Договор найма жилого помещения особенности

Содержание

Договор найма квартиры или иного жилого помещения

Договор найма жилого помещения особенности

Договор найма квартиры, как право собственности, не единственный вариант владения жилым помещением.

По данным Росстата, приватизировано примерно 87,1% жилищного фонда. Тринадцать процентов жилья граждане снимают или используют на иных основаниях. Часть помещений сдается за деньги.

Поэтому тема правового регулирования отношений по найму квартиры не теряет остроты. Знать законодательные требования полезно собственникам, решившим заработать на свободной недвижимости, и квартиросъемщикам.

Виды договоров найма

Отношения между собственником и квартиросъемщиком характеризуются рядом особенностей, которые выделяют их из арендных отношений и поэтому требуют отдельного правового регулирования.

Наем жилого помещения характеризуется следующей спецификой:

  • объект аренды – только жилое помещение;
  • стороны – собственники недвижимости, именуемые наймодателями, и граждане-наниматели;
  • цель найма – использование помещения как места жительства;
  • возмездность – наниматель вносит плату за жилье.

Передача жилого помещения во владение гражданину оформляется специальными видами гражданско-правовых договоров.

Юридическая наука делит их на две группы: коммерческого и социального найма.

ГК РФ и ЖК РФ предусматривают четыре разновидности.

Разнообразие обусловлено спецификой жилищных отношений, делением жилищного фонда в России по видам форм собственности и целям использования.

Правила о коммерческом найме применяют на рынке частного жилья. Сдачу в наем собственного жилого дома, квартиры или комнаты оформляют договором найма.

Отношения между наймодателем и нанимателем носят выраженный экономический характер. Действия собственника направлены на получение дохода, наниматель удовлетворяет потребность в жилье.

Социальная составляющая отсутствует. Наймодатель, как частный собственник, не обязан предоставлять помещение, вопросы ценообразования отданы на усмотрение сторон. Законодатель предоставляет максимальную свободу установления условий.

Социальный наем, напротив, нацелен в первую очередь на удовлетворение потребности граждан в жилье. Статья 40 Конституции РФ обязывает государство предоставлять жилье малоимущих и другим категориям граждан.

Перечень обширен.Перечислять все не будем.

Отметим принцип – граждане, перед которыми государство в силу закона приняло обязательство предоставить жилье, вселяются и пользуются им на условиях социального найма.

До 2014 года в сферу социального жилья включались только помещения, принадлежащие Российской Федерации, субъектам и муниципальным образованиям. С 2014 года законодатель ввел новый механизм – предоставление жилья в наемных домах, в том числе, находящихся в частной собственности.

В этой статье рассмотрим законодательные требования, предъявляемые к отношениям коммерческого найма.

Стороны договора найма

Пользоваться жильем на основании договора найма могут только граждане (См. п. 1 ст. 677, ГК РФ). Если помещение снимает организация, отношения оформляют договором аренды или иным договором.

При этом функциональное назначение жилья изменять нельзя. Юридическое лицо не вправе использовать арендованные площади иным образом (См. ст. 671, ГК РФ).

Важно! Наниматели жилого помещения – только физические лица.

Наймодателями выступают граждане или юридические лица – собственники помещения. Органы государственной власти не уполномочены сдавать помещения, находящиеся в их ведении, на условиях коммерческого найма.

ГК РФ разрешает замену нанимателя.

Это может потребоваться в двух ситуациях.

Жильцы договорились между собой и избрали «ответственным квартиросъемщиком» другого человека. В этом случае для замены стороны потребуется согласие наймодателя.

Может возникнуть объективная необходимость перевести обязанности на нового человека: смерть нанимателя или его выбытие. Тогда жильцы обязаны выбрать новое лицо для представления их интересов перед наймодателем.

Если этого не сделать, все проживающие становятся сонанимателями.

Право нанимателя на вселение других граждан

Помимо нанимателя, в договоре указывают других совершеннолетних граждан, которые постоянно живут с ним. Вселить в помещение таких людей можно и позже, но только с согласия наймодателя (См. ст. 679, ГК РФ).

Чтобы избежать недопонимания нанимателю желательно сразу перечислить в договоре найма всех членов семьи, а если квартиру снимают в складчину – компаньонов.

