Договор пая это

Содержание

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива

Договор пая это
Риски пайщиков жилищно строительного кооператива гораздо выше рисков дольщиков…

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива гораздо выше рисков дольщиков. Дольщиков в случае долгостроя, некачественного строительства, нарушение договора застройщиком, страхует закон российской федерации.

К ним применимая и защита прав потребителей по 214 Федеральному Закону. Пайщики же целиком и полностью зависят от того, какой договор с ЖСК (жилищно строительным кооперативом) они подписали.

Как дальше пойдёт строительство дома – это только воля случая, и если случай таков, что стройка встанет, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию – риски пайщиков жилищно строительного кооператива никем не страхуются.

+7 (812) 313-2-106 Юристы и адвокаты в Санкт-Петербурге

Устав ЖСК

Большое значение имеет сам договор ЖСК и устав. Все риски пайщиков опытный юрист по недвижимости может вычислить из этих двух документов. Если вы не имеете опыта и знаний в сфере недвижимости, не думайте подписывать договор пая, не проконсультировавшись с юристом по недвижимости.

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива – это потеря денег, которые они вложили в стройку. Какой договор был изначально подписан, какой устав был в ЖСК, суде не докажешь, что не читал и не понимал.

Все условия расторжения договора пая, условия выхода из ЖСК, условия возврата денег пайщиков из ЖСК описаны в договоре и уставе. Условия для пайщиков порой очень невыгодные и буквально не оставляют пайщику выхода из ситуации.

Но почему-то, пайщики не видит или не хотят видеть ловушки договоров с ЖСК, идут на них, несут деньги.

Юристы по недвижимости удивляются, изучая договоры пайщиков, которые ищут возможности вернуть свои деньги из ЖСК. В каких-то случаях даже выход из коооператива не дает пайщикам возможности забрать свои деньги.
+7 (812) 313-2-106 Юристы и адвокаты в Санкт-Петербурге

Например, в договоре может быть прописано, что при выходе из кооператива пайщик имеет право вернуть деньги с ЖСК только через 12 месяцев. Или в договоре может быть прописано, что вступительный взнос пайщика в ЖСК ему при расторжении договора с ЖСК и при выходе из членов кооператива не возвращается.

Частые уловки договора ЖСК

ЖСК успешно маскируются и под закон о долевом строительстве. На проверку договоров долевого участия к нам в офис часто приходят граждане. Треть их этих ДДУ – договоры пая с ЖСК. Под видом ДДУ жилищно-строительные кооперативы пытаются продать пайщикам свои условия.

Это делается просто: в первом же абзаце договора прописывается, что пайщик страхуется по ФЗ 214 и имеет права дольщика. Но вся остальная начинка договора – это договор пая! Юридически первый абзац никак не оправдан и не подкреплен реальной государственной защитой.

Это просто “вывеска” для наивных граждан, которые верят всему, что напечатано на бумаге и особо не вчитываются в документ. Им достаточно уверений менеджера: “Смотрите, у нас даже в договоре прописана защита по 214 ФЗ!”Тупо прописав в договоре цифру “214”, ЖСК на этом собирает многомиллионное состояние.

На своих условиях владеет деньгами пайщиков, на своих условиях возвращает или не возвращает им вложенные деньги.

Абсурд, но уровень юридической безграмотности людей в России как раз и обусловил расцвет таких афер! Взыскание денег с ЖСК на сегодняшнее время – частая тема для обращения в суд.

Юрист Петров о рисках пайщиков жилищно строительного кооператива

Юрист Законного Права Алексей Петров, говорит:

– Если вы уже пайщик ЖСК и поняли, что начались проблемы, необходимо срочно выходить из членства в ЖСК и вызволять свои деньги, не медлите и не расслабляйтесь! ЖСК не расстанется с вашими деньгами по первому вашему требованию. Будьте готовы к этому.

Часть ловушек уже была расставлена в договоре и уставе ЖСК и вы уже в них попались. Чтобы не попасться в следующие ловушки, будьте осторожны, не подписывайте бездумно документы, которые вам предлагает подписать ЖСК.

Без помощи юриста, который работает с вами и контролирует каждый шаг, каждую реакцию со стороны ЖСК вам не справиться.

