Договор управления между тсж и собственником

Договор управления с ТСЖ

Договор управления между тсж и собственником

Приложение 2

к распоряжению

ДЖКХиБ города Москвы

от 21 марта 2011 г. N 05-14-112/1

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР

УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

(МЕЖДУ ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ

ДОМЕ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ)

г. Москва «___» ____________ 20__ г.

___________________________________________________________________________________________

(наименование юридического лица, индивидуальный предприниматель)

(далее – Управляющая организация), являющаяся членом Саморегулируемой организации

__________________________________________________________________________________ (далее –

(наименование саморегулируемой организации)

СРО 1), в лице ____________________________________________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество руководителя, представителя, индивидуального предпринимателя)

действующего на основании ________________________________________________, с одной стороны, и

(устава, доверенности и т.п.)

Товарищество собственников жилья __________________________________________________________

(наименование Товарищества)

(далее – ТСЖ, Товарищество), созданное в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

___________________________________________________________________________________________________________________

(индекс, улица, номер дома, номер корпуса)

(далее – Многоквартирный дом), действующее по поручению, от имени, за счет и в интересах членов ТСЖ и Собственников помещений в Многоквартирном доме (далее – Собственники), не являющихся членами ТСЖ, в лице председателяправления ТСЖ

_________________________________________________________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество представителя)

действующего на основании _________________________________________________________________,

(наименование документа)

именуемые далее «Стороны», заключили настоящий Договор управления Многоквартирным домом (далее – Договор) о нижеследующем.

——————————–

< 1 > В случае заключения договора суправляющей организацией, не являющейся членом Саморегулируемой организации, положения, относящиеся к деятельностиСРО (3.1.2, 3.1.46, 3.4.6, 5.7, 6.1), в Договор не включаются.

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения правления

ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ) (протокол от «__» ______ 20__ г. N ______), хранящегося

_________________________________________________________________________________________.

(указать место хранения протокола в соответствии с решением общего собрания Собственников, в котором с ним можно ознакомиться)

——————————–

Указывается решение правления ТСЖ о выборе председателя ТСЖ (дата и номер протокола).

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в Многоквартирном доме и определены в соответствии с п.1.1 настоящего Договора.

1.3.

При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города Москвы.

2. Предмет Договора

2.1.

Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных и иных услуг Собственникам, а также членам семей Собственников, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимся помещениями на законных основаниях (далее – наниматель, арендатор).

2.2. Управляющая организация по заданию ТСЖ в течение согласованного настоящим Договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общегоимущества в Многоквартирном доме, расположенном по адресу:

__________________________________________________________________________________________,

предоставлять коммунальные и иные услуги Собственнику (нанимателю, арендатору) в соответствии с пп. 3.1.2 – 3.1.4 настоящего Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность. Вопросы капитальногоремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в приложении N 1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

а) адрес Многоквартирного дома _____________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________;

б) номер технического паспорта БТИ или УНОМ ___________________________;

в) серия, тип постройки __________________;

г) год постройки _________________________;

д) этажность _____________________________;

е) количество квартир ____________________;

ж) общая площадь с учетом летних помещений _____________________ кв. м;

з) общая площадь жилых помещений без учета летних ______________ кв. м;

и) общая площадь нежилых помещений _____________________________ кв. м;

к) степень износа по данным государственного технического учета _____%;

л) год последнего комплексного капитального ремонта __________________;

м) правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу ________________________________

_________________________________________________________________________________________;

н) правовой акт о признании дома ветхим ______________________________________________________

_________________________________________________________________________________________;

о) площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества ____ кв. м;

п) кадастровый номер земельного участка ______________________________.

2.5. Заключение настоящего Договора не влечет перехода права собственности на помещения в Многоквартирном доме и объекты общего имущества в нем, а также права распоряжения общим имуществом собственников помещений, за исключением случаев, указанных в данном Договоре.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1.

Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах собственников помещений в нем в соответствии с целями, указанными в пункте 2.1 настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с приложениями N 3 и N 4 к настоящему Договору. В случае оказания данных услуг и выполнения указанных работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

Работы и услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества в Многоквартирном доме выполняются в соответствии со стандартами, применяемыми СРО «____________________» .

——————————–

Данный абзац включается в Договор в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме установят условие о членстве Управляющей организации в Саморегулируемой организации.

3.1.3.

Предоставлять коммунальные услуги Собственникам (нанимателям, арендаторам) помещений в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества согласно приложению N 5 к настоящему Договору и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть) :

а) холодное водоснабжение;

б) горячее водоснабжение;

в) водоотведение;

г) электроснабжение;

д) газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

е) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

——————————–

Перечень коммунальных услуг установлен в части 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.

3.1.4. Предоставлять и/или обеспечивать предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания Собственников помещений в этом доме:

– Интернета;

– радиовещания;

– телевидения;

– видеонаблюдения;

– обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда;

– других услуг.

Указанные договоры заключаются после согласования их с ТСЖ.

3.1.5. Информировать ТСЖ и/или Собственников о заключении указанных в пп. 3.1.3 и 3.1.4 договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. От своего имени и за свой счет заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры в соответствии с федеральными нормативными правовыми актами на снабжение коммунальными ресурсами и прием сточных вод, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг Собственнику(ам) (нанимателям, арендаторам), в объемах и с качеством, предусмотренными настоящим Договором.

Заключить энергосервисные договоры с ресурсоснабжающими организациями либо учесть положения законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в договорах на снабжение коммунальными ресурсами с учетом положений законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

3.1.7.

Проводить и/или обеспечивать проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности Многоквартирного дома, определенных энергосервисными договорами (условиями энергосервисного договора, включенными в договоры купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов (за исключением природного газа) и решениями общих собраний Собственников помещений в этом доме.