В последнем случае целесообразнее включить партнеров в текст как сонанимателей. По общему правилу перед наймодателем отвечает наниматель, за свои действия и за поведение совместно проживающих с ним людей.

Чтобы не остаться в одиночестве перед требованиями собственника квартиры согласуйте условие о солидарной ответственности сонанимателей (См. п. 4 ст. 677, ГК РФ).

Важно! За исполнение договора перед наймодателем отвечает наниматель.

Количество вселяемых людей ограничено нормой площади.

Она устанавливается в каждом муниципальном образовании самостоятельно. В Москве на одного человека отводится 18 кв. метров.

Норма защищает других жильцов от «резиновых» квартир. Ограничение не действует в отношении несовершеннолетних.

Вселить ребенка можно независимо от соблюдения нормы площади и согласия наймодателя.

Принимать гостей можно, но жить в квартире они могут не дольше шести месяцев.

О вселении сообщают наймодателю, который вправе запретить проживание, если нарушаются нормы допустимой площади.

Требования к объекту найма

Сдавать можно только обособленное жилое помещение (См. п. 1 ст. 673, ГК РФ).

Предоставлять для проживания «углы» закон не разрешает, следуя принципу: один договор – одно помещение.

Форма договора найма

Договор найма заключают письменно. Устная договоренность не влечет за собой автоматического признания договора недействительным, но при возникновении спора заключение сделки придется доказывать свидетельскими показаниями.

Привлекать нотариуса необязательно.

С 2014 года действует правило о государственной регистрации, если помещение сдается на срок более одного года (См. ст. 674, ГК РФ).

С заявлением к регистратору прав обращаются обе стороны.

Распределение обязанностей при найме жилья

Обязанности распределены между сторонами следующим образом.

Квартирная плата

Стороны свободны в установлении платы за пользование помещением, тарифы не применяются.

Особое внимание следует уделить вопросу оплаты коммунальных услуг. Если наймодатель намерен оплачивать их сам, стоимость следует включить в плату за наем и указать об этом в договоре найма квартиры.

Отсутствие такого условия автоматически возлагает обязанность на нанимателя (См. ч. 3 ст. 678, ГК РФ).

В договоре необходимо предусмотреть условия об изменении платы, особенно если планируется долгосрочное сотрудничество.

Без этого изменить размер платежей в одностороннем порядке будет практически невозможно (См. п. 2 ст. 682, ГК РФ).

Сроки внесения платы определяются сторонами.

Если срок не установлен, то наниматель должен рассчитываться до десятого числа месяца, следующего за расчетным (См. п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Срок договора найма квартиры

Пользоваться съемной квартирой можно не дольше пяти лет (См. п. 1 ст. 683, ГК РФ).

Правило охраняет интересы наймодателя. По окончании срока договора личные обстоятельства собственника могут измениться, желание сдавать квартиру отпадет.

В этом случае он вправе отказать нанимателю в продлении договора.

Важно! Договор найма квартиры без указания срока будет действовать пять лет.

Со сроком действия договора связаны особенности регулирования отношений. Об одном уже говорилось – краткосрочный договор найма квартиры не регистрируют.

Другими последствиями заключения сезонного договора являются:

  • невозможность вселения в помещения других лиц кроме нанимателя;
  • отсутствие приоритета в заключении договора на новый срок;
  • невозможность замены нанимателя;
  • запрет на сдачу помещения в поднаем.

Преимущественное право продления договора

Сокращая допустимый срок договора найма, законодатель вводит страховочный механизм. Предоставляет нанимателю право продолжить использовать помещение, если наймодатель не намерен прекратить сдавать жилье в наем.

Не позже трех месяцев до окончания срока найма, наймодателю предписывается сообщить о своих намерениях (См. ст. 684, ГК РФ):

  • заключить новый договор на прежних или иных условиях;
  • прекратить сдавать помещение.

В первом случае отношения сторон продолжатся на согласованных условиях.

Во втором, по окончании срока найма наниматель освобождает помещение, а наймодатель использует его по своему усмотрению. С одним ограничением – один год помещение нельзя сдавать другому лицу.

