Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Содержание

Договор управления квартирой: порядок составления и подводные камни

Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Договор управления квартирой представляет собой соглашение, которое заключает собственник имущества и лицо, осуществляющее определённые действия по управлению квартирой.

Как правило, этот договор оформляется между собственником и управляющей компанией. По нему обычно происходит сдача квартиры в аренду (долгосрочную или посуточную).

Причём всем за вознаграждение занимается доверительный управляющий.

На практике это выглядит следующим образом:

  • У собственника есть одна или несколько квартир. Собственник занят, находится в другой стране или по каким-то причинам не хочет вникать в вопросы аренды, но желает получать прибыль от квартиры.
  • Собственник обращается в управляющую компанию или к частному риелтору и заключает договор доверительного управления.
  • Согласно такому соглашению управляющий находит арендаторов, подписывает с ними договор аренды  квартиры или коммерческого помещения.
  • Далее управляющий будет регулярно посещать недвижимость, ежемесячно проверять её состояние, снимать показания счётчика, контролировать поступление арендной платы на счет собственника.
  • Также в обязанности агента может входить обращение в клининговую компанию для проведения уборки после арендаторов и подготовке квартиры к заселению других.
  • В договоре можно прописать, что управляющий будет ещё и заниматься текущим ремонтом. А вот капитальный или даже косметический он не делает.
  • Обычно управляющий обязан уведомить владельца о необходимости покупки новой мебели, бытовой техники и прочего. В некоторых случаях можно делегировать и другие обязанности.

Владелец квартиры полностью отстраняется от всего, что связано со сдачей имущества в аренду. Он получает только деньги. Участие собственника может потребоваться, как правило, либо в критических ситуациях, либо при необходимости серьёзных вложений: капитальный ремонт, замена техники, мебели, прочего.

Доверительное управление недвижимостью удобно для лиц, которые занимаются бизнесом, делают карьеру и не могут или не хотят уделять арендной квартире достаточно внимания.

Сдача подобного имущества требует много времени, особенно если речь идёт о посуточной аренде. Этот формат предполагает большую прибыль, однако подразумевает постоянный контроль, частые визиты, необходимость регулярно обращаться в клининговую компанию. Также стоит учесть, что он ещё означает и повышенный износ квартиры.

Собственник может не поручать все действия, связанные с квартирой, управляющему. По договорённости он может оставить себе поиск жильцов и оформление с ними договора. То есть управляющий будет только ежемесячно контролировать состояние недвижимости и получение аренды.

В целом возможны разные форматы сотрудничества. Вариантов действительно много: в таком договоре можно прописать всё, на что согласятся стороны. Это соглашение является довольно гибкой конструкцией.

Как составляется договор управления квартирой?

Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53. Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса.

Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость. Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.

Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.

К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.

Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.

Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.

Для регистрации надо будет предоставить не только договор и документы, подтверждающие права на недвижимость, но и  удостоверения личностей. Вам надо будет подать в Росреестр акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, этот документ лучше всего не подписывать формально, а действительно всё внимательно проверить, чтобы с недвижимостью не возникло потом проблем.

Не забывайте, что регистрация такого договора – платная услуга. Государственная пошлина составляет 2 тысячи рублей.

Важно: кроме самого договора на управление нужно будет оформить ещё и доверенность. Она требуется для того, чтобы такое лицо имело право заключать от имени собственника договоры найма с жильцами.

Владельцы квартиры – супруги

Стоит отметить, что квартира, приобретённая в браке, является совместным имуществом. Следовательно, и подписывать сам договор, и выдавать доверенность должны муж с женой. В противном случае такая сделка будет очень легко признана недействительной.

Разумеется, из этого правила есть исключения:

  1. квартира по брачному контракту оформлена только на одного из супругов (всё равно момент довольно спорный, поскольку этот договор тоже можно признать недействительным);
  2. имущество досталось по наследству;
  3. квартиру мужу или жене подарили;
  4. недвижимость была приобретена до брака.

Это самые распространённые исключения, другие встречаются значительно реже. В любом случае согласие от второго супруга лишним не будет.

Вознаграждение агенту и вопрос налогообложения

Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.

Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг. Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов.

Какие подводные камни существуют?

Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями.

И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния.

И не стоит забывать об оплате услуг.

Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.

Речь идёт о следующих вероятных проблемах:

  • Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
  • Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами. 
  • Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
  • Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.

Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена.

Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем.

Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.

Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.

Дополнительный контроль как преимущество заключения такого договора

Стоит отметить, что среди плюсов от составления договора доверительного управления большинство называют освободившееся время. Однако только этим преимущества не ограничиваются.

Дело в том, что если вы привлечёте к процессу поиска жильцов и оформления с ними соглашения опытного управляющего, то риски для вас как для владельца в целом снизятся. Профессиональный управляющий постоянно следит за законодательством в данной сфере.

Он знает, какие договоры и как именно оформляются так, чтобы ни у него, ни у собственника не возникло проблем.

Кроме того, управляющие постоянно работают с людьми. Со временем у них появляется определённый опыт, они быстро учатся определять тех, кто может доставить в качестве жильцов серьёзные проблемы. Поэтому управляющий обойдёт те подводные камни, о существовании которых вы не будете даже подозревать.

Многих владельцев отпугивает необходимость постоянно контактировать с разными людьми. Особенно активно это приходится делать в период поиска новых жильцов. А если квартира сдаётся посуточно, то поток людей будет постоянным. Далеко не всем такой вариант получения прибыли подходит, даже если речь идёт о серьёзной прибыли. В результате люди нередко отказываются от такой схемы. 

Договор доверительного управления Retail-Realty экономит ваше время и в конечном итоге деньги. У вас не останется повода для беспокойства.  