На мой личный взгляд и по моему опыту, ЖСК – аферисты. Риски пайщиков жилищно-строительного кооператива просто стопроцентные. Получив деньги от пайщика, Застройщик и ЖСК железно страхуются на момент, когда пайщик потребует их вернуть. Вступление в ряды пайщиков жилищно строительного кооператива в наше время я бы прировнял к прыжкам с парашютом над жерлом действующего вулкана.

Готовьтесь сразу к судебному разбирательству и взысканию денег с ЖСК через суд. Иначе вы их просто не увидите. Никогда.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/riski-paiscikov-jiliscno-stroitelnogo-kooperativa-5dcfe5a8d2bc1447e8b06c4e

Право на пай члена жилищного кооператива

Договор пая это
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Право на пай члена жилищного кооператива

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность.

Закон наделяет граждан, а в некоторых случаях юридических лиц правом объединяться в кооперативы. Участники таких организаций совместными усилиями участвуют в жилищных вопросах, реализуя свое конституционное право на жилище.

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность, если это строительно-жилищный кооператив (ЖСК).

ЖСК заключает договор со строительной компанией, построенное жилье передается в собственность пайщикам.

Если говорить о жилищном кооперативе (ЖК), то организация имеет в целях реконструкцию и приобретение уже имеющегося жилья. Каковы размеры взносов участников ЖСК и ЖК? какие права и обязанности получают указанные лица в связи с признанием их пайщиками и внесением средств? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое паевой взнос

Пай – это участие члена ЖСК или ЖК, посредством внесения своих денежных средств в имущественный фонд кооператива. Паи могут быть не только денежными, но и земельными.

Пайщик заключает с кооперативом договор, которым определены сроки выплат пая. Также договором предусмотрены конкретные суммы выплат.

В договоре определена и последовательность платежей с учетом всех возможных изменений, права и обязанности сторон.

Паевые взносы призваны компенсировать те траты, которые кооператив несет в процессе осуществления деятельности определенной его уставом. Общее собрание пайщиков определяет и фиксирует в протоколе, как и на что расходуются средства, с учетом возможных издержек и убытков, избирает контролирующие расходы органы.

Участник кооператива приобретает квартиру в собственность только после выплаты паевого взноса, до этого момента помещения находятся в собственности у ЖСК или ЖК.

Сумма денежных средств, которые член кооператива должен внести в качестве паевого взноса, определяется уставом кооператива в соответствии с действующим законодательством. Размер взноса определяется с учетом среднерыночной стоимости квартиры, идентичной той квартире, которую член кооператива планирует приобрести в собственность.

В процессе приема гражданина в члены кооператива ему объявляется приблизительная стоимость жилья, эта стоимость будет указана в документе о принятии лица в члены ЖСК или ЖК.

После того, как квартира приобретена для передачи в собственность члену кооператива, сумма паевого взноса может быть пересмотрена с учетом фактически потраченных на строительство или приобретение квартиры средств, изменения стоимости земельного участка.

Возврат паевого взноса

Лицо может выбыть из кооператива по двум основаниям:

  • исключение за неисполнение обязательств члена кооператива;
  • добровольный выход из кооператива.

В первом случае закон предусматривает возврат пая бывшему участнику кооператива, не выплатившему до конца свой паевой взнос, если такая невыплата подтверждена документами.

Порядок выплаты суммы, ее условия и сроки определены главным документом ЖСК или ЖК – уставом и договором с пайщиком, однако, срок выплаты не должен превышать двух календарных месяцев с момента принятия кооперативом решения о признании члена кооператива выбывшим.

Порядок действий бывшего члена ЖСК или ЖК, обязательства кооператива в случае добровольного выхода гражданина из организации законом четко не определяются, предполагается, что суммы будут возвращены лицу в соответствии с признанным кооперативом и отраженном в Уставе порядком и с учетом условий договора и иных нормативных документов.

Понятие «пайщик»

Пайщиком признают члена жилищного кооператива, внесшего паевой взнос в соответствии с порядком и условиями внесения взноса, определенными уставом кооператива. Информация о членах кооператива – пайщиках, вносится в специальный документ – реестр пайщиков, который постоянно обновляется с учетом вновь вступивших в кооператив и выбывших из него лиц.

