Договор мены и обмена жилого помещения

Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения

Договор мены и обмена жилого помещения

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Образец договора мены квартиры вы можете скачать в нашем каталоге документов. 

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается.

В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом.

Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Жилые помещения в общежитиях – выбор экономных.

Где можно жить переселенцам и беженцам вы узнаете в нашей полезной статье.

Как правильно снимать квартиру и не попасть в неприятности вы узнаете по https://zakonometr.ru/arenda/sdacha/snjat-kvartiru-ot-hozjaina.html ссылке.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

  • кадастровый номер;
  • площадь участка;
  • назначение земли, на которой он расположен;
  • если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/obmen/mena-kvartiry.html

Отличие обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Договор мены и обмена жилого помещения

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 10Следующая ⇒

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия.

Дело в том, что мена — это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности местных властей либо ЖСК и т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере.Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом — договор фиксирует переход права собственности.

Следовательно, есть основания говорить о двух самостоятельных видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права собственности не происходит.

Имеются и другие разграничительные черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно выделить из процедуры ихосуществления: 1. При обмене жилыми помещениями обязательно является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ – договор мены;

2. Обмен жилья производится в бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой также является государственная регистрация последнего;

3. Согласие об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

4. Для обмена жилья от каждой стороны необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

5. По договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья;

6. Мена жилья на другое имущество является возможной. Обмен предусматривает вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

7. Обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон, поскольку их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

8. При обмене жилья не допускается ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

мена жилья и обмен жилыми помещениями являются двусторонними платными гражданско-правовыми договорными правоотношениями, которые не опосредованы денежным предоставлением и направлены на смену вещного права и возникают при реализации лицом права на жилье. Указанные черты являются общими для этих договоров.
– мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

– обмен жилого помещения, находящегося на условиях найма, на жилье, находящееся в частной собственности, необходимо рассматривать как смешанный договор с элементами мены и обмена жилыми помещениями. Поэтому в отношении возникающих правоотношений следует использовать нормы как мены, так и обмена и соответствующих частях договора.

– в нотариальной практике при мене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, следует использовать название «Договор мены». Использование на практике термина «Договор обмена жилья» является ошибочным и не отвечает действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также с доплатой (когда обменивается имущество разной стоимости).

Обмен, мена, замена жилого помещения – понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно различаются.

Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст.

81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Замена производится гражданам, занимающим жилое помещение:

– на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору;

– на праве собственности, по договору мены.

Вопрос о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными оплатой “излишков” площади, превышающих норму предоставления.

Соответственно, замена недопустима, если предоставляется большее помещение – в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда.

Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может быть предоставление жилого помещения на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения решения о замене помещения – все это должно найти отражение в законе субъекта Российской Федерации.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Date: 2015-07-17; view: 2379; Нарушение авторских прав

Источник: https://mydocx.ru/2-111649.html

2. Обмен и мена жилыми помещениями

Договор мены и обмена жилого помещения

Обменжилых помещений – это сделка междунанимателями государственных(муниципальных) жилых помещений, каждыйиз которых меняет право пользования наравноценное право, оформляется путемзаключения новых договоров социальногонайма и получения ордеров. В соответствиис Жилищным кодексом РФ этот вид нерыночныхопераций возник во времена распределительнойсистемы жилищного обеспечения.

Согласност.

72 Жилищного кодекса нанимательжилого помещения, относящегося кгосударственным, муниципальным иобщественным жилым фондам, имеет правос согласия совместно проживающих с нимчленов семьи (и временно отсутствующих)обменять занимаемое им жилое помещениес другим нанимателем, членом жилищногоили жилищно-строительного кооператива,а также с частным собственником жилья.При обмене жилой площади, на которойпроживают опекаемые и подопечные,необходимо согласие органов опеки ипопечительства.

Въезжающийв порядке обмена доли (не целой комнатыили квартиры – частичный обмен) долженотносится к членам семьи лица, на жилуюплощадь которого он вселяется наосновании совершенного обмена.

Присовершении частичного обмена жилогопомещения, занимаемого по договоруаренды, обмен производится при условиивключения права арендатора на обмен вдоговор аренды между собственником иарендатором, либо с согласия собственникажилого фонда, оформляемого дополнительнымсоглашением, являющимся неотъемлемойчастью договора аренды.

Вдомах государственного, муниципальногои общественного жилищного фондаединственным основанием для занятиягражданами жилого помещения и заключенияс ними договора социально найма жилогопомещения является ордер, в связи с чемобмен жилыми помещениями без оформленияего обменными ордерами не влечет засобой никаких юридических последствийв соответствии с действующимзаконодательством.

При обмене междунанимателями, обмен считается совершеннымс момента получения обменных ордеровс указанием в нем статуса площади (наем).

Приобмене нанимателя с собственникомжилого помещения обмен считаетсязавершенным после надлежащегоудостоверения и регистрации договораотчуждения жилого помещения, ранеепринадлежавшего собственнику иперешедшего нанимателю на основаниидоговора отчуждения с выдачей собственникуобменного ордера установленного образца,на жилое помещение, занимаемое ранеенанимателем.

Вслучае передачи прав и обязанностей подоговору найма в домах государственного,муниципального или общественногожилищного фонда собственнику (членужилищного или жилищно-строительногокооператива) частного жилищного фонда,помимо согласия всех совместно проживающихсовершеннолетних членов семьи нанимателяили арендатора, требуется согласиесобственника соответствующего жилищногофонда или уполномоченного собственникомлица (органа).

