Договор страхования дольщиков

Содержание

Особенности страхования застройщиков

Договор страхования дольщиков

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор.

Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации.

После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Статья по теме:  Особенности страхования ответственности аудиторов

Права и обязанности обеих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Источник: https://GidPoStrahovke.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Страхование договоров долевого участия: правила, риски, документы, регистрация в Росреестре, гарантии банков

Договор страхования дольщиков

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Правила

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

Чтобы сократить количество обманутых дольщиков, государство ввело обязательное страхование договоров долевого участия в строительстве.

По новым правилам, действующим с 2014 года, договор должен быть застрахован любым из предлагаемых коммерческих способов:

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду.

После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия.

В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги.

С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков.

То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Документы

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

И договор долевого участия, и страховой договор вступают в силу только после регистрации.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.

Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

о правилах заключения договоров долевого участия:

Источник: http://lifenofear.com/imushestvennoe-strahovanie/imushestvo/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Страхование при долевом строительстве: формы, преимущества, риски, порядок оформления

Договор страхования дольщиков

Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта.

После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта.

Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

1. Формы страхования ответственности застройщика 2. Преимущества страхования при долевом строительстве 3. Риски при страховании 4. Порядок оформления страховки 5. На что может надеяться застрахованный дольщик?

Формы страхования ответственности застройщика

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.

Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:

  1. В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
  2. Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
  3. Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
  4. Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

  • страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
  • страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
  • гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
  • гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

  • возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
  • возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
  • длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Риски при страховании

Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:

  1. Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
  2. Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
  3. Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
  4. Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
  5. Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.

Важный факт

В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.

Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.

Порядок оформления страховки

Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.

После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).

Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.

Важный факт

В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.

По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.

На что может надеяться застрахованный дольщик?

Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.

В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:

  1. При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
  2. В случае фиктивного разрешения на строительство;
  3. Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
  4. При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.

В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.

(421 голос., 4,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Константин Тимофеев: идеальный механизм страхования ДДУ предполагает выплаты без суда

Договор страхования дольщиков

На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству. Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам, который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.

В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?

— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.

Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3–7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.

— Какова ситуация с ОВС?

— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.

Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК “Легенда” в Новой Москве остановилась стройка.

Мы проверили застройщика — ООО “ИнвестСтройГрупп” — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.

— А что ему нужно было делать?

— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

— Когда наступает страховой случай?

— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.

Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.

Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.

— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?

— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.

Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.

Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.

Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.

— Как долго действует страховой полис ДДУ?

— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.

Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам.

С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании.

У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.

— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?

— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — “Респект”. То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.

На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).

— ДДУ может существовать без страховки?

— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ, застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.

— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?

— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.

— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?

— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.

— То есть путь один — в суд.

— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.

— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?

— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.

— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?

— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.

— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?

— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.

А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.

Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.

— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС).

— Фонд должен стать первым положительным шагом.

Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них.

А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.

На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.

— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?

— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.

Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше.

По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году.

Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.

Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.

— Когда фонд полноценно заработает?

— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.

Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.

По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.

Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.

— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?

— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.

Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.

— То есть чем дольше фонд не будет работать…

— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.

— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?

— Думаю, да.

Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.

Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.

— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?

— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.

Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.

— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.

— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.

Беседовала Евгения Климова

Источник: https://stroi.mos.ru/interviews/konstantin-timofieiev-idieal-nyi-miekhanizm-strakhovaniia-ddu-priedpolaghaiet-vyplaty-biez-suda

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Договор страхования дольщиков

Последнее обновление: 29.06.2019

►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2019 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.