Список пайщиков закрепляет установочные данные лиц, их номер учета в реестре, и другие учетные сведения, которые участники кооператива пожелали оставить о себе в документах, прилагаемых к заявлению о приеме в члены кооператива.

Важные вопросы пайщиками решаются на общих собраниях, которые ведутся под протокол. Протокол определяет повестку дня, также протокол фиксирует количество участников собрания и принятые решения.

Пай может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, как физическим, так и юридическим.

Право на имущественный пай может принадлежать и лицу, не являющемуся членом кооператива, например, право на пай имеет супруг члена кооператива, если платежи совершались в течение действия официального брака.

Права и обязанности пайщиков и их семей

Лица – участники кооператива, имеют как признанные законом права, так и обязанности по договору.

К основному праву пайщика можно отнести предоставление ему квартиры в доме, принадлежащем кооперативу, в котором лицо состоит в качестве участника.

Член кооператива имеет правомочие на пай, также пайщик наделен правом на проживание в жилом помещении и пользование им вместе с семьей, без права собственности.

Пайщик наделен правом голоса на общем собрании кооператива и внесении своего мнения в протокол общего собрания. После исполнения всех обязательств пайщик получает жилье в собственность.

 К обязанностям можно отнести расходы пайщика, которые он должен нести в указанных уставом и договором случаях.

Например, уставом может быть определен срок, в течение которого пайщик осуществляет дополнительный взнос за убытки кооператива, таким образом, расходы пайщика признаются компенсацией части расходов кооператива.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/pravo-na-paj-chlena-zhilishhnogo-kooperativa.html

Участие в строительстве: на паях или в доле?

Договор пая это

Какой статус предпочтительней – пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?

Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска.

Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов.

Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть – девелопера или кооператив?

Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК).

Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности.

До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.

Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.

Жилищно-накопительный кооператив заключает договор с застройщиками. Такое объединение создается для инвестирования в строящийся объект, что предусматривает дальнейшее содержание и реконструкцию готового дома.

Есть и некоторые отличия в правовом регулировании ЖСК и ЖНК. Для создания первого необходимый минимум участников – пятеро. Для жилищно-накопительного кооператива это число составляет пятьдесят человек.

При этом участвовать в ЖСК могут и физические, и юридические лица. В ЖНК могут входить только физические лица.

Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.

Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.

Как работает ЖСК

Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.

ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых – равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.
Полная зависимость пайщика от устава – тяжелое бремя.

ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина.

Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов.

Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.

Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.

Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.

Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов.

От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники.

Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.

На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения.

Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля.

Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается

Жилищно-накопительный кооператив

Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах.

Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу.

Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.

В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции.

Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже.

В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших. 

Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе.

Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.

Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность.

Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки. 

Как на первичном, так и на вторичном этапах строительства существуют свои процедуры оформления отношений между пайщиками и кооперативом. Легитимность таких схем предусмотрена законом. Например, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 гарантирует пайщику надежность.

Существует множество жилищно-строительных кооперативов, с которыми можно заключать договор на покупку пая. Обратите пристальное внимание на содержание такого документа: участок по договору должен принадлежать кооперативу, либо дата его создания не должна превышать срок до 30 ноября 2011 года, когда в ФЗ-214 были утверждены поправки.

Наличие жилищных сертификатов тоже прописано в законодательстве, но постепенно исчезают с рынка жилищно-накопительных кооперативов.

Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ

Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки.

В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов.

Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны. 

Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом.

ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы.

Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.

Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать – если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве.

Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так.

Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/uchastie-v-stroitelstve-na-payah-ili-v-dole

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Договор пая это

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК.

В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости.

Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками).

Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

КритерийДоговор долевого участия 214-ФЗДоговор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в РосреестреДоговоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в РосреестреВ Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартирыУказывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительстваВ ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержкиЗаконодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплатРассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительстваЗаконодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) и пай – что это такое и как на нем заработать

Договор пая это

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это инструмент для заработка на фондовом рынке для тех, кто не имеет времени и желания вникать во все тонкости процесса выбора акций и облигаций для инвестирования. Инвестируя в ПИФы, можно получить доход больше, чем от вклада в банке. Действительно ли это так? Что из себя представляет ПИФ и как на нем можно заработать? Об этом поговорим в нашей статье.

