Договор обмена участками земли

3. Договор мены земельного участка

Договор обмена участками земли

Сутьдоговора мены заключается в том, чтокаждая из сторон обязуется передать всобственность другой стороне один товарв обмен на другой (ст. 567 ГК). В результатесовершения договора мены земельныхучастков осуществляется переход правасобственности на них.

Характеробязательств, возникающих при совершениидоговора мены земельных участков,обусловил применение к ним правил одоговоре купли-продажи, содержащихсяв гл. 30 ГК РФ, если это не противоречитположениям гл. 31 ГК, регулирующей порядоксовершения договоров мены, и существуобязательств, возникающих из договорамены.

Нормы договора о купле-продажедолжны применяться к договору меныземельных участков с учетом того, чтокаждая из сторон такого договорапризнается продавцом товара, которыйона обязуется передать, и одновременнопокупателем товара, который она обязуетсяпринять в обмен. Особенности правовогорегулирования договоров купли-продажиземельных участков, предусмотренныеп. 2 и 3 ст.

37 ЗК РФ, применяются к совершениюдоговоров мены земельных участков.

Правила,регулирующие совершение договора меныи отличающие его прежде всего от договоракупли-продажи, отражены в некоторыхправовых нормах.

Например, в том случае,когда в договоре мены отсутствуютусловия о цене обмениваемых земельныхучастков, а также о распределении междусторонами расходов, связанных сисполнением обязательств, согласно ст.568 ГК РФ необходимо исходить изпредположения, что предметом договораявляется обмен равноценными земельнымиучастками.

Расходы по передаче земельныхучастков, их принятию и иным действиям,связанным с исполнением договора, должнывозлагаться на ту сторону, которая несетсоответствующие обязанности согласнодоговору мены земельных участков.

Если предметомдоговора мены является обмен неравноценнымиземельными участками, на ту сторону,которая обязана передать земельныйучасток, цена которого ниже цены участка,предлагаемого в обмен, возлагаетсядополнительная обязанность по оплатеразницы. Оплата разницы в ценах должнабыть произведена непосредственно доили после передачи земельного участка,имеющего более низкую цену. Договормены земельных участков можетпредусматривать и иной порядок компенсацииразницы в ценах.

Обменземельных участков вовсе не обязательнодолжен быть осуществлен одновременно.Допускаются случаи, когда договор можетпредусматривать различные даты передачиобмениваемых участков. Сначала обязанностьпо передаче участка исполняет однасторона, а потом – другая. Согласно ст.

569 ГК РФ, когда в соответствии с договороммены земельных участков сроки передачиобмениваемых участков не совпадают, кисполнению обязательства передатьучасток стороной, которая должна егопередать после передачи земельногоучастка другой стороной, применяютсяправила о встречном исполненииобязательств (ст. 328 ГК).

В данной ситуацииправило о встречном исполненииобязательства состоит в следующем.

Вслучае непредоставления обязаннойстороной обусловленного договоромисполнения обязательства либо наличияобстоятельств, очевидно свидетельствующихо том, что такое исполнение не будетпроизведено в установленный срок,сторона, на которой лежит встречноеисполнение, вправе приостановитьисполнение своего обязательства либоотказаться от исполнения этогообязательства и потребовать возмещенияубытков.

Моментперехода права собственности наобмениваемые земельные участки определенв ст. 570 ГК РФ.

Если законом или договоромне предусмотрено иное право собственностина полученные в порядке обмена земельныеучастки переходит к каждой из сторонодновременно после того, как обязательствапо передаче участков исполнены обеимисторонами.

После исполнения обязательствпо договору мены земельных участковпереход права собственности на нихподлежит государственной регистрации.

Согласност. 550 ГК РФ договор продажи недвижимостизаключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение формы договоравлечет его недействительность.Соответственно и договор мены земельныхучастков заключается только в письменнойформе.

Естьособенности, касающиеся примененияответственности за изъятие имущества– земельного участка, полученного подоговору мены (ст. 571 ГК).

По договорукупли-продажи продавец обязан передатьпокупателю товар свободным от каких-либоправ третьих лиц, за исключением случая,когда сам покупатель согласился принятьтовар, обремененный правами третьихлиц. Это положение применяется и кдоговору мены.

Если эта обязанность неисполнена стороной по договору мены,виновная сторона должна не тольковозместить другой стороне причиненныеэтим убытки, она обязана также возвратитьконтрагенту полученный от него в обментовар – земельный участок.

Вдоговоре обязательно указываютсяпризнаки, индивидуализирующие обмениваемыеземельные участки, являющиеся предметомдоговора: кадастровые номера земельныхучастков, их площадь, целевое назначениеземель, в составе которых они находятся,цель использования земельных участков,размещенные на них объекты недвижимостис указанием их принадлежности. К договоруприлагаются кадастровые паспортаземельных участков.

Обязательнымусловием является оценка земельныхучастков в соответствии с кадастровойстоимостью земельного участка (нормативнойценой земли) согласно прилагаемым кдоговору актам, а также объектовнедвижимости на земельных участкахсогласно прилагаемым к договору своднымведомостям оценки строений, помещенийи сооружений.

Призаключении договора мены земельныхучастков на стороны возлагаетсяобязанность проинформировать другдруга о наличии и характере имеющихсяземельных споров по поводу участковили об отсутствии таковых; наличииимеющихся сервитутов; передачесоответствующего земельного участка(части земельного участка) в арендутретьему лицу; передаче земельногоучастка (части земельного участка) взалог. Границы земель, обремененныхправами других лиц, и содержание этихправ должны быть указаны на плане(чертеже) соответствующего земельногоучастка.

Должныбыть также отражены ограничения правсобственников земельных участков всвязи с установлением санитарно-защитных,технологических и других зон илиотнесением земель соответствующегоучастка (или его части) к землямприродоохранного, рекреационного,историко-культурного значения.

В договоредолжно быть также отмечено, что земельныеучастки не состоят под арестом(запрещением) и свободны от имущественныхправ и претензий третьих лиц (кромеуказанных ранее), о которых в моментзаключения договора стороны не моглине знать.

Стороны, в собственностькоторых в результате договора переходятземельные участки, принимают на себяобязательства соблюдать права третьихлиц, вытекающие из установленныхсервитутов и заключенных другой сторонойдоговоров.

Неотъемлемойчастью договора являются: кадастровыепаспорта обмениваемых земельныхучастков; акты установления кадастровойстоимости земельного участка (нормативнойцены обмениваемых земельных участков);сводные ведомости оценки строений,помещений и сооружений, расположенныхна обмениваемых земельных участках(прилагаются при включении строений,помещений и сооружений в предметдоговора); требования залогодержателяпо задолженности (прилагаются в случае,если один или оба обмениваемых участкапереданы в залог); доверенности лиц,уполномоченных выступать при заключениидоговора от имени сторон, обменивающихземельные участки (прилагаются в случаеподписания договора уполномоченнымилицами); копии договоров аренды, залога,заключенных сторонами с третьими лицами.

Источник: https://studfile.net/preview/6006431/page:2/

Договор обмена земельными участками – Права граждан

Договор обмена участками земли

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.

Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов.

Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД.

В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ – если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора.
Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов.

Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Договор мены земельных участков: ключевые моменты, образец 2020 – Про сад и дом

(105,00

Источник: https://pravozako.ru/dogovor-obmena-zemelnymi-uchastkami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.