Договор мены надо ли платить налог

Содержание

Договор мены недвижимости налоговые последствия

Договор мены надо ли платить налог

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Читать еще:  Что подтверждает право собственности на объект недвижимости?

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ

Вопрос от читателяКлерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)

Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.

Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.

Источник: https://ka-status.ru/nedvizhimost/dogovor-meny-nedvizhimosti-nalogovye-posledstviya.html

Налог при обмене квартиры: ставки, оформление, право на вычет

Договор мены надо ли платить налог

Вопрос налога при обмене квартиры волнует многих. Граждане не всегда пользуются договорами купли-продажи для приобретения нового жилья. В ряде случаев квартиру удобней поменять. Возникновение налоговых обязательств в такой ситуации возможно при наличии ряда обстоятельств.

Законодательная база

К сожалению, российское законодательство никак отдельно не регулирует вопрос налогообложения при обмене квартиры. Поэтому при возникновении такой ситуации следует обращаться к ст. 567 ГК РФ, в которой просто указаны следующие характеристики сделок мены:

  1. Стороны сделки предоставляют друг другу имущественные объекты взамен переданных.
  2. На договор мены распространяются все правовые нормы, предписанные договору купли-продажи.
  3. Каждая из сторон одновременно в сделке мены выступает покупателем и продавцом.

Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ.

Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%. До 2019 года лица, не являвшиеся налоговыми резидентами, были обязаны платить в российскую казну 30% со сделки купли-продажи.

Но в конце 2018 года был принят ФЗ РФ № 424, который уравнял резидентов и нерезидентов при выплате подоходного налога.

Расчет налога

Сумма взимаемого налога при обмене будет зависеть от двух основных факторов:

  1. Размер полученного дохода.
  2. Срок владения недвижимостью, которую собственники меняют.

Необходимо понимать, что налоговое законодательство предписывает облагать подоходным налогом не сделку, а полученный по ее результатам доход. Это значит, что если при реализации договора мены квартиры сторона не получает дохода, она освобождается от обязательства по внесению НДФЛ.

Доходом в данном случае признается сумма доплаты. Например, если квартира стоит 4 млн. руб., а приобрести ее владелец по договору мены намеревается квартиру стоимостью 6 млн. руб.

, он передает собственнику более дорогой квартиры доплату в 2 млн. руб. При такой сделке доход – это 2 млн. руб., и именно с этой суммы и должен удерживаться подоходный налог. Размер его составит 260 тыс. руб. (2000 000 х 0,13).

Естественно, вносит ее тот хозяин, который получает денежную доплату.

Если стороны просто производят мену квартир, не предоставляя дополнительно денежную разницу их стоимости, никто из них НДФЛ со сделки не платит.

Правильный расчет налога

Если срок собственности более 3 лет

Соблюдение минимального срока владения недвижимостью освобождает ее собственника от обязательств при продаже вносить подоходный налог. Учитывают в данном случае срок владения недвижимостью того собственника, который получает доход при ее обмене. Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, владелец при ее реализации и получении дохода обязан вносить НДФЛ.

Срок 3 года действует по общим правилам только в отношении той недвижимости, что была приобретена по безвозмездным сделкам. К таковым относят:

  • процедуру перевода жилья в частную собственность посредством приватизации;
  • получение недвижимости по договору дарения от близкого родственника;
  • оформление квартиры в собственность в качестве наследства, полученного от близкого родственника;
  • получение жилья в собственность по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Для всех прочих собственников с 2016 года минимальный срок владения недвижимостью изменился. Для них, если жилье перед обменом находилось в собственности менее пяти лет, предусмотрен налог при реализации такой недвижимости и получении дохода от сделки.

Если собственник даже получит доход от сделки мены, но его срок владения недвижимостью составит не менее 3 (или 5 лет), НДФЛ ему вносить не придется.

Порядок и сроки оплаты

В случае заключения договора мены и получения дохода от его реализации, этот факт должен быть задекларирован. Простой обмен одной квартиры на другую без денежных доплат предоставления налоговой декларации не требует.

Чтобы заявить о полученном доходе его получателю предоставляется целая декада. Сделать это необходимо с 1 января и до 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки мены и получения дохода. Т.е. если собственник поменяет свою квартиру в 2019 году и получит во время сделки денежную доплату, ее потребуется задекларировать до 1 мая 2020 года.

