Договор паевого взноса жск

Содержание

Риски приобретения пая в ЖСК

Договор паевого взноса жск

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.

 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.

Кооперативы – некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет.

Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно.

Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег.

В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.

Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Продолжение следует…

Источник: http://parma-legal.ru/articles/2013-09-18/riski_paya_gsk

Покупка квартиры через ЖСК

Договор паевого взноса жск

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Договор ЖСК плюсы и минусы

Договор паевого взноса жск

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.

Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. цель подобного механизма – удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников.

Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

  • Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.
  • Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.
  • По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.
  • Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.
  • Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.
  • Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.
  • Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

  • Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).
  • Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.
  • Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.
  • Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.
  • При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.
  • В случае, если общее собрание большинством примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.
  • Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Освобождение застройщика от гражданско-правовой ответственности

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/dogovor-jsk-pliusy-i-minusy-5d5d3e98998ed600ad85a5f6

Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Договор паевого взноса жск

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

Понятие и применение

После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.

Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.

Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.

Структура

Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.

Его типовая структура выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:

  • название и адрес ЖСК;
  • данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
  • информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).

Термины и определения

Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.

Предмет сделки

Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.

В частности, должно быть указано:

  • количество комнат в квартире;
  • этаж;
  • условный номер;
  • проектная площадь.

Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.

Размер и порядок внесения взносов

Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.

По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.

Обязанности сторон

Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.

Относительно первого это могут быть:

  • требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
  • ограничения в проведении планировки в квартире;
  • необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

Основными обязанностями кооператива является:

  • целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
  • передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
  • выдача членам кооператива необходимых документов;
  • возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.

Ответственность сторон

Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

Срок действия и порядок расторжения

Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.

Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.

Заключительные положения

Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.

Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание

В частности, это разрешение на строительство (со сроком действия не меньше периода постройки дома), проектная документация, документы о правах на земельный участок (собственность или аренда). Нет смысла вкладывать средства в компанию, которая еще не получила эти бумаги — без них строительство не начнется.

Если с документацией все в порядке и принято решение о подписании договора, можно переходить к обсуждению его условий. Поскольку установленной формы документа не существует, все его положения стороны согласовывают между собой самостоятельно. Важно предусмотреть в нем наличие точных данных о будущем жилье, а также конкретные сроки строительства.

Перед подписанием договора к сделке лучше привлечь юриста, который сможет проверить его содержание на предмет условий, нарушающих права пайщика. Это наиболее правильный способ, при помощи которого можно обезопасить себя от возможных рисков. Оформление сделки проходит быстро, поскольку договор не подлежит регистрации — он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

После этого пайщику остается исполнять обязательства, указанные в договоре, в том числе и уплачивать взносы. Делать это нужно в четко установленный срок, поскольку в противном случае часто применяются различные финансовые санкции (пеня или штраф).

Возможные риски

По сравнению с альтернативной формой сделки — ДДУ, договор о вступлении в ЖСК отличается более высокими рисками.

К основным из них можно отнести:

  • риск двойной продажи квартиры (поскольку договор не регистрируется в росреестре, он может быть заключен на одно и то же жилье с несколькими разными людьми);
  • несоблюдение сроков строительства (для застройщика отсутствуют штраф и пеня за подобное нарушение);
  • возможные финансовые потери (в частности, при выходе из кооператива его участник может вернуть только уплаченный пай — вступительные и членские взносы возврату не подлежат);
  • отсрочка при получении права собственности на квартиру (оно возникает только при условии полной выплаты пая — в случае рассрочки права на жилье ограниченные);
  • удорожание строительства (пайщики несут солидарную финансовую ответственность, поэтому в случае повышения цен компенсировать это должны из своих средств).

Однако данные риски частично компенсируются двумя весомыми преимуществами от сделки — меньшей стоимостью квартиры и быстрым сроком оформления договора. Для того чтобы избежать эти риски максимально, необходимо предусмотреть в документе условия, защищающие права именно пайщиков.

Также многое зависит от строительной компании — если она надежная и выполняет свои обязательства перед покупателями, риски от сделки практически будут отсутствовать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dogovor-zhsk.html

Договор об участии в ЖСК (примерная форма), Договор (форма) от 01 июля 2020 года

Договор паевого взноса жск

Настоящую форму можнораспечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), гденастройка параметров просмотра и печати устанавливаетсяавтоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобногозаполнения бланк в MS Word представлен в переработанномформате.

Примерная форма

г.________________“__”____________ 20__ года

Жилищно-строительныйкооператив “________________”, именуемый в дальнейшем “ЖСК”, в лицеПредседателя Правления ________________, действующего на основанииУстава, с одной стороны, и Гражданин(-ка, -не) ________________,пол ________________, место рождения ________________, паспорт________________, выдан ____________ г.