Молчание наймодателя расценивается как согласие продлить сотрудничество на прежних условиях и на тот же срок.

Расторжение договора найма

Права сторон по расторжению договора различаются.

В одностороннем несудебном порядке прекратить сотрудничество может только наниматель.

О намерении выехать наймодателя предупреждают за три месяца, предварительно получают согласие других жильцов.

Нежелание квартирантов съезжать не обязывает нанимателя сохранять обязательства. В этой ситуации направьте собственнику уведомление о переезде, предложите осмотреть и зафиксировать состояние помещения.

Дальнейшее – вопрос договоренностей между наймодателем и оставшимися жильцами.

По требованию наймодателя договор найма квартиры расторгает суд.

Самостоятельно выселить квартирантов он не уполномочен.

Основания для расторжения договора найма жилья, следующие:

  • наниматель не платит;
  • помещению нанесен ущерб;
  • использование помещения не по назначению;
  • нарушение интересов соседей.

Период просрочки, дающий право на обращение в суд, варьируется в зависимости от срока договора.

При краткосрочном – наниматель теряет право пользоваться жильем, если два раза пропустил срок оплаты.

При долгосрочном – просрочка должна превышать шесть месяцев (См. п. 2 ст. 687, ГК РФ).

Перед обращением в суд по двум последним основаниям наймодатель обязан потребовать соблюдения условий соглашения. И только при повторном нарушении вправе предъявить иск.
Без судебного решения наймодатель не может выселить жильцов.

Отдельно законодатель предусматривает возможность прекращения договора вследствие неудовлетворительного состояния жилья, которое препятствует пользованию им по прямому назначению. Просить суд прекратить договор по этому основанию может любая сторона.

ГК РФ не упоминает среди оснований прекращения найма смену собственника помещения.

Более того, на основании прямого указания закона юридическая судьба жилья на права и обязанности нанимателя никак не влияет (См. ст. 674, ГК РФ). Условия договора сохраняются в полном неизменном объеме.

Поднаем

Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).

Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.

Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.

Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Заключение

Договор найма квартиры характеризуется как консенсуальный.

Для его заключения достаточно письменного выражения воли сторон; возмездный и двусторонне обязывающий; срочный. Права сторон сбалансированы с учетом специфики жилищных отношений.

Правомочия наймодателя на одностороннее изменение условий найма ограничены в пользу квартиросъемщика и обеспечиваются судебным контролем.

Источник: https://PoKodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-nayma-kvartiry.html

В чем заключается договор найма жилого помещения – стороны, условия, обязанности, заключение, регистрация, расторжение

Договор найма жилого помещения особенности

Правожил.com > Аренда > Что представляет собой договор найма жилого помещения — как заключается, в чем его особенности?

Тем, кто не имеет пока своего жилья, приходится становиться нанимателями помещений, принадлежащих иным лицам. Обычно заключаются сделки найма муниципальных квартир, хотя законом допускаются и предоставление помещений на иных основаниях. Подробнее о том, что представляет собой договор найма жилого помещения, как заключается, в чем его особенности, читайте далее.

В какой форме заключается договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения это что? Как в Гражданском (ГК РФ), так и в Жилищном кодексе РФ сдержится понятие договоров найма. Этот вид сделок подразумевает предоставление собственником (иным лицом от его имени) другому лицу помещений с правом владения ими и использования с целью проживания.

Как видно из определения, такая сделка заключается в отношении особого объекта, места, подходящего для проживания.

В зависимости от особенностей передаваемого помещения, статуса участников сделки выделяется несколько разновидностей этого договора:

  • социального найма;
  • найма специализированного жилья;
  • коммерческого найма.

Первый вид хорошо все знаком, поскольку таким договором оформляется предоставление муниципального (государственного) жилья.

Те лица, которые до сих пор не успели или не захотели приватизировать жилье, до сих пор продолжают оставаться его нанимателями. Отличие второго вида заключается в передаче для проживания помещений с особым статусом.

К таким относятся служебное жилье, общежития, маневренный фонд, жилплощадь в учреждениях соцзащиты.

Соглашения найма коммерческого характера значительно отличаются от двух других видов. Его понятие не содержится в ЖК РФ, а его условия не так регламентированы законодательством. Поэтому стороны вольны заключать такую сделку на достигнутых ими условиях.