При подаче декларации следует предоставить ряд дополнительных обязательных документов:

  1. Договор обмена.
  2. Удостоверение личности.
  3. Правоустанавливающие документы на жилье, которым гражданин владел.
  4. Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, выданное в Росреестре.
  5. Расписку в получении денежной суммы в качестве доплаты.

Подать налоговую декларацию следует в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Если это невозможно, стоит обратиться по месту нахождения старого или нового объекта недвижимости. Предоставить декларацию собственник может следующими способами:

  1. Лично прийти с визитом в отделение и подать документы инспектору в часы приема. Это – самый удобный способ, т.к. основная проверка заполнения декларации и полноты комплекта представленных документов осуществляется сразу. Если что-то необходимо исправить, заявитель сможет это сделать в кратчайшие сроки.
  2. Направить документы по почте заказным письмом с вложением и уведомлением. Такой вариант желательно использовать, если личный визит действительно невозможен, т.к. об ошибках заявитель узнает только через продолжительный срок и может просто не успеть их исправить до окончания периода, отпущенного для подачи налоговых деклараций.
  3. Заполнить электронный вариант декларации на официальном сайте ФНС и отправить его онлайн. Это – тоже удобный способ, но воспользоваться им могут лишь лица, у которых имеется собственная электронная подпись.

Уплата налога должна быть осуществлена в тот же год, когда гражданин подает налоговую декларацию. Сделать это надлежит до 15 июля. Плату можно провести через кассу банка или терминал.

Оформление налогового вычета

Оформление имущественного вычета

При покупке и продаже жилой недвижимости российские резиденты имеют право оформить налоговый вычет. Учитывая, что сделка мены включает для каждого собственника одновременно сделку купли и продажи, они могут претендовать на два вида вычета. Но уменьшение налогооблагаемой базы возможно только при наличии реальных расходов для одной стороны и доходов для другой.

 В таком случае владелец, который вносит доплату, может претендовать на вычет в размере 2 млн. руб. Если доплата меньше, значит, он оформляет возможную часть вычета, остальную имеет право получить при следующей сделке.

Если владелец получает от сделки доход, он имеет право на вычет в размере 1 млн. руб.

Особенности и нюансы

Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.

В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс – срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.

В вопросе, нужно ли платить налог при совершении сделки по договору мены квартиры, главное – определить, кто из собственников наделяется налоговыми обязательствами, а кто освобождается. При всей кажущейся сложности, сделать это просто. Лицо, получившее по сделке доход, обязано внести НДФЛ при условии, что своей недвижимостью до ее отчуждения оно владело меньше минимального срока.

Источник: https://prorealtora.ru/nuzhno-li-platit-nalog-pri-obmene-kvartiry/

Налог при обмене квартиры – размер, порядок уплаты и ее особенности

Договор мены надо ли платить налог

Сколько придется уплатить при регистрации сделки{q} Фото № 2
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

  • В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
  • В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.

https://www..com/watch{q}v=Et5t6IQiC8I

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

  • Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
  • Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3

(Стоимость квартиры Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется уплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

  1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
  2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и в ситуации с его использованием.
  3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.

  • если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
  • когда имущество обменивается с доплатой.

В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2020 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет. Имеется одно правило:

  1. При обмене каждая сторона обязана предоставить друг другу товар в пользование взамен иного.
  2. К договору, составленному при обмене, могут быть применены все правила договора купли-продажи. Поэтому у каждой стороны имеется два статуса, продавец и покупатель.

Порядок получения вычета

К началу страницы

2 Получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3 Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:

  • при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
  • при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
  • при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;
  • при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.
  • Поскольку с 2020 года прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности, вместо него налогоплательщик вправе в качестве подтверждающего документа представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

4 Подготавливаем копии платёжных документов:

  • подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
  • свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5 При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:

  • копию свидетельства о браке;
  • письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

6* Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

*В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Практическое использование

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Предлагаем ознакомиться: Налоговая оговорка в договоре образец

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

  • В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
  • В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
  • В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
  • Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Какие страны чаще выбирают для налогового резидентства

Некоторые европейские страны, а также государства карибского региона предлагают наиболее выгодные условия своим налоговым резидентам. Например Кипр и Мальта часть налогов значительно снизили, а частично и вовсе отменили. Конечно же, это играет немаловажную роль при выборе программы для инвестирования.

Гражданство Кипра

Вы можете стать гражданином этой страны за инвестиции в жилую недвижимость от 2 млн. евро. Второй паспорт можно получить всего за 6 месяцев.

