Договор страхования застройщика

Содержание

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика

Договор страхования застройщика

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

  1. Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома). 

  2. Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. 
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: 

– решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ; 

– решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. 

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат 

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования. 

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyshchika-razberemsya-podrobno-chto-eto-znachit-dlya-dolshchika-v-/

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Договор страхования застройщика

Последнее обновление: 29.06.2019

►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2019 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Особенности страхования застройщиков

Договор страхования застройщика

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, необходимо, чтобы застройщик оформил страховку своей ответственности. У застройщика есть три варианта на выбор при заключении договора страхования:

  • Со страховой компанией. Фирму застройщик может выбрать по своему усмотрению. Главное условие – наличие лицензии на разрешение осуществлять страховую деятельность.
  • С банком. При этом заключение договора, где в качестве ответственного лица выступает банк – довольно редкое явление, так как для банка поручительство за строительную компанию сопряжено с слишком высоким риском.
  • С обществом взаимного страхования. ОВС – некоммерческая структура, в чей состав входят наиболее успешные и надежные строительные компании, которая законодательно имеет право на деятельность, связанную со страхованием ответственности застройщиков.

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Организации, осуществляющие деятельность по страхованию ДДУ, предъявляют строгий свод правил, которые необходимо выполнить для оформления договора. Рассмотрим наиболее важные из них:

  • Застройщик обязан предоставить подлинные документы. Обнаружение заведомо ложной информации приведет к отказу страхования или к расторжению уже оформленного соглашения.
  • До заключения договора застройщик обязан уведомить страховщика о всех обстоятельствах, которые могут повлиять на возникновение рискового случая и, соответственно, об убытках, которые может понести СК.
  • Если меняется срок сдачи объекта, застройщик обязан предупредить об этом СК.

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Пакет документов, требуемый для заключения договора страхования должен включать в себя:

  • действующие учредительные документы строительной компании;
  • ИНН застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • выписка из единого реестра юр. лиц, которая должна быть осуществлена не ранее, чем за 30 дней до начала подписания договора;
  • лицензия на право осуществлять строительную деятельность;
  • полная информация о застройщике в проектной декларации (финансовое состояние, задолженности, иные объекты страхования, и т.д.);
  • документы, подтверждающие безопасность возводимого объекта;
  • проект строительства (стоимость, срок завершения строительства и т.д.);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет производиться стройка;
  • кадастровый паспорт;
  • отчеты из книги учетов и расходов организации.

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Права и обязанности обоих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

Обязанности страховщика:

  • ­Выдать застройщику второй экземпляр договора.
  • ­При возникновении рискового случая в указанный в договоре срок выплатить компенсацию или предоставить документальное решение об отказе в выплате.
  • ­Страховщик не имеет право разглашать сведения о застройщике.
  • ­Соблюдать все условия договора.

Права страховщика:

  • ­Аннулировать договор, если после его оформления всплывут сведения о предоставлении застройщиком ложной информации, которая может повлиять на возникновение страхового случая.
  • ­Если в период действия возникнут новые обстоятельства, влияющие на условия страхования, фирма имеет право потребовать внесения изменений в уже действующее соглашение.
  • Требовать от застройщика соблюдение всех условий договора.

Обязанности страхователя:

  • Предоставить достоверную информацию о себе и строящемся объекте.
  • ­Своевременно оплатить страховую премию.
  • При возникновении новых обстоятельств, которые могут повлечь увеличение страховых рисков, сообщить об этом страховщику.
  • Если того требует договор, письменно информировать о ходе строительства.
  • ­При наступлении рискового случая, уведомить об этом страховщика в указанный договором срок.

Права страхователя:

  • ­Ознакомление с условиями договора до подписания соглашения.
  • ­Получить компенсационную выплату при наступлении рискового случая.
  • ­Досрочно расторгнуть договор при ненадлежащем исполнении страховщиком своих обязанностей.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости”, а именно статьей 15.6.