Кто может выступать сторонами договора?

Наименование участников таких сделок определено законодательством. Лицо, передающее помещение, именуется наймодателем.

А тот, кто его принимает, зовется нанимателем. Теперь разберем подробнее, кто же может вступать с каждой из сторон. Наймодателями во всех случаях могут выступать только собственники имущества. Они заключают сделки самостоятельно или через своих уполномоченных официальных представителей.

Так, квартира, принадлежащая муниципальному образованию, передается в наем соответствующим отделом администрации, а сам договор подписывается его руководителем или иным имеющим такое право лицом.

Собственно, по договорам социального и специализированного найма передаются помещения именно муниципального или государственного фонда, поэтому наймодателями выступают соответствующие органы и должностные лица.

Что касается найма коммерческого, то здесь наймодателем может быть любой законны владелец помещения. Нанимателями же помещений могут быть граждане, поскольку они предназначены только для проживания.

Существенные (обязательные) условия

Условия договора найма жилья

Для любого договора определены его существенные (обязательные) условия. Они всегда должны включаться в договор иначе он не может признаваться заключенным. Для всех сделок таким условием является предмет. Именно он отличает один вид сделки от другого.

Для найма предметом является передача в пользование иным лицам помещений с целью проживания.

Учитывая цель предоставления помещений, они должны соответствовать определенным условиям. Объектом найма могут выступать дома, квартиры и даже комнаты, главное, чтобы они могли быть использованы для проживания.

Для этого они должны отвечать нескольким признакам:

  • изолированность (отдельные помещения с отдельным входом);
  • пригодность для постоянного безопасного и комфортного проживания.

Что касается остальных условий, то они носят характер дополнительных и призваны лучшим образом урегулировать отношения участников сделки.

В договоре обычно содержатся положения о взаимных обязательствах и правах сторон, порядке его изменения, прекращения, разрешения споров, сроках и плате. Однако договоры найма обычно заключается без указания сроков, а также не всегда бывают возмездными.

Обязанности по договору для нанимателя

Данный договор относится к двусторонним. Это значит, что каждая из его сторон имеет определенные обязательства одна перед другой. Для нанимателя основными обязанностями являются следующие:

  1. Использовать полученное жилье только по назначению, т.е. для проживания.
  2. Относиться к нему бережно, не допускать его порчи, разрушения, нарушения санитарных и иных предусмотренных норм.
  3. Своевременно проводить необходимые текущие ремонтные работы для поддержания помещения в нормальном состоянии.
  4. Вовремя и в полном размере оплачивать свое проживания в нанятом жилье.
  5. Не производить никакого вмешательства в несущие элементы помещения без получения согласия от наймодателя.

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-zaklyuchaetsya-v.html

Договор найма жилого помещения. общая характеристика – концептуал

Договор найма жилого помещения особенности

Практически весь 20 век граждане России пользовались жилищным фондом на основании договора найма жилого помещения. Данная ситуация продолжалось до середины 90-х годов.

На сегодняшний день ситуация несколько изменилась, большая часть жилищного фонда находится в собственности граждан и юридических лиц.

Основным договором, с помощью которого передаются жилые помещения во временное владение – договор найма жилого помещения.

Данный договор можно назвать центральным институтом, регулирующим отношениями между пользователями жилых помещений. Эти отношения регулируются главой 35 ГК РФ, которая так и называется «Наем жилого помещения».

По существу, договор найма жилого помещения предоставляет жилье только гражданам. В отношении юридических лиц передача помещений во временное пользование возможно путем арендных отношений.

Договор найма жилого помещения подразделяются на:

  • договор социального найма жилого помещения (далее – договор социального найма),
  • договор найма жилого помещения (далее – договор коммерческого найма),
  • договор найма служебных помещений,
  • договор найма жилых помещений в общежитии,
  • договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Договор найма жилого помещения представляет собой передача жилого помещения во временное владение или пользование. То есть собственник передает свое жилое помещение третьим лицам для временного проживания в нем. От передачи помещения во временное владение и пользование собственник получает вознаграждение.