Гражданство Мальты

Мальтийский паспорт вы можете получить за 12-14 месяцев, сделав безвозвратный взнос в размере 650 тыс. евро в национальный фонд, купив ценных бумаг на 150 тыс. евро и став владельцем недвижимости на Мальте стоимостью минимум 350 тыс. евро (как вариант – арендовать жилье стоимостью 16 тыс. евро/год).

Гражданство на Карибах

За относительно небольшие невозвратные взносы (100-200 тыс. долл. США) в национальный фонд вы можете получить паспорт одной из стран Карибского моря: Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Гренады, Сент-Люсии, Доминики.

За более подробными консультациями обращайтесь к экспертам нашей компании. Мы предоставим детальную информацию о программах и обеспечим полное юридическое сопровождение при оформлении второго гражданства.

Как определить налоговую базу

Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости.

Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.

5 млн рублей.

Как проверяют статус нерезидента?

Если человек получает налогооблагаемые доходы в одной стране, но постоянно проживает в другой, то он считается нерезидентом. Именно по этой причине при открытии счета банки в первую очередь будут запрашивать адреса проживания, доставки почты и телефон.

В случае возникновения сомнений, финансовый институт может проверить IP-адрес, с которого клиент использует интернет-банкинг, и резидентство того, кому выдается доверенность на распоряжение счетом.

Постоянные переводы денежных средств в другую юрисдикцию часто вызывают подозрения.

Источник: https://uk-mishino.ru/nezhilaya-sobstvennost/mena-zhilya-nalogi.html

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

Договор мены надо ли платить налог

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Два способа уменьшить налог

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:

1) «доход минус вычет» или

2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см.

выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/11/28/nalogi-pri-sdelkah-meni-i-kak-ih-ymen_sit/

Договор мены облагается ли налогом

Договор мены надо ли платить налог

Для осуществления регистрации операции мены надела, как, собственно, и для купли-продажи, нужен такой пакет бумаг:

Как составить договора мены?

Как и соглашения купли-продажи, договор мены составляется письменно. В нем указываются все существенные моменты сделки.

Так, по правилам, к участку, подвергаемому обмену, не должны иметь отношения третьи лица. Однако по согласованию сторон, такой надел может стать предметом сделки.

К соглашению прилагаются кадастровые карты, а также результаты экспертной оценки наделов, отталкиваясь от которых формируется их стоимость.

  • о том, что надел в залоге.
  • Сведения подобного рода должны быть отражены на приложенных к договору чертежах надела. Ниже вы найдете образец договора, который можно скачать.Договор мены земельных участков (образец 2015 года)Под меной подразумевается передача сторонами сделки неких объектов друг другу взамен. Иными словами, оба участника являются одновременно и продавцами, и покупателями.

    Так, могут быть обменяны равные участки земли. Либо же взамен на участок его собственник получает от второй стороны другой объект (движимый или недвижимый). Может быть договор мены автомобиля на земельный участок или надел, на котором выстроена дача, на квартиру.

    Более подробно о том, что такое договор мены земельных участков, например, сельскохозяйственного или коммерческого назначения и чем он отличается от похожих типов соглашений расскажет следующее видео:Стороны вступают во владение выменянным объектом только после регистрации договора и фактической передачи предмета сделки.

    Регистрация договора мены в Росреестре является обязательным условием для признания мены действительной сделкой. Только после того, как данные о договоре будет внесены в Госреестр, участки переходят в собственность контрагентов.

  • Квитанция об уплате пошлины на регистрацию;
  • Кадастровая карта надела или наделов;
  • Собственно договор (3 оригинальных экземпляра);
  • Согласие супругов агентов, находящихся в браке;
  • Далее мы расскажем о том, облагается ли налогом договор мены.Поскольку операция мены приравнивается к сделкам типа купли-продажи, продавец подвергается налогообложению (НДФЛ). Прибыль же исчисляется в натуральной форме.Текст договора может различаться в зависимости от того, что выступает объектами обмена.

    Равноценные участки

    Наиболее простым вариантом сделки по обмену является случай, когда меняются схожие по характеристикам и одинаковые по стоимости наделы. Общая форма типового договора была продумана Роскомземом еще в 1994 году в специальном письме, посвященном данному вопросу. В приложении к статье Вы можете найти образец нынешнего года.

  • Их площадь;
  • об имеющихся установленных сервитутах;
  • о нахождении земли в аренде;
  • Мена долей в праве на надел осуществляется по правилам, предусмотренным законом для купли-продажи долей.

