Договор мены объекта недвижимости

Содержание

5.5. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилыхпомещений авеню,av-ue.ru. Мена недвижимости

Договор мены объекта недвижимости

“Авеню”>> Электронная библиотека>> РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                    >> РЕГИСТРАТОРПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                   >> Образцы документов

доп.см.    Мена недвижимости          

Поддоговором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии скоторым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одинобъект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательствусамостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделениеотличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены – консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

  • направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор меныс договором купли-продажи, например);
  • характер встречного предоставления;
  • момент перехода права собственности.

Вотличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовымипризнаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика наусловиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той жеденежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичногополученному.

По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороныпокупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как подоговору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается натовар.

Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только какоплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным,хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товарыпереходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства попередаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное(ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав иобязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования.

Вкачестве стороны по договору мены может выступать государство (РоссийскаяФедерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обменаимущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и незакрепленного за юридическими лицами.

Государственные и муниципальные унитарныепредприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при томусловии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности.Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимогоимущества требуется согласие собственника такого имущества.

Что касаетсяучреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом.

Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставленоправо осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенноеза счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения иможет быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298ГК) . Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может бытьобменен на объект, находящийся в государственной (федеральной или субъектаФедерации), а также муниципальной собственности.

——————————–
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Договоры опередаче имущества” (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации- Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Глава31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому егорегулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если этоне противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Условие о предмете договораотносится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, токаждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии стребованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12Закона о регистрацииправ.

Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже вслучае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том,что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они непротиворечат существу мены.

Цена – это выражение стоимости товара в деньгах,тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которыепредполагаются равноценными.

Следовательно, в случае отсутствия в договореденежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзярассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашенияпо всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежнойоценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа врегистрации .

——————————–
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 151.

Праваи обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторонтакого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, иодновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен отконтрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременнопринять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.

Формадоговора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору менынедвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажинедвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимогоимущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа,подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости. В силузаконоположения, согласно которому к договору мены применяются соответственноправила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договоры мены жилого помещения(ст. 558 ГК РФ), а также предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГКРФ) подлежат государственной регистрации как сделки.

Надо иметь в виду, чтодоговор мены подлежит государственной регистрации, в случае если хотя бы однимиз обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение илипредприятие как имущественный комплекс.

При мене иных объектов недвижимостиосуществляется только государственная регистрация перехода права собственности ккаждой из сторон договора мены.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объектынедвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрацияможет быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора меныобязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности подоговору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный актили акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома иликвартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилымпомещением после его передачи новому собственнику.

При несоблюдении этоготребования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должнобыть отказано.

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится поправилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрациидоговоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения,утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233  .

——————————–
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N35.

Вслучае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещенийсовершаются следующие регистрационные действия:

  • регистрация сделки – договора мены;
  • регистрация перехода права на одно жилое помещение;
  • регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметомкоторого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территорияхразличных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объектынедвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрациидоговора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества,находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденнойПриказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 (ред. от 24.12.2004) . Повыбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится влюбом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационныхокругов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества,являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав – по местунахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службызаявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договорамены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данныйтерриториальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копиюдоговора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторымтерриториальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей насуществование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества,указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационногоокруга, в пределах которого действует территориальный орган Службы по местунахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы такжезапрашивает у другого территориального органа Службы сведения озарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, озарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличииправопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второйтерриториальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющийрегистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него иобременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 днейинформация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется вовторой территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационныйномер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрациинаправляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первымтерриториальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другойобъект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законностидоговора мены.

——————————–
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N31.

Отдоговора мены жилых помещений, принадлежащих субъектам договора на правесобственности, следует отличать обмен жилыми помещениями, производимыйнанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальномжилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренныхЖК РФ.

Нанимателю жилого помещения по договору социального найма закономпредоставлено право с письменного согласия наймодателя, а также проживающихсовместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов егосемьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение,предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями,заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключеныдоговоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласияна осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие (или отказ в дачетакого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно бытьвыдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя непозднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Однако договор об обмене неявляется сделкой с недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Всоответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 “Об основах федеральнойжилищной политики” допускался обмен между нанимателем жилого помещения исобственником другого жилого помещения (ст. 20). В связи с введением в действиеЖК РФ ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” указанный Закон утратилсилу.