Довольно часто договор найма жилого помещения путают с договором аренды. Основным отличительным фактором между этими договорами выступает пользователь жилого помещения.

Если им является гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо – то договор аренды.

Соответственно, при возникновении отношений наймодателя с гражданином, то отношения регулируются главой 35 ГК РФ, если же отношения с юридическим лицом – то главой 34 ГК РФ.

Также необходимо отличать коммерческий найм жилого помещения от социального найма. Отношения по коммерческому найму регулируются гражданским законодательством, а отношения, возникающие по социальному найму жилого помещения, в основном регулируются жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения: основные характеристики 

Договор найма жилого помещения характеризуется определенными признаками, которые относят его к тому или иному группе общественных отношений. Назовем эти признаки:

  1. основная цель договора найма жилого помещения – передача недвижимого имущества во временное пользование. Данная цель объединяет с договорами, направленными на передачу имущества во временное пользование – аренда, безвозмездное пользование;
  2. передача осуществляется с целью получения вознаграждения – возмездность договора. Общность проявляется с договором аренды;
  3. предметом договора найма жилого помещения является недвижимое имущество (общность с договором аренды зданий и сооружений);
  4. предметом договора может быть только жилое здание;
  5. недвижимое имущество передается для целей проживания нанимателя

Квалифицирующими признаками договора найма жилого помещения выступают особенности предмета договора и субъектного состава. Предметом является исключительно жилое помещение, субъектом договора является гражданин, использующий предмет для своего проживания.

Стороны договора

Предметом такого договора является жилое помещение, по причине которого происходят общественные отношения между сторонами соглашения. Это договор является двусторонним, стороны которого:

  • наймодатель – обладатель жилым помещением на праве собственности;
  • наниматель – лицо, которое принимает за отдельную плату жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем выступает собственник жилого помещения, в силу которого он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению.  Стороной передающим жилое помещение во временное пользование может являться: гражданин, юридическое лицо.

Нанимателем выступает, как мы уже сказали, граждане.

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения предусматривает письменную форму составления. Данная форма устанавливается как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма жилого помещения.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Существуют и иные способы составления письменной формы договора, обмен документа путем почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, которые позволяют достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. При возникновении споров в таком случае, стороны не могут ссылаться на свидетельские показания. Но в суде они могут подтверждать свои обстоятельства письменными и иными доказательствами.

Объект договора найма жилого помещения

Объектом найма может быть жилое помещение. Она должна отвечать всем санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Оно должно быть юридически признано жилым помещением. Такое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

Признаком изолированности помещения понимается, что оно не может быть помещением вспомогательного использования или общим имуществом в многоквартирном доме. Такое помещение не может быть объектом договора найма жилого помещения.

В отличие от договора социального найма, жилое помещение при предоставлении его в найм не нормируется, то есть площадь предоставления помещения зависит от соглашения сторон. То есть жилье сдается без ограничения размеров и площадей.

Права и обязанности сторон

Договорное право предусматривает, что при заключении любого вида соглашения возникают взаимные права и обязанности сторон. При наличии обязанности с одной стороны зеркально существует право, с другой стороны. Это очевидно, что если кто-то вправе что-то требовать, то точно в таком же объеме возникает у кого-то обязанность исполнить право требования первого.

Договор найма жилого помещения в соответствии со статьёй 676 ГК РФ предусматривает обязанности наймодателя.  А именно:

  • передать нанимателю жилое помещение, которое не должно быть обременено, то есть свободным от прав требования или каких-либо обязательственных отношений. Данное помещение должно быть пригодным для проживания, другими словами – отвечать всем требованиям санитарной и противопожарной безопасности;
  • своевременно проводить капитальный ремонт жилого помещения;

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах:

  • наймодатель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сдаваемое в найм жилое помещение. Своевременно предоставлять необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. То есть наймодатель ответственен в обеспечении условий для полноценного проживания в жилом помещении.

Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения.

Гражданское и жилищное законодательство преследует принцип целевого назначения жилого помещения, таким образом в отношении нанимателя устанавливается обязанность использовать предмет договора по назначению, то есть для проживания. А в процессе проживания гражданин обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если наниматель желает произвести перепланировку и переустройство жилого помещения, он может это сделать только с разрешения наймодателя. Без такого разрешения действия нанимателя будут основанием для прекращения отношений по договору найма жилого помещения.