3.1.8. Принимать от Собственника плату за жилое помещение, коммунальные и другие услуги согласно платежному документу, предоставленному ГУ ИС района .

——————————–

Возможно указание иной организации или иного способа внесения платы (например, в кассу Управляющей организации).

По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов (п. 2.2) помещений Собственника.

По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения.

Управляющая организация может обеспечивать начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с заключенным договором (соглашением) с Собственником.

3.1.9. Требовать от Собственника в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты Собственником оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.10. Требовать внесения платы от Собственника в случае непоступления платы от нанимателя и/или арендатора (п. 3.1.8) настоящего Договора в установленные законодательством и настоящим Договором сроки с учетом применения пп. 4.6, 4.7 Договора.

Источник: https://vgkh.ru/jsk/formy/dogovor-s-tszh/

Управление домом ТСЖ (ТСН)

Договор управления между тсж и собственником

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) является одним из способов управления МКД (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в следующих целях:

  1. совместного управления ОИ в МКД либо имуществом собственников в нескольких МКД и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  2. реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению ОИ (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  3. обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания ОИ (ст. 161 ЖК РФ);
  4. обеспечения КУ собственников, нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД (ст. 161 ЖК РФ) – при отсутствии прямых договоров с РСО, РО по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО);
  5. представления общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (ст. 138 ЖК РФ).

Существует несколько путей реализации задач ТСЖ по грамотному управлению многоквартирным домом:

1) Управление домом силами ТСЖ.

  • В этом случае председатель правления ТСЖ должен обладать хотя бы минимальными техническими знаниями, лучше, чтобы имел профильное образование. Он должен представлять себе, что такое управление МКД и содержание общего имущества собственников в доме.
    ТСЖ в лице председателя правления нанимает свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно или выполнение которых требует специализированного подряда (например, техобслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования и пр.).
  • Правление ТСЖ заключает трудовой договор с наемным управляющим.

2) Заключение договора между ТСЖ и УО на управление домом (ст. 137 ЖК РФ) – не путать с договором управления между собственниками и УО при способе управления посредством управляющей организации!

В этом случае за так называемым ленивым ТСЖ остаются только контрольные функции. Председатель ТСЖ, как правило, вознаграждения не получает и действует, по сути, как председатель совета МКД только в рамках договора, заключенного с УО.

Это, безусловно, минус. Зато можно жить спокойно, переложив все заботы на выбранную УО, к тому же в этом случае размещать в ГИС ЖКХ придется в гораздо меньшем объеме, можно не нанимать бухгалтера, не забивать себе голову должниками и т.д.

Но при этом вы лишаетесь ряда преимуществ:

  • любая УО, являясь коммерческой организацией, нацелена на получение максимально возможной прибыли;
  • УО безразлично, сколько платят жители вашего дома за ЖКУ;
  • проконтролировать весь финансовый поток вы не сможете.

Полноценно управлять домом ТСЖ не сможет.

  1. Отличие договора между ТСЖ и УО от договора управления (ДУ) между собственниками и УО при соответствующем способе управления МКД:- заключается между двумя юридическими лицами в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ;- к нему не применяются положения ст. 162 ЖК РФ “Договор управления многоквартирным домом”;

    – может быть расторгнут по инициативе любой из сторон по основаниям, указанным в договоре (ДУ можно расторгнуть только по инициативе собственников или в судебном порядке).

  2. УО, заключившая договор с ТСЖ на управление, должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.
  3. В случае заключения договора с УО ТСЖ может не иметь счета в банке.
  4. Заключение договора с управляющей организацией не препятствует собственникам выбрать такое ТСЖ владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта. При этом в договоре можно прописать обязанность управляющей организации осуществлять начисление и сбор взносов, ведение ею претензионно-исковой работы.

3) Если собственники помещений в МКД приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов и региональным оператором по обращению с ТКО, возможно заключение договора между ТСЖ и подрядной организацией на содержание общего имущества. В этом случае для подрядной организации не обязательно иметь лицензию.

Есть еще промежуточные варианты управления МКД товариществом собственников жилья. В каждом конкретном случае их подбирают отдельно.

  1. ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
  2. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).
  3. Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.
  4. Число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо постоянно контролировать соблюдение данной пропорции. В противном случае общему собранию надлежит принять решение о ликвидации такого ТСЖ.
  5. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Как любая форма управления МКД, товарищество собственников жилья имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о создании ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы этой формы управления.

Преимущества ТСЖ (ТСН)

1. Члены правления ТСЖ, в том числе председатель, – собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество. Появляется возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы правления/управляющего.

2. ТСЖ в силу закона обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 ЖК РФ). При этом у собственников появляется возможность влиять на принятие решений.

Для этого они должны стать членами этой организации.

Все важные вопросы решает общее собрание членов ТСЖ, и если жильцы не захотят платить деньги за консьержку в подъезде или охрану во дворе, решение принято не будет.

Собственник в МКД, не являющийся членом ТСЖ, не может участвовать в принятии решений в пределах полномочий общего собрания членов ТСЖ, но обязан им подчиняться.

3. Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств, в том числе через правление и ревизионную комиссию, аудит.

4. Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность, доходы от которой пополнят бюджет ТСЖ, пойдут на повышение качества жизни в доме и позволят не увеличивать размер платы за содержание жилья.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить:

  • от сдачи в аренду общего имущества. На глухом фасаде, на крыше здания или в лифтах может быть размещена реклама;
  • за счет оказания дополнительных услуг, не входящих в список оказываемых ТСЖ без взимания платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.).

Для сдачи в аренду части общего имущества или размещения рекламы на ОИ необходимо решение общего собрания собственников в МКД о наделении ТСЖ такими полномочиями. Такое решение можно закрепить в уставе при его утверждении.

5. Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему общему имуществу