Означает ли это, что отныне мена права собственности на право найма неможет иметь место? Согласно мнению, высказанному В.В.

Витрянским, имущественныеправа не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены,поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являютсятовары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обменна другой в собственность другой стороне.

Имущественные права в самостоятельномвиде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещномправе . Вместе с тем основанием возникновения гражданских прав и обязанностейвыступают не только поименованные, но и непоименованные договоры, при условии,что они не противоречат нормам действующего законодательства.

Полагаем, чтообмен права собственности на право пользования жилым помещением, занимаемым подоговору социального найма, действующему законодательству не противоречит.

Следовательно, такие договоры могут совершаться при условии соблюдения правил,установленных ЖК РФ для обмена жилыми помещениями, в части, относящейся кпомещению, занимаемому по договору социального найма и договору мены в частижилого помещения, принадлежащего на праве собственности. Правовая природа этогодоговора неясна, тем не менее он, безусловно, является сделкой с жилымпомещением. В этом качестве регистрации подлежит сделка и переход правасобственности; разумеется, записи в ЕГРП вносятся только в раздел по жиломупомещению, находящемуся в собственности. В данном случае должны быть совершеныдва регистрационных действия:

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Договоры опередаче имущества” (Книга 2).

  • государственная регистрация сделки (договор обмена);
  • государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое жилоепомещение.

Читать популярные статьи на сайте

Источник: http://av-ue.ru/mena_menu.php?d=5-5.htm

Договор мены квартиры: действующий образец Росреестра в 2020 году

Договор мены объекта недвижимости

Договор мены представляет собой правоотношения между двумя гражданами или юридическими лицами, направленными на реализацию и свободное отчуждение прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащего владельцу на правах собственности.

Стоит заметить тот факт, что подобные договора полностью или частично исключают оплату за приобретенное имущество. Особенность состоит в том, что суть сделки заключается в передаче вещей (квартиры, машины) в обмен на аналогичный предмет, схожий по свойству и характеру его использования.

Договор мены квартиры в частных случаях

В целом, к указанным правоотношениям приписывают несколько положительных качеств, которые значительно упрощают процесс перерегистрации имущества между гражданами. К таковым относятся:

  1. Упрощенный способ взаиморасчетов. Особенно когда речь идет о равнозначных объектах;
  2. Отсутствие изменений в налоговых отчислениях. Поскольку налоговая ставка исчисляется исходя из нормативных параметров имущества гражданина;
  3. Продавцу не стоит сильно волноваться относительно передаваемых денежных средств, поскольку их либо не будет, либо будет относительно небольшая доплата.

Единственный негативный момент может складываться из-за отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, который присутствует при заключении сделки купли-продажи.

Существуют также определенные ситуации, когда общие положения о договоре мены действуют с некоторыми отговорками. Среди них выделяют:

  1. Проведение сделки с последующей оплатой;
  2. Участие в правоотношениях подобного рода несовершеннолетних.

В целях исключения нарушений при проведении сделок следует более подробно рассмотреть оба варианта.

С доплатой

Если одно из жилых помещений оказывается большим по стоимости, разницу в цене возвращает тот, в чью собственность она приобретается. Это определяется посредством сравнения предложений продавцов и покупателей. При этом составляется дополнительное соглашение, где прописывается сумма каждой недвижимости, и, соответственно, высчитывается разница.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

С участием долей несовершеннолетних лиц

В случаях, когда сделка осуществляется с привлечением несовершеннолетних собственников необходима дополнительная проверка и контроль, которую будут осуществлять органы опеки и попечительства.

Для этого родители или иные законные представители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться с заявлением в учреждение отдела образования муниципального образования, по месту проживания ребенка, о даче заключения по факту возможности проведения сделки с имуществом.

Для этого к обращению прикладываются следующие данные:

  1. Технические параметры о жилом помещении, которое находится в собственности лица, не достигшего 18 лет;
  2. Технические характеристики жилья, приобретаемого в результате мены.
  3. Сведения о заявителе и несовершеннолетнем (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).

По результатам рассмотрения руководителем отдела по организации опеки и попечительства будет дано заключение, дающее право на совершение сделки, либо отказ в совершении регистрационных действий.

Суть мены и ее отличие от договора купли-продажи

В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.

Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.

После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.

Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.

Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя.

Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов.

В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.