Также к обязанности нанимателя относится действия по исполнению признака возмездности договора, то есть обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. А также он обязан оплачивать коммунальные платежи, если иное не предусмотрено соглашением сторон(ст. 682 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения

Гражданское законодательство подробно регламентирует расторжение договора по владению и пользованию жилым помещением. Статья 687 ГК РФ регламентирует порядок расторжения договора коммерческого найма, а статья 672 ГК РФ – договора социального найма.

Так как данная статья больше посвящена коммерческому найму жилого помещения, то мы более подробно рассмотрим положения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.

Право нанимателя на расторжение договора жилого помещения

Наниматель вправе расторгнуть договор добровольно и в одностороннем порядке. Но для этого он должен предупредить об этом наймодателя за три месяца до фактического прекращения отношений по договору. А также наниматель может это сделать с согласия граждан, которые проживают с ним в жилом помещении.

Право наймодателя на расторжение договора жилого помещения

При возникновении спора между сторонами договора, он разрешается в судебном порядке. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае:

  • если наниматель не внес оплату за проживание более шести месяцев. Если договор является краткосрочным – при невнесении платы более 2 раз по истечении установленного договором срока оплаты;
  • если наниматель причинил вред имуществу, то есть в любом случае при наличии разрушений, порчи жилого помещения, вне зависимости от того, кто совершил эти действия. Ведь наниматель ответственен за содержание и сохранение жилого помещения.

Во втором случае, суд предоставляет нанимателю срок для устранения им нарушений. Если в течение данного судом срока наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. В этом случае вправе отсрочить исполнение решения отсрочит на срок не более 1 года. Основанием отсрочки является просьба нанимателя.

Право сторон на расторжение договора жилого помещения

Закон предоставляет равноправное право обеим сторонам в расторжении договора найма жилого помещения. В любом случае расторжение договора по нижеуказанным основаниям осуществляется в судебном порядке:

  • если помещение прекращает быть пригодным для постоянного проживания в нем (включая случай, когда оно приобрело статус аварийного помещения);
  • в иных случаях, когда это предусмотрено законом. Например, Жилищный кодекс предусматривает еще такие основания, как систематическое нарушение прав и интересов соседей, использование помещения не по назначению.

Образцы документов:

Ввиду широкого спектра рассматриваемых вопросов, нашей компанией разработана система «внутренний аналитик обращений». После получения запроса на консультацию, система автоматически распределяет заявки между юристами, для дальнейшей обработки.

У нас на сайте Вы можете найти образцы документов, а также проконсультироваться у специалиста, воспользовавшись формой «звонок юристу» на главной странице, либо «заявка на консультацию» в разделе «КОНТАКТЫ».

Для ускорения связи со специалистом – звоните: 8 (495) 151-29-09, 8 (929) 985 98 65 или пишите: conceptual.office@gmail.com.

Будем рады Вам помочь!

Источник: https://moskva-yurist.com/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Договор аренды квартиры – особенности заключения

Договор найма жилого помещения особенности

Договор аренды квартиры — это сделка, которая заключается между владельцем жилой недвижимости и юридическим лицом, которое снимает её с целью организации проживания граждан.

К примеру, иногородних сотрудников или командировочных, являющихся сотрудниками других компаний. В таком случае не обязательно заключать с ними договоры найма жилого помещения, если не планируется получение оплаты.

Для подобных ситуаций предусмотрен договор безвозмездного использования жилья.

Договор найма будет нужно заключить только в том случае, если юридическое лицо станет сдавать жильё в целях извлечения материальной выгоды. С юридической точки зрения это будет относиться к поднаёму или субаренде. Такое использование жилья возможно лишь с согласия его собственника (ст. ст. 680, 685 ГК РФ).

Однако в обиходе термин часто используется для обозначения всех видов найма и аренды. Если же следовать букве закона, то в качестве арендатора может выступать только юридическое лицо. С физическими лицами заключается договор найма жилого помещения. В любом случае полностью исключается использование квартиры в коммерческих целях любого вида.