, код подразделения________________, зарегистрированный(-ая, -ые) по адресу:________________, именуемый(-ые) в дальнейшем “Пайщик”, с другойстороны, совместно именуемые “Стороны” и по отдельности “Сторона”,руководствуясь Уставом ЖСК и законодательством РоссийскойФедерации, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.Предмет Договора

1.1. Предметом настоящегоДоговора являются размер и порядок участия Пайщика в ЖСК. Подписавнастоящий Договор, Пайщик выражает согласие и присоединяется кединым условиям членства в ЖСК, изложенным в Уставе ЖСК, с которымион заранее ознакомлен.

1.2.

ЖСК принимаетучастие в инвестировании строительства жилого дома по адресу:________________ (далее – Жилой дом) на основании Договора(соинвестирования строительства, предварительного договоракупли-продажи будущего недвижимого имущества и т.д.

) N ____ от”__” ____________ 20__ года, заключенного между ЖСК и________________ (далее по тексту – Договор ________________), сцелью получения в собственность жилого помещения в виде отдельнойквартиры, соответствующей потребностям Пайщика.

1.3.

После завершениястроительства Жилого дома и получения разрешения на его ввод вэксплуатацию и при условии выполнения Пайщиком обязательстввнесения паевого взноса в полном объеме, включая доплату в случаеувеличения площади Квартиры по результатам обмеров органами БТИ,что подтверждается справкой о полной выплате паевого взноса, Пайщикприобретает право на оформление в собственность Квартиры,расположенной в Жилом доме и имеющей следующие проектныехарактеристики: секция N ____, этаж N ____, номер на площадке________________, проектная площадь (с учетом лоджий, балконов)________________ (________________) кв.м (далее – Квартира).

Проектный план Квартиры суказанием расположения и границ указан в Приложении N 1 кнастоящему Договору.

1.4. Пайщик принимает насебя обязательство по оплате вступительного, паевого и членскоговзноса в размере, порядке и в сроки, установленные разделом 2настоящего Договора.

1.5. Указанный внастоящем Договоре адрес является адресом строительной площадки, накоторой производится строительство Жилого дома. Почтовый адресбудет присвоен Жилому дому после его ввода в эксплуатацию.

1.6. ХарактеристикиКвартиры, указанные в п.1.3 настоящего Договора, являютсяпроектными (ориентировочными). Точное значение фактической площадисамой Квартиры и летних помещений (балкон, лоджия) подлежатуточнению по результатам обмеров Квартиры органами БТИ по окончаниистроительства Жилого дома. Общая площадь Квартиры включает в себясумму площадей помещений Квартиры, с учетом (при наличии их впроекте) площади летних помещений (летних, балконов), помещенийвспомогательного использования/назначения.

1.7. Техническоесостояние Квартиры должно соответствовать утвержденному вустановленном порядке проекту и техническому заданию: без отделки,с вводом в квартиру всех инженерных сетей (за исключениемслаботочных) и без установки оконечных устройств.

1.8. Ориентировочный срокввода объекта в эксплуатацию – ________ года.

2.Размер и порядок оплаты взносов по Договору

2.1. Общий размер взноса,направляемого на инвестирование строительства, состоит извступительного и паевого взноса и определяется из расчета________________ за 1 кв.м общей площади Квартиры (с учетом летнихпомещений) и составляет ________________ (________________)рублей.

Указанная стоимость 1кв.

м площади Квартиры является окончательной и изменению неподлежит.

2.2.

Вступительный взноспо настоящему Договору составляет ________________(________________) рублей и оплачивается Пайщиком в безналичномпорядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК втечение ________________ (________________) банковских дней смомента заключения настоящего Договора (или: в день подписаниянастоящего Договора).

2.3. Паевой взнос понастоящему Договору составляет ________________ (________________)рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путемперечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение________________ (________________) банковских дней с моментазаключения настоящего Договора.

Окончательный размерпаевого взноса Пайщика определяется по завершении строительстваЖилого дома по результатам обмеров Квартиры органами БТИ всоответствии с условиями п.п.2.4 и 2.5 настоящего Договора.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493713494

Как правильно оформить договор цессии при покупке пая в ЖСК – Рынок жилья

Договор паевого взноса жск

18.12.2013 | 15:00 37832

Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.

Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).

Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать.

Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.

Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее.

Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы.

Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.

Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку).

Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая).

Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.

Кооператив всегда прав Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.

«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ.

В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива.

Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать.

Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено. Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании.

Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно.

После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.

После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.

С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.

Скрытые проценты Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику.

И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось. В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК.

Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая. Этим траты покупателя могут не ограничиться.

Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб.

, можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб., если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»).

Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.

Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс., а то и во все 100 тыс. руб.

Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.

С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах). «Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.

Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов. 

Павел Гинёв    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/141205/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.