Предметомобмена жилыми помещениями может бытьтолько изолированное жилое помещение,состоящее из одной или несколькихкомнат.

Предметомчастичного обмена жилыми помещениямиможет быть часть жилого помещения, непредставляющая собой изолированноежилое помещение, приходящаяся на долюнанимателя, члена жилищного илижилищно-строительного кооператива,имеющего право на часть паенакопления,а также собственника при условии, чтовъезжающие в порядке обмена вселяютсяв качестве членов семьи, оставшихсяпроживать в этом помещении либо вкачестве участников общей собственности(долевой).

Принудительныйобмен возможен в судебном порядке, еслимежду членами семьи (бывшей семьи) недостигнуто соглашение об обмене жилойплощади.

Обменжилыми помещениями может быть признансудом недействительным:

-если он совершен с нарушением требований,предусмотренных законодательством РФ;

-по основаниям, предусмотренным Гражданскимкодексом РФ для признания сделкинедействительной.

Вслучае признания обмена жилыми помещенияминедействительным стороны подлежатпереселению в ранее занимаемые жилыепомещения.

Втех случаях, когда обмен жилыми помещениямипризнан недействительным вследствиенеправомерных действий одной из сторон,виновный обязан возместить другойстороне убытки, возникшие вследствиеобмена (стоимость перевозки вещей,ремонт помещений и т.д.).

Мена.В результате приватизации жилья широкоераспространение получил договор меныжилыми помещениями. Этим договоромоформляется обмен жилой недвижимостьюв частной собственности.

Мена– обмен собственности на собственностьв жилищной сфере. Иначе говоря, еслименяются жилыми помещениями ихсобственники, то отношения оформляютсяпутем заключения договора мены, ккоторому применяются правила купли-продажи(ст. 567-571 ГК РФ).

Подоговору мены каждая из сторон обязуетсяпередать в собственность партнера жилоепомещение в обмен на другое. Мена жилымипомещениями осуществляется, как правило,гражданами-собственниками жилыхпомещений. Однако все правила мены могутбыть распространены и на мену жилымипомещениями, принадлежащими юридическимлицам.

Посвоей природе мена равносильна двумвстречным куплям-продажам, посколькук договору мены применяются соответствующиеправила о купле-продаже, если они непротиворечат правилам и существу мены.

Каждая из сторон признается продавцомжилого помещения, которое она обязуетсяпередать, и покупателем того жилогопомещения, которое она обязуется принятьв обмен (ст. 567 ГК РФ). Как и в договорекупли-продажи, существенным условиемдоговора является точное определениеего предмета.

В договоре мены должныбыть указаны данные, позволяющиеустановить, какие именно жилые помещенияподлежат обмену, в т.ч. данные, определяющиерасположение недвижимости насоответствующем земельном участке либов составе другого недвижимого имущества.

При составлении договора в его текстенеобходимо оговорить также всехозяйственные и бытовые строения исооружения (сарай, баня, теплица и т.д.),которые переходят в собственностьнового владельца вместе с домом.

Еслиуказанные данные в договоре меныотсутствуют, то предмет договорасчитается несогласованным сторонами,а соответствующий договор – незаключенным.Так же как и при купле-продаже стороныобязаны предупредить друг друга о правахтретьих лиц на обмениваемые жилыепомещения, а также передать недвижимость,соответствующую условиям договора оего качестве.

Вместес тем к договору мены не могут применятьсяправила о денежных расчетах,регламентированные в нормах купли-продажи,поскольку денежные расчеты при мене непроизводятся (жилые помещения признаютсяравными по стоимости – п.1. ст. 568 ГК РФ),кроме случая, оговоренного в п.2. ст.

568ГК РФ: если из договора мены не вытекаетиное, обмениваемые жилые помещенияпризнаются равноценными.

В случае же,когда в соответствии с договором меныобмениваемые помещения признаютсянеравноценными, сторона, обязаннаяпередать жилое помещение, цена которогониже цены жилого помещения, предоставляемогов обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Сторонымогут предусмотреть в договоре сроки,в которые передадут друг другу обмениваемыежилые помещения. Момент передачипомещений могут не совпадать.

Если вдоговоре мены сроки передачи неурегулированы и они не совпадают,применяются правила ГК РФ о встречномиспользовании обязательств, т.е.

, еслиимеет место неисполнение одной из сторонсвоих обязательств либо обстоятельствасвидетельствуют о том, что обязательствапо договору не будут исполнены вустановленный срок, другая сторонавправе приостановить исполнение либоотказаться от договора и потребоватьвозмещения убытков.

Договормены жилыми помещениями заключается вписьменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение формы договора влечет егонедействительность.

Договор менывступает в силу с момента государственнойрегистрации сделки и перехода правасобственности.

До государственнойрегистрации перехода права собственностистороны не вправе распоряжатьсяполученным в результате мены жилымипомещениями, несмотря на то, что предметдоговора получен им во владение ипользование.

Вслучае уклонения одной из сторон отгосударственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость,другая сторона имеет право получитьсудебное решение об обязательнойгосударственно регистрации и возмещениипричиненных такой задержкой убытков.

Сторона,у которой третьим лицом изъято жилоепомещение, приобретенное по договорумены, по основаниям, возникшим доисполнения договора, вправе потребоватьот другой стороны возврата жилогопомещения, полученного последней вобмен, и возмещения убытков.

Источник: https://studfile.net/preview/5915878/page:10/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.