Наём жилых помещений и разделение сделок регламентируются ст. 671 ГК РФ. Она устанавливает правила, позволяющие любому владельцу квартиры или лицу, обладающему квартирой на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма, сдать квартиру во владение и пользование на возмездной основе.

Особенности договоров аренды и найма жилой недвижимости

Договор найма относится к числу двухсторонних, консенсуальных, взаимных и возмездных сделок. Субъектами являются наймодатель и наниматель.

Первый предоставляет квартиру для проживания, а второй оплачивает и получает право временного владения. Договоры найма делятся на договоры социального найма и договоры коммерческого найма.

Хотя жилищное законодательство выделяет другие виды, к примеру, относящиеся к найму жилых помещений в общении.

Наймодателем по договору найма может быть любое лицо — юридическое или физическое, а нанимателем только физическое. Договор аренды заключается с юридическими лицами в силу того, что сами они проживать в помещениях не могут.

Договор найма — это особый вид договора аренды.

Целью нанимателя может быть только проживание, а предметом договора только жилые помещения. Запрещается использование их в коммерческих целях. Если это произойдёт, и впоследствии дело дойдёт до суда, то скорее всего сделка будет признана ничтожной.

Для того чтобы квартиру можно было использовать в качестве офиса, склада или магазина необходимо сначала перевести её из жилого помещения в нежилое.

Этот вид договоров может иметь только письменную форму. Об этом говорят положения ст. ст. 609, 674 ГК РФ. При сроке аренды более одного года обязательна ещё и государственная регистрация.

В таком случае сделка вступает в силу только с момента появления соответствующей записи в Государственном реестре недвижимости. Ст. 610 ГК РФ допускает возможность заключения бессрочного договора найма или аренды жилой недвижимости.

В таком случае так же требуется государственная регистрация, а для прекращения бессрочного договора сторона, имеющая намерение это сделать, должна предупредить другую за три месяца.

При смене правообладателя жилья или переходе его из муниципальной собственности в частную соглашение продолжает действовать, что предписывает ст. 675 ГК РФ. На защиту прав нанимателя направлено и содержание ст. 290 ГК РФ.

Она закрепляет за ним возможность пользоваться всем тем, что относится к общему имуществу жильцов дома.

Это лифт, лестничная клетка, кладовые, все помещения общего пользования, а так же то, что необходимо для обеспечения нормальных условий проживания — электроэнергия, вода, канализация, газ.

Сдавать по договору найма или аренды можно не только всю площадь, но и её часть. Это предписывает ст. 673 ГК РФ. В таком случае наниматель должен иметь доступ к кухне, ванной, туалету и всему тому, чем могут пользоваться другие жильцы на равных основаниях.

Вопрос об оплате коммунальных услуг при аренде и найме в определении ВАС

Достаточно часто между сторонами возникают споры о том, кто должен нести расходы по оплате коммунальных услуг в случае, если жилая недвижимость арендована или снимается по договору найма.

На все основные вопросы, возникающие в таком случае, даёт ответы определение ВАС по делу № ВАС-14252/11 от 17 ноября 2011 г.

Судебная коллегия ВАС не нашла оснований для передачи дела в Президиум ВАС в порядке надзора.

При этом было указано на то, что положения п. 2 ст. 616 и абз. 3 ст. 678 ГК РФ устанавливают несение арендатором и нанимателем расходов на содержание имущества, предоставленного им в пользование, если иное не установлено законом или договорами.

В силу этого решающее значение имеет то, что записано в договоре аренды и найма. В рассматриваемом деле юридическое лицо арендовало квартиру, которую предоставило гражданину.

Договор аренды определял условие, согласно которому расходы на коммунальные услуги ложились на арендатора, поэтому решение судов нижестоящих инстанций СК ВАС признала правильными.

Источник: https://RuLaws.ru/articles/dogovor-arendy-kvartiry-osobennosti-zaklyucheniya/

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Договор найма жилого помещения особенности

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонним.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения делятся на виды:

— договор коммерческого найма жилого помещения;

— договор найма специализированного жилого помещения;

— договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное  право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Источник: https://juristic.pro/grazhdanskoe-pravo/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-ponyatie-vidy-usloviya-prava-i-obyazannosti-storon.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.