ПИФ и пай – что это простыми словами

ПИФ – это паевой инвестиционный фонд, представляющий собой объединение инвесторов, целью которых является получение прибыли под руководством управляющей компании (УК). Пай – это составная часть, кусочек фонда.

Чтобы лучше понять, как устроен ПИФ, представим его в виде большого кошелька, в который несколько людей (пайщиков) сложили свои деньги (паи) и доверили их на хранение управляющему (точнее, управляющей компании).

Деньги не хранятся в кошельке просто так, ведь они должны приносить прибыль. С этой целью управляющая компания приобретает на них активы предприятий и ценные бумаги. Если цена активов растет, то увеличивается и стоимость пая, а вместе с ним и доход инвестора. К тому же по облигациям пайщики регулярно получают выплаты (проценты).

Управляющая компания всегда вкладывает средства в различные активы, чтобы минимизировать потери. Если стоимость одних упадет, то убытки в целом будут незначительные.

СПРАВКА: по статистике Национальной ассоциации участников фондового рынка, средняя доходность ПИФов составляет 15–20%. Понятно, что это усредненный показатель: доходность может составить и 100%, а может уйти в минус. Но получать прибыль больше, чем от вклада в банке, вполне реально, потому что максимальная ставка по депозитам составляет только 7%.

Какие бывают ПИФы

ПИФы классифицируются по двум основным критериям: по направлению инвестирования и по времени покупки/продажи паев.

По направлению инвестирования:

  • ПИФы акций;
  • ПИФы облигаций;
  • ПИФы денежного рынка;
  • ПИФы смешанных инвестиций;
  • ипотечные ПИФы;
  • индексные ПИФы;
  • ПИФы недвижимости.

Кроме основных существуют и другие инвестиционные направления ПИФов, менее известные (например, ПИФы художественных ценностей и др.).

В зависимости от того, как быстро и в каком порядке вы можете купить/продать пай, ПИФы делятся на:

  • открытые (паи можно купить/продать в любой день);
  • закрытые (купить пай можно только во время формирования фонда, а продать только во время его закрытия);
  • интервальные (открываются для покупки/продажи паев в определенный период, который прописан в правилах фонда).

Как купить пай

Еще лет десять назад за покупкой пая необходимо было обязательно обращаться в офис управляющей компании, заполнять бумаги и заключать договор. Сейчас всё значительно упростилось – стать пайщиком можно не выходя из дома.

Для этого зайдите на сайт УК, определитесь с ПИФом, в который вы планируете вложить деньги, и заполнить заявку (понадобится регистрация на сайте “Госуслуги” или указание паспортных данных, ИНН и СНИЛС). После перевода денег на счет компании вы получите документальное подтверждение того, что являетесь пайщиком фонда.

ПИФ и пай: плюсы и минусы

Как и любой другой способ заработка на инвестициях, вложение средств в ПИФы имеет свои положительные и отрицательные стороны. Оценить, подходит ли вам такой тип вложений, можно только после изучения всех плюсов и минусов.

Основные преимущества ПИФов следующие:

  1. Доступность широкой массе населения за счет минимального порога вхождения (в некоторых ПИФах он составляет всего 1000 рублей).
  2. Грамотное управление средствами (конечно, при условии что управляющая компания была выбрана правильно). Вам не нужно становиться финансовым экспертом, чтобы получать прибыль.
  3. Средства, которые находятся в ПИФе, не облагаются налогами. Только в том случае, если вы захотите вывести свои сбережения из фонда, вам придется заплатить подоходный налог. Если не выводить средства в течение трех лет, вы получите право на налоговый вычет (максимальная сумма для вычета составляет 3 миллиона рублей в год).
  4. Вероятная доходность ПИФов значительно выше, чем депозитов в банке.
  5. Высокая ликвидность паев (в открытых фондах), т. е. при желании вы можете в течение 1–3 дней продать свой пай и получить деньги.

