет происходить процедура переоформления прав, в каких сроках и какую ответственность будут нести стороны за невыполнение своих обязательств.

Предварительный договор даёт возможность контролировать выполнение сделки и спланировать её в целом. А также в нём пропишется, какую сумму стороны должны доплатить, какие этапы проведения мены.

Договор мены регулируется статьями 30 и 31 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Граждане идут на данную процедуру для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, поменять место жительства,  получить больше квартиру.

Данная сделка имеет множество преимуществ:

  1. риск попадания на мошенников намного меньше, нежели при продаже или покупке жилья;
  2. данная процедура выгодна для тех, у кого есть задолженности по кредитам. Если бы квартира была продана и за нее выручены деньги, то они бы были изъяты в качестве погашения долга, а так обмен квартиры на квартиру не предусматривает конфискацию имущества;
  3. данный вид сделки не облагается налогом, поскольку нет прибыли.

Для договора мены владельцы жилья должны узнать кадастровую стоимость квартиры. Для этого им нужно обратиться в Кадастровую палату и сделать оценочную стоимость жилья.

Как оформить? Условия договора

Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:

  1. описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
  2. обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
  3. в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
  4. а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.

А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:

  • обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
  • в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
  • в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
  • обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
  • соглашение к договору также заключается в письменной форме.

С доплатой

В случае, если при обмене жилья необходима доплата, стороны должны прописать:

  • сумму доплаты;
  • сроки передачи доплаты;
  • место передачи денег.

Все вышеперечисленные моменты обязательно должны быть прописаны в договоре. В противном случае он будет считаться ничтожным.

Доля квартиры

Если одна из сторон является не единоличным собственником жилья, то ему необходимо будет предоставить отказ от обмена части жилья другими совладельцами, поскольку они имеют преимущественное право.

Собственник жилья имеет право распоряжаться своей недвижимостью на законных основаниях, обязательным будет указание технических характеристик доли квартиры (какая площадь доли, выделить её на плане).

Данный процесс регулируется статьей 42 Федерального Закона Российской Федерации № 218.

С несовершеннолетними

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то родители должны позаботиться о выписке ребёнка из текущего места и прописать в новом доме или у родственников поскольку ребёнок не может быть без постоянной или временной регистрации.

Если ребёнок является одним из совладельцев жилья, то родители должны взять разрешение из органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

Ребёнок должен получить равноценную по размерам и стоимости долю в новой квартире.

Как расторгнуть

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор мены можно как по общему согласию сторон, так и в ходе судебного разбирательства.

В случае, если стороны не могут прийти к обоюдному решению расторжения договора мены, граждане могут обратиться в суд с исковым заявлением.

По каким причинам стороны могут разорвать договор?

  1. если одной из сторон угрожали;
  2. если одна из сторон предоставила недостоверную или подделанную информацию относительно недвижимости;
  3. если в договоре имеются ошибки или неточности;
  4. если одна из сторон ввела в заблуждение вторую;

Срок исковой давности составляет 1 и 3 года соответственно.

Порядок регистрации

Обмен квартирами также, как и купля-продажа недвижимости имеет свой порядок действий. Он состоит из следующих этапов:

  1. Сторонам необходимо собрать пакет документов, который нужен для регистрации прав собственности.
  2. Уплатить государственную пошлину.
  3. Стороны должны составить, подписать и зарегистрировать договор мены.
  4. Подать заявление и пакет документов в Росреестр.
  5. Оплатить налог НДФЛ.

Порядок действий обмена жилья по договору мены мало чем отличается от процедуры купли-продажи квартиры, в данном случае больше внимания нужно уделить тому, на что происходит обмен и целесообразный ли он.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dogovor-meny-chto-eto-takoe/

Договор мены – это… Как составляется договор мены квартиры, автомобиля или земельного участка

Договор мены что это такое

Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.

Отличие от ранее действовавшего законодательства

Гражданский кодекс РСФСР, действовавший до принятия ныне действующего кодекса, умещал понятие договора мены всего в одну статью. В новом же законодательстве договор мены (автомобиля, недвижимости, иного имущества) регулируется пятью статьями, добавлены новые положения, ранее отсутствующие.

Так, ранее правоотношения, возникающие вследствие мены, регулировались статьей 255. В ней, в частности, говорилось, что в результате обсуждаемого договора между его участниками происходит обмен какого-то определенного имущества на другое. Гражданское законодательство РСФСР к мене применяло несколько норм, регулирующих куплю-продажу.

Участник, заключавший договор мены квартиры или чего-то иного, одновременно являлся продавцом предмета, который он отдавал, и покупателем вещи, которая переходила ему в собственность.

Кроме этого, круг субъектов рассматриваемого договора был существенно ограничен в связи с тем, что он в ситуациях, при которых стороной (или обеими) являлись государственные организации, мог быть совершен лишь в прямо установленных законодателем случаях.

Понятие

Что такое договор мены? Это определение закреплено в статье 567 Гражданского кодекса.

Под данное понятие подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество.

При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Помимо рассматриваемого определения, термин «обмен товара» встречается в нормативном акте, регулирующем гражданские правоотношения, в качестве названия 502 статьи. Эта норма посвящена только одному из нескольких возможных результатов, возникающих в процессе купли-продажи товаров, не являющихся продовольственными.

Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений. Договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без таковых. Нормы жилищного законодательства предусматривают, что наниматель и проживающие с ним лица могут произвести обмен своего жилища на другое, принадлежащее иному нанимателю.