Составление и подписание договора

Важную часть проведения сделки мены недвижимого имущества составляет подготовка документации и оформление текста соглашения о передаче имущества. Правильное составление актов и договоров поможет уменьшить риски проблем после и во время перерегистрации имущества.

Обязательные условия соглашения

В тексте договора обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  1. Наименование соглашения;
  2. Место заключения договора и дата изготовления текста соглашения;
  3. Наименование сторон и их правовое положение как стороны сделки, в том числе основание их права на владение жилым помещением (регистрационные номера правоустанавливающих документов);
  4. Предмет сделки с указанием кто передает, а кто принимает соответствующее жилое помещение. Также сюда включается перечисление основных технических характеристик и данных помещения, в том числе указание адресов места нахождения;
  5. Права и обязанности сторон по исполнению взятых на себя обязательств;
  6. Сроки исполнения условий по передаче имущества новым собственникам для последующей перерегистрации прав на недвижимость;
  7. Ответственность сторон за неисполнение условий договора;
  8. Решение споров и порядок судебного рассмотрения конфликтных ситуаций;
  9. Заключительные положения и контактные данные контрагентов (фамилия, имя и отчество, место регистрации и фактического нахождения, ИНН и другие сведения – по необходимости).

Данный перечень указывает на общие понятия, внутри которых может раскрываться более подробная ситуация, конкретизирующая объект и владельцев.

Регистрация договора

Постановка и включение в реестр всех сделок с недвижимым имуществом происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Соответственно все заявления о постановке на учет новой собственности подаются и рассматриваются в территориальном отделе Росреестра.

В настоящее время, в связи с расширением функций многофункциональных центров и интернет технологий, появились дополнительные способы подать заявление:

  1. Через многофункциональный центр муниципального образования по месту жительства и нахождения имущества;
  2. Через Интернет портал оказания государственных услуг.

Образец договора Росреестра 2018 года

Скачать образец типового договора мены квартиры для заполнения.

Каждая конкретная ситуация может вносить некоторые коррективы в условия, заключаемые в соглашении.

Поэтому закон не запрещает небольшие отступления, которые конкретизируют правоотношения и позволят основной сделке быть исполненной в установленный срок и в полном объеме.

Заключайте договора мены, только если вы полностью уверены в получаемом объекте недвижимости. При этом следует помнить, что правовые последствия от полученного имущества будут аналогичными купле продаже: новый собственник несет полную ответственность за приобретаемую им вещь, в том числе несет риск ее случайной гибели (особенно это касается ветхих и аварийных домов).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/dokumenty/dogovor-meny-kvartiry

Договор мены недвижимого имущества: разграничение мены и купли-продажи, неравноценный обмен недвижимости

Договор мены объекта недвижимости

Договор мены недвижимого имущества выступает средством определения судьбы имущества нескольких собственников путем заключения сделки. Регулирование таких гражданско-правовых отношений осуществляется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Определение

Договор мены представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает в собственность другой стороне одно имущество, обменивая его на другое.

Суть соглашения

Договор обмена недвижимости выступает видом гражданско-правовой сделки, которая регулируется общими положениями главы 30 ГК РФ о процедуре купли-продажи. Участники договора мены будут обмениваться имуществом, имея статус продавцов и покупателей одновременно.

Характеризуется рассматриваемый договор следующими признаками:

  • консенсуальность, то есть заключенным договор считается с момента согласования его существенных условий,
  • взаимность — определение для каждого участника сделки конкретного объема прав и обязанностей,
  • возмездность, предполагающая встречное удовлетворение требований сторон договора.

Существующее разграничение договоров мены и купли продажи определяться только сутью отношений, поскольку при первом варианте каждая сторона обязана и передать, и принять какой-либо объект сделки.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, выступает ГК РФ. Глава 31 «,Мена», закрепляет общие и специальные нормы для определения условий и порядка заключения сделки. Также применяются положения Главы 30 ГК РФ.

С учетом характера сделки и вида обмена могут применяться дополнительные акты правового регулирования:

  • Федеральный закон № 164-ФЗ «,Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности», (при реализации бартерного обмена),
  • Федеральный закон № 122-ФЗ «,ФЗ «,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «,,
  • Указ Президента РФ № 1209 «,О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»,.

Когда использование выгодно

Практика показывает, что обмениваться недвижимостью чаще всего решают родственники, которые оформляют сделку и пытаются избежать налогов. При одинаковых по стоимости объектах мена будет выгодна даже тем, кто в родстве не состоит, поскольку обязанность по уплате обязательных платежей будет упразднена.