    При этом долю можно обменять либо на равноценную долю в ином хозяйстве, либо на пай, принадлежащий другому лицу, но относящийся к этому же хозяйству.

    Иными словами, Вы можете выменять принадлежащую Вам часть земли в хозяйстве на чужую такую же часть в том же хозяйстве, либо на подобную долю в другом хозяйстве. Ниже вы сможете посмотреть или скачать образец договора мены для Росреестра.

    Мена с доплатой

    Само понятие обмена подразумевает, что объекты, которые передаются, являются равными по качеству и стоимости. Однако на самом деле, нередко возникают ситуации, в которых предметами сделки является недвижимость разных уровней.

    Так, надел с дачным домиком может вымениваться на квартиру, или с/х участок на транспортное средство.

    В таких случаях, сторона, передающая более дорогой объект, получает от контрагента компенсацию, равную разнице в стоимости предметов сделки.

    Надо ли платить налог по договору мены. Налоговый адвокат

    По договору мены я обменял принадлежащей мне около 2-х лет земельный участок на жилой дом. При подаче декларации по НДФЛ, работники налоговой инспекции сказали, что я должен платить налог на доходы физических лиц со стоимости земельного участка, которая указана в договоре мены. Правомерно ли это?Юридическая консультация налогового адвоката.

    Да, платить налог Вы должны. При разрешении таких споров судебная практика исходит из одинаковой природы договоров мены и купли-продажи.

    Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.

    В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к договору мены применяются правила купли-продажи.

    При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

    Следовательно, доход, полученный по договору мены от продажи недвижимого имущества, также облагается налогом на доходы физических лиц. Сумма дохода, полученного по договору мены недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости такого имущества, определенной в договоре мены. Поэтому, стоимость имущества желательно указывать исходя из его инвентаризационной стоимости, сведения о которой можно получить в бюро технической инвентаризации.При совершении договора мены в отношении недвижимого имущества, которое находилась в собственности более трех лет, налог не уплачивается.Лучший налоговый адвокат в Москвеwww.advocatemoscow.ru

    Что собой представляет договор мены земельного участка и как он оформляется?

    Собственник земли, будь то гражданин или юрлицо, может распоряжаться ее на свое усмотрение (в рамках законодательства, разумеется). Так, он может продать или просто сдать в аренду надел, либо же обменять его на другой участок или прочее движимое/недвижимое имущество.

    Процесс этот носит название мены и имеет ряд особенностей.Возможность осуществления мены в РФ была закреплена еще в 1993 году Указом президента. Правовой основой этой процедуры являются ГК и ЗК.В частности, на сделки по обмену распространяются критерии признания договора не действительным, применяемые к купле-продаже.

    Свои нюансы есть и в соотношении договора мены, ренты и дарения.В качестве сторон договора мены могут выступать лишь собственники земли, будь то физлица или организации. Они обязуются передать друг другу оговоренные объекты в сроки, прописанные в договоре.

    Если один из агентов не выполняет обязательств, второй вправе разорвать договор и потребовать компенсации. Также сделка будет сорвана, если всплывет скрытая одной из сторон информация о земельном наделе. Например, окажется, что на кадастровой карте не был указан сервитут, или же на земле лежат обременения.

    Достаточным основанием для отказа в обмене является и несоответствие реального состояния земли поданным в договоре сведениям.

    Регистрация документа

  • Паспорта или сведения о юрлице;
  • Согласие третьих лиц, связанных с участком (в случае, если вторая сторона согласна получить надел с обременением).

Однако при обмене участками с одинаковой стоимостью базы для налога не возникает, так как нет прибыли.

Не возникает необходимости платить налог, если наделы, подвергшиеся обмену, принадлежали сторонам более трех лет.

В остальных случаях действуют определенные правила. Когда срок владения меньше трех лет, используется один из двух типов вычета.

В первом случае, от первоначальной цены надела (то есть той, за которую его приобретали Вы) отнимается цена продажи.

Во втором случае, от стоимости продаваемого участка отнимается 1 000 000 рублей. Ставка же составляет 13%.

О распространенном в последнее время виде мошенничества в виде подмены договора мены куплей-продажей рассказывает следующее видео:

Образец договора мены долей

Пример договора подобного типа смотрите в прикрепленном файле.

Источник: https://miassats.ru/2196/

Налог при договоре мены недвижимости. Облагается ли налогом договор мены

ДоговорОблагается ли налогом договор мены

Источник: https://sroorgru.com/dogovor-meny-oblagaetsya-li-nalogom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.