Такая процедура может быть произведена и между членами жилищных кооперативов. При этом право на такой обмен не ограничивается пределами какого-то одного населенного пункта, то есть участники договора могут проживать в разных городах, и объекты, соответственно, тоже могут находиться в различных местностях.

Порядок и правила, при которых реализуется договор мены недвижимости, установлены в Жилищном кодексе.

Примечательно, что в современной России действует множество так называемых обменных пунктов, которые якобы обменивают различные иностранные валюты на российские рубли.

Однако, по сути, такие операции не являются меной, а считаются куплей-продажей.

Единственное, что можно отнести к мене, это распространенная в недавнее время практика обмена старых банкнот иностранной валюты на более новые с получением за данную операцию определенного комиссионного вознаграждения.

Применение норм о купле-продаже

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости.

Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Товарная сделка

Установленная законодательством возможность применения к мене норм, регулирующих куплю-продажу, объясняется сходством этих правоотношений. Мена так же, как и купля-продажа, считается товарной сделкой. Вместе с тем ее распространение не столь велико.

Это обусловлено различными трудностями как при совершении договора, так и при его исполнении. Определение товара также дано законодателем в гражданском праве. Под ним имеются в виду любые вещи, но только не изъятые из гражданского оборота.

Если объект подпадает под данное определение, то он может отчуждаться. Примером, когда происходит договор мены долей, может служить ситуация между правительством России и банком «Менатеп», произошедшая в 1996 году.

Тогда последний получил пакет акций нескольких нефтяных компаний, а в ответ передал правительству долю в уставном капитале организации.

Договор мены. Законодательное регулирование

Следует знать, что вместе с положениями, установленными в статье о договоре мены, отдельные нормы об этом правоотношении установлены в Гражданском кодексе с целью регламентации иных отношений, среди которых: преимущественное право покупки, распоряжение имуществом подопечного, основания приобретения права собственности и некоторые другие.

Применяемые к рассматриваемому договору положения содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, согласно Закону о конкуренции, запрещается совершать какие-либо действия, издавать акты, которые будут устанавливать определенные запреты на обмен, покупку, продажу каких-то товаров из одной области (края, города и т. п.

) в другой регион.

Бартерные сделки

Примером иного документа, регулирующего договор мены товаров, может являться федеральная программа развития экспорта, которая была установлена правительством.

Согласно этому документу, бартерные контракты, заключаемые с иностранными лицами, по которым производится экспорт за рубеж подакцизных товаров, являются одной из мер экономического стимулирования.

Под бартерными контрактами при этом подразумевается договор мены, это название достаточно часто применяется в гражданском обороте, а тем более в области внешней торговли.

Определение таких внешнеторговых операций в сегодняшнее время представляет значительный интерес. Термин таких правоотношений изложен в Указе президента России, который называется «О Государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». При этом внимательный человек сразу увидит значительные отличия от понятия, предлагаемого Гражданским кодексом.

В соответствии с Указом под названными сделками подразумеваются контракты, заключаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности, которые предусматривают обмен одинаковыми по цене товарами, продукцией, услугами и прочим.

Нормативный документ сразу подчеркивает, что если в процессе исполнения сделок будут использованы денежные расчеты, то такие контракты и договоры не будут являться бартерными.

Существенные условия бартерных сделок

В указанном правовом акте в общем виде названы объекты бартерных сделок. Такого обобщения и указания не имеется в Гражданском кодексе. Указ президента относит бартерные сделки к двустороннему договору мены, одновременно он требует определения в контракте существенных условий, к которым причисляются:

  • стоимость каждой единицы товара, его качество, количество и номенклатуру, условия и сроки импорта, экспорта;
  • список услуг, работ, результатов интеллектуальной деятельности, цена, сроки исполнения, а также времени предоставления таких работ или услуг, момент перехода прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • список документов, которые будут переданы российской стороне, на основании которых будет подтвержден факт выполнения услуг или работ, прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Стороны договора мены в бартерных сделках – это российское лицо и иностранное.

Гражданский кодекс устанавливает диспозитивные правила, относящиеся к двоякому виду в отношении расходов сторон по рассматриваемому договору. В первом случае норма закона распространяется на обмен имуществом, идентичным по цене, во втором, правила определяют расходы при обмене неравноценных товаров.

Законодатель предполагает, что обмениваемые товары являются равноценными. Однако в заключаемое между сторонами соглашение возможно включение несколько другого условия.

Участники сделки имеют право отойти от текста закона, включив, например, в договор мены земельного участка или иного имущества свое решение о том, как будет производиться передача обмениваемого имущества, как будут возмещаться расходы.

Законом при этом не запрещается относить к подобным расходам стоимость оформления правоустанавливающих документов, цен на перевозку. Сюда же может быть отнесена и регистрация договора мены.

На практике при мене, совершаемой между гражданами, распространен вариант, при котором расходы по приему поступающего в собственность имущества возлагаются на ту сторону, кому оно поступает. Иногда граждане делят такие расходы пополам.

Компенсация при неравноценности

В тех ситуациях, когда обмениваемые товары неравнозначные по стоимости, то, естественно, на участника, получающего более дорогую вещь, возлагается обязанность по доплате разницы своему контрагенту. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами.

Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением. Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет.

Право собственности

Договор мены – это одно из возможных оснований возникновения права собственности на предмет, вещь и т. п.

С момента обмена имуществом, а точнее, после исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору мены, наступает право собственности на полученные вещи.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Источник: https://FB.ru/article/224036/dogovor-menyi---eto-kak-sostavlyaetsya-dogovor-menyi-kvartiryi-avtomobilya-ili-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.