Однако встречается и неравноценный обмен. Такой вариант не запрещается, но требует установления разницы между размерами стоимости участвующего в соглашении имущества. Это необходимо для исчисления суммы налога. Обязанность по его уплате будет возложена на сторону, предоставившую объект стоимостью ниже, чем у оппонента.

Виды соглашений мены

Юридическая практика устанавливает несколько классификаций соглашения мены, основывающихся на ряде признаков.

Градация договоров по обмениваемому товару:

  • транспортные,
  • мена иных видов движимого имущества,
  • по обмену жилых и нежилых помещений,
  • земельные.

Классификация по кругу субъектов:

  • между физическими лицами,
  • между организациями,
  • между гражданами и юридическими лицами.

Отдельно выделяется градация соглашений по обмену недвижимым имуществом:

  • равноценный обмен имуществом, не предполагающий доплаты и иной материальной компенсации сделки,
  • неравноценный обмен, где по соглашению определяется сторона, получающая материальную выгоду от такой договоренности.

Особенности содержания

Согласно положениям ГК РФ для договора мены устанавливают те же требования и форме соглашения, его сторонам и существенным условиям, что и для купли-продажи.

Стороны

Участниками рассматриваемой сделки могут выступать как физические, так юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем, независимо от того, равноценны объекты договора или нет.

Форма

Оформление договора может происходить в двух видах.

Для обмена предусматриваются следующие формы:

  • устная, если соглашение оформляется между гражданами, а цена сделки не превышает 10 МРОТ или при исполнении договоренности по факту ее заключения,
  • письменная (нотариальное удостоверение требуется, если предметом договора выступает недвижимость).

Важные условия

Для действительности соглашения потребуется внесение в него существенных условий. Предусматриваются такие положения непосредственно законом. Мена недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ положение об объекте сделки согласовано, если можно определить его точное наименование и количество.

Прочие требования

Отдельно следует рассмотреть такие условия, как срок действия договора и момент исполнения обязанностей сторон. Период применения соглашения определяется его участниками и фиксируется в тексте документа. Для мены предусмотрен либо одномоментный срок, то есть передача вещей происходит вместе с заключением договоренности, либо спустя установленное время.

Следует установить отличие, например, от договора аренды, который предусматривает длительность исполнения обязательств, или получатель ренты претендует на выплаты в течение установленного срока, что для обмена недопустимо. Всегда определяется точный момент исполнения обязательств.

Соглашение считается выполненным в следующих ситуациях:

  • товары были фактически и в один момент переданы сторонами сделки,
  • имущество было передано в распоряжение последней стороны в прописанном договором месте,
  • товар был передан перевозчику для доставки.

Права и обязанности сторон определяются согласно их договоренности.

Доплата

Договор мены предполагает равноценную сделку, то есть передаваемое имущество должно иметь одинаковую стоимость. Однако практика знает ситуации, когда объекты неравнозначны. Согласно ст.

568 ГК РФ участник соглашения, получающий имущество стоимостью ниже той, что предусмотрена для вещи оппонента, обязан осуществить доплату разницы цены.

Иной порядок оплаты может также предусматриваться текстом договора.

Как определяется фактическая стоимость

Установление стоимости объектов собственности, которые выступают предметом соглашения мены, происходит несколькими способами с учетом характера такого имущества.

Предусмотрены следующие способы:

  1. В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны опираться на Приказ Министерства финансов РФ №44н от 09.06.2001 года, где подробно отражается учет таких материалов.
  2. При обмене движимым имуществом или иными вещами, которые не имеют точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При ее отсутствии определяется сумма за аналогичный товар.
  3. Мена недвижимости основывается на кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются при осуществлении сделки.

Независимо от того, происходит обмен объектов одного вида (квартира на частный дом) или разных типов (авто и нежилое помещение), оценка стоимости осуществляется в общем порядке с учетом характера имущества. Далее выявленные показатели сравниваются между собой, и решается вопрос доплаты.

Процедура составления

Оформление рассматриваемой сделки предполагает прохождение обязательной процедуры, включающей сбор документов для внесения сведений в договор, составление текста документа, обращение к нотариусу и прохождение регистрации при необходимости.