Если поручителем выступает банк, требования следующие:

  • срок деятельности банка от 5 лет;
  • размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

К компаниям законодательство предъявляет следующие требования:

  • наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
  • срок деятельности СК от 5 лет;
  • финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Как и кем устанавливается тарифная ставка

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

Устанавливая тарифную ставку, страховщики ориентируются на следующие факторы:

  • членство строительной компании в холдинге;
  • были ли предыдущие ситуации, где нарушались сроки сдачи объекта;
  • имеются ли жалобы от дольщиков;
  • финансовая стабильность застройщика;
  • размер объекта, сроки сдачи;
  • дополнительные факторы, которые могут повлиять на увеличение страхового риска.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).Особенности страхования застройщиков

Источник: https://gidpostrahoe.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gidpostrahovke/osobennosti-strahovaniia-zastroiscikov-5e36d96805c95d2719050dae

Страхование ответственности застройщика перед дольщиками 2020

Договор страхования застройщика

Приобретение квартиры по ДДУ сопряжено с риском невыполнения контрагентом договорных обязательств. В этой схеме фактически покупают права на оплачиваемую часть объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию.

Несмотря на стандартную регистрацию сделки в Росреестре, сложно получить компенсацию затрат при банкротстве компании и в других неприятных ситуациях.

Для решения проблемы применяют гражданское страхование ответственности застройщика и другие методы защиты дольщиков.

Обязан ли застройщик страховать ответственность

Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:

  • обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
  • не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
  • отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.

Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:

  • отчислений в государственный компенсационный фонд;
  • специальных счетов эскроу.

Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

Нормативная база

Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.

К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.

Виды страхования ответственности застройщика

Для выполнения требований закона компания может использовать:

  • банковское поручительство;
  • стандартное страхование договоров долевого участия;
  • полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

  • суммарная оплата по ДДУ;
  • начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

  • передачу ценного имущества в залог;
  • открытие депозитного условного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Базовые определения:

  • денежная компенсация выплачивается дольщику;
  • возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
  • срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
  • допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

  • общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
  • рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

  • регистрационные и учредительные документы предприятия;
  • справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
  • утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
  • декларацию со сведениями о проекте;
  • экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
  • свидетельство СРО (допуск);
  • ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
  • заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
  • бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
  • результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.

Изменения 2017 года

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.

Компенсационный фонд

Этот механизм создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков типового договора страхования гражданской ответственности застройщика. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:

  • финансирования строительства с привлечением новых подрядчиков;
  • организации выплат обманутым дольщикам.

Как работает

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

  • покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
  • застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
  • ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
  • по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
  • Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).

К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.

Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:

  • застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
  • размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
  • максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.

Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.

Как получить возмещение

Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:

  • объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
  • инженерных сетей и коммуникаций;
  • транспортной инфраструктуры.

Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:

  • гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
  • номер ИНН;
  • выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.

Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:

  • представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
  • супругом;
  • наследником;
  • доверенным лицом.

По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.

Дополнительная информация:

  • если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
  • чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
  • вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
  • другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.

Счета эскроу

Этот метод финансовых гарантий надежнее, чем обычное страхование ДДУ. Дольщик размещает деньги на заблокированном счете в банке. Застройщик получает к ним доступ только после выполнения обязательств по договору. Новая схема действует с 01.06.2019.

Что делать обманутым дольщикам

Страхование долевого строительства от недостроя (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить сделку с минимальными подготовительными действиями. Дольщик вправе получить деньги в следующих случаях:

  • закончен срок блокирования;
  • ДДУ расторгнут по решению суда, дольщика, обеих сторон договора;
  • застройщик не может выполнить свои обязательства.

К сведению! Деньги со счета эскроу могут быть взысканы в судебном порядке по долгам дольщика.

Следует не забывать об ограниченной сумме страхования вкладов. Предпочтительным выглядит открытие заблокированного счета в Сбербанке либо другом солидном кредитном учреждении.

Планируемые изменения 2020 года

Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если при долевом строительстве была использована схема страхования. Единственное необходимое требование – заключение первого ДДУ для этого объекта недвижимости ранее 20.10.20

Рассматривается законопроект о начислении процентов по сумме на эскроу-счете. Подробности представлены в специальной публикации.

Консультация юриста онлайн

Для решения сложных задач пригодится помощь опытного специалиста. Обращайтесь к дежурному юристу сайта в режиме on line. Кроме чата можно воспользоваться телефонной консультацией по вопросам кредитования.

Выводы

Тщательная проверка исходных условий поможет исключить ошибки. В зависимости от срока заключения первого ДДУ применяется:

  • страхование дольщиков (2014-2017);
  • отчисления в Фонд защиты либо (с 2017);
  • счет эскроу (с июля 2019).

Следующие рекомендации помогут принять правильное решение:

  • при блокировке строительства на стадии подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
  • заявление о выплате следует подать до передачи прав новому предприятию на продолжение строительства;
  • при работе с эскроу-счетом страхование договоров долевого участия в строительстве не обязательно.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.