Имеют ПИФы и существенные недостатки:

  1. Чтобы выбрать управляющую компанию, нужны определенные знания, и даже анализ работы за предыдущие несколько лет не является гарантией удачного результата в будущем.
  2. Во время серьезного кризиса доходность ПИФов уходит в минус.
  3. Средства ПИФов не имеют государственной защиты, как банковские вклады.
  4. Государство контролирует и накладывает определенные ограничения на формирование портфеля активов фонда.
  5. При общем падении цен на рынке ПИФ не может избавиться от всех дешевеющих активов и перевести их в деньги, т. е. в такой ситуации вы не сможете вывести свои средства из фонда немедленно.
  6. УК за управление активами получает вознаграждение ежемесячно, независимо от доходности ПИФа.

ВАЖНО! Несмотря на то что имущество ПИФов не имеет государственной защиты, как вклады, оно защищено по-другому. Дело в том, что все активы фонда находятся в специализированном хранилище – депозитарии. В нем все операции со средствами фиксируются, ведется учет пайщиков. Если что-то произойдет с УК, вам не придется искать доказательства того, что вы передавали ей деньги.

Как заработать на инвестициях в ПИФ

Если, оценив все преимущества и недостатки ПИФов, вы решили всё же стать пайщиком, вам помогут рекомендации для успешного заработка в этой сфере:

  1. Внимательно отнеситесь к выбору управляющей компании. Изучите рейтинги и отзывы, проанализируйте результаты работы. Компания должна быть надежной, иметь хорошую репутацию и большой объем инвестируемых средств. В качестве такого примера могут служить крупные банки, с рейтингом которых можно ознакомиться на сайте “Банки.ру”.
  2. Поскольку 100-процентную гарантию успешной работы УК вы никак не получите, самым правильным будет разделить средства и инвестировать их в несколько ПИФов разных направлений.
  3. Определитесь со стратегией:
  • пассивная – инвестор тщательно выбирает УК, приобретает паи и в дальнейшем просто ждет прибыль, не предпринимая каких-либо действий;
  • активная – инвестор следит за состоянием рынка, анализирует разные отрасли и их перспективу, умело обменивает паи для получения максимальной прибыли;
  • стратегия усреднения – инвестор не тратит время на изучение рынка, а просто с определенной периодичностью (например, раз в полгода) докупает паи, независимо от цены, такая стратегия работает эффективно только в долгосрочном периоде за счет усреднения цен в разные промежутки времени.
  1. Внимательно изучайте правила ПИФов. В некоторых из них для привлечения пайщиков предусмотрены выплаты дополнительных вознаграждений и надбавок.
  2. Относитесь к инвестициям в ПИФ как к долгосрочным вложениям (не менее, чем на 3 года, а лучше на 10–20 лет), потому что долгий период сглаживает краткосрочные падения цен и в результате приносит большую прибыль.

Альтернативы заработку на ПИФах

Если, изучив тему инвестиций в ПИФы, вы поняли, что этот вариант вам не подходит, присмотритесь к альтернативным способам заработка на вложениях.

Одним из новейших и достойных инвестиционных проектов является ETF. Это новый вид ценных бумаг, которыми торгуют на бирже. Он представляет собой индекс, который отражает рыночную цену пакета акций либо других ценных бумаг, объединенных в общий фонд (может быть связан с конкретной отраслью или товарными активами).

То есть вы сами можете выбрать несколько перспективных отраслей в основных мировых экономиках и вложить средства, при этом риски будут минимальные.

ВНИМАНИЕ! ETF имеет существенное преимущество перед ПИФами. Он, как и ПИФы, дает возможность приобрести активы и получать с них прибыль, не вдаваясь в подробности состояния рынка и другие финансовые тонкости. Но в данном случае нет места посреднику, вы сами можете покупать и продавать акции онлайн через любого брокера.

***

Итак, хорошо заработать на ПИФах вполне реально, но не так просто и быстро, как может показаться на первый взгляд.

Конечный доход состоит не только из дивидендов, на него влияют комиссионные сборы от купли-продажи паев. Вкладывать небольшие деньги на короткий срок не имеет смысла.

Однако при удачном движении рынка доходность ПИФа может достигать 100%, поэтому такой способ инвестиций достоин внимания, но с учетом всех рекомендаций.

Источник: https://www.finam.ru/education/likbez/paevoiy-investicionnyiy-fond-pif-i-paiy-chto-eto-takoe-i-kak-na-nem-zarabotat-20190605-15300/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.