Необходимые документы

Чтобы составить соглашение, подготовка дополнительных бумаг не требуется. Если же осуществляется регистрация сделки, то для этого нужно собрать приложение к договору.

Необходимая документация включает:

  • текст соглашения, подписанный сторонами,
  • документы, подтверждающие право на обмениваемое имущество,
  • паспорта участников сделки,
  • техническая документация недвижимости,
  • квитанция о факте оплаты государственной пошлины,
  • заявление от каждого собственника,
  • выписка из домовой книги,
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги,
  • согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом,
  • справка от ИФНС об отсутствии задолженностей по налогам,
  • согласие органов опеки и попечительства, если обменяться предстоит имуществом, где проживают дети.

Регистрация в нотариальном порядке

Процедура регистрации недвижимости, в том числе при обмене, регулируется положениями ФЗ № 122-ФЗ. Реализуется такой порядок Федеральной регистрационной службой, которой направляется представленный выше перечень документов. Датой оформления имущества будет считаться день внесения соответствующих сведений в реестр.

Когда обмен предполагает оборот недвижимости, то участникам договоренности требуется обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку вплоть до государственной регистрации права собственности. Прежде чем оформлять документы, следует получить консультацию юриста: он определит, какие документы потребуется для регистрации, установит примерные сроки завершения и стоимость услуги.

Проверка сведений непосредственно в регистрирующем органе должна занимать не больше 5 рабочих дней, после чего заявителям направляется соответствующее решение. Как только сведения внесены в реестр, лица признаются полноправными собственниками имущества.

Правовые последствия

Рассматриваемая договоренность предполагает наступление конкретных правовых последствий, предполагающих не только получение прав собственности на объекты, но и возникновение обязанностей по уплате налогов.

Получение свидетельства о праве собственности

Выдачу свидетельств о праве собственности осуществляет отделение Росреестра на основании предоставляемых документов и заявления со стороны участников сделки. Также потребуется оплатить государственную пошлину, которая составляет 2 000 рублей, а в случае оформления доли имущества — 200 рублей.

По общему правилу считается, что как только стороны подписали и заверили договор, они признаются собственниками. Однако на оформление свидетельства уполномоченному органу предоставляется 5 рабочих дней. Кроме того, соглашения мены должно включать в себя срок его действия и момент возникновения прав участников отношений. Это позволит избежать задержек с оформлением прав.

Налогообложение

Сделка по обмену имуществом не предполагает уплаты налогов, если ее предметом выступают равнозначные объекты. Согласно положениям НК РФ сбор взыскивается только с имущественной выгоды, что при рассматриваемых отношениях не предусмотрено.

Если предмет соглашения носит неравнозначный характер, то с суммы доплаты, производимой лицом, которое получило более дорогое по стоимости имущество, будет взыскан НДФЛ. Разница рассматривается как имущественная выгода, с которой отсчитывается 13 % для уплаты в бюджет.

Расторжение

Вопрос прекращения соглашения об обмене имуществом регулируется главой 29 ГК РФ «,Изменение и расторжение договора»,.

Основания

Возможность расторгнуть рассматриваемую сделку установлена ст. 450 ГК РФ.

К общим основаниям прекращения гражданско-правовых отношений относят:

  • договоренность сторон о расторжении соглашения,
  • существенные нарушения условий договора одним из участников сделки,
  • неисполнение обязательств по соглашению (отказ передать имущество, осуществить доплату и так далее),
  • существенные изменения обстоятельств, не позволяющие в дальнейшем реализовать договоренность,
  • установление факта принудительного подписания соглашения одной из сторон,
  • наличие ошибок в договоре, которые существенно изменяют суть правоотношений,
  • иные основания, предусмотренные сторонами непосредственно в соглашении.

Обмен недвижимости на движимое имущество

Законом не запрещается осуществлять обмен движимого имущества на недвижимое. Однако в такой ситуации следует провести оценку объектов, установить их стоимость, выявить недостатки и предупредить о них оппонента. В случае если одна из сторон получит имущественную выгоду, также возникнет обязанность по уплате налогов.

Преимущества и недостатки

Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.

Плюсы:

  • после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость,
  • наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки,
  • при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.

Минусы:

  • разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное),
  • ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи,
  • сделка не освободит участников от уплаты налогов.

Подробно о договоре мены и налогооблажении рассказано в данном видео.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/grazhdansko-pravovyie-sdelki-dogovor-menyi-nedvizhimogo-imushhestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.