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/dogovor-upravleniya-kvartiroj-poryadok-sostavleniya-i-podvodnye-kamni

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

Договор между управляющей компанией и собственником жилья

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

  • ТСЖ;
  • ЖСК;
  • ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  • сам кооператив от лица всех собственников;
  • управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  • кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  • с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  • какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  • по отзывам на интернет‑форумах;
  • по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  • по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  • составить договор, который всех устроит;
  • подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Блог

Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Сколько было разговоров по поводу «прозрачности» работы УК, про удобство для собственников помещений и прочих красивых фраз уже и не упомнишь. Но тут, как всегда внезапно, из-под пера Д.А. Медведева появилось Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г.

№ 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление №331). Постановление во многом поменяет работу с собственниками. Ну, а для тех, кто не захочет меняться, государство приготовило «подарок» в виде штрафа в размере 250 000 рублей.

Во многом описанные в Постановлении №331 «методы» работы с собственниками уже применяются крупными и не очень управляющими организациями, но, как показывает наш опыт, многим придется очень сильно менять «стиль» своей работы.

Итак, поехали…

В обновленных Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила №416), появится раздел VII «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом»

Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения:

  • в действующий офис УК
  • либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора (далее – представительство УК).

Обратите внимание, что и офис УК и МФЦ являются представительствами УК.

Сделать так, чтобы было одно представительство на огромный город, не получится. В п.

27 Правил №416 прямо указано, что представительство (читаем – МФЦ) должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются МКД, управление которыми осуществляет такая управляющая организация.

Понятное дело, что в Правилах №416 ПП РФ не приводится определение муниципального образования и внутригородского района, поэтому «лезем» в Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и видим:

«муниципальное образование – городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.

внутригородской район – внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления».

Иными словами, если, к примеру, у вас в населенном пункте есть несколько районов, в которых вы осуществляете свою деятельность – в каждом из районов должен быть офис УК или МФЦ, с которым вы заключили договор

Согласно п.28 Правил №416 представительство УК предназначено для:

  • приема собственников помещений;
  • предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы;
  • оказания любой помощи собственнику по возникающему у него вопросу, связанному с управлением МКД.

Обратите внимание, что в указанном пункте прямо прописано, что «общение» производится исключительно с лицами, которые являются собственниками или пользователем помещения в МКД. Таким образом лица, пришедшие в офис с фразой «мне любовница поручила» или «я арендатор», идут лесом.

Всем знакома ситуация, когда собственник помещения «с ноги» открывает дверь в УК и требует немедленно его принять. При этом, как правило, произносится сакральная фраза «Вы живете за мой счет» и потом вторая фраза «У меня нет лишнего времени – принимайте».

Так вот эта ситуация ушла в прошлое. Так, в соответствии с п.29 Правил №416, УК раскрывает информацию о дате и часах приема собственников помещений уполномоченными лицами. Прием должен осуществляться (держитесь крепко) не реже одного раза в месяц.

Здорово, правда?

Но, обратите внимание на то, что прием должен осуществлять не «тот парень», а лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами, а значит готовьте внутренние приказы и назначайте «виноватых».

С учетом того, что теперь есть официальные приемные дни, Правительство решило упорядочить запись на прием в УК, сделав, по сути, порядок аналогичный записи в поликлинику и в госорганы.

Записаться на прием теперь можно:

  • непосредственно в представительстве управляющей организации;
  • по телефону управляющей организации или с использованием ГИС ЖКХ.

Если человек пришел на прием без записи, он должен ждать, когда пройдут все по записи. Иными словами тут или записался и попал, или не записался и попал на прием последним, или не попал, так как кончилось приемное время (п.30 Правил №416)

Осуществляя запись на прием, сотрудник УК должен выяснить:

  • наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения;
  • статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок.

Уточнив вышеуказанную информацию, сотрудник УК должен заполнить журнал личного приема, в котором указывается:

  • информация о заявках в АДС;
  • дату приема;
  • должность лица, осуществляющего прием.

Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Все вышеуказанное просто прелестно, так как невыполнение любого из вышеуказанных требований ГЖИ теперь сможет трактовать как нарушение лицензионных требований с выдачей предписания или штрафа в 250 000 рублей.

Так что готовьтесь, тем более, что на подготовку у вас есть еще 11 месяцев до 01 марта 2019 года.

Ну, а мы в рамках нашей СRМ «Квартира.Бурмистр.ру» в течение 3 недель сделаем модуль записи на прием в УК, где будут:

  • свободные окна для записи на прием;
  • время приема и уведомления с задачами для сотрудников;
  • напоминания сотрудникам и жителям;
  • автоматическое формирование журнала записи на прием и документов для передачи жителям.

 Чибис и Ко создают проблемы – мы помогаем их решать.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии. С помощью приложения жители смогут записаться на прием в свою УО или ТСЖ, подать показания ИПУ и заявку в диспетчерскую, оплатить ЖКУ.  Вся необходимая информация о сервисе по ссылке. 

С уважением, Кочетков Юрий.

Обсудит статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/izmeneniya-zakonodatelstva/vzaimodeystvie-uk-s-sobstvennikami-po-novomu/

Особенности договорных отношений между ТСЖ и УО

Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК.

То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» – оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей.

То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

В соответствии с ч.2 ст.

161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

Управление включает в себя:

  1. Предоставление коммунальных услуг;
  2. Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
  3. Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

В соответствии с ч. 2 ст.

162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

1. Договор управления между ТСЖ и УО:

  • ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
  • ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
  • ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
  • Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
  • Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
  • В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
  • Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
  • В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
  • Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

  • ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
  • Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
  • УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
  • Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
  • Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
  • Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
  • Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.

Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером.

Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.

Источник: https://acato.ru/articles/20160126/vzaimodejstvie-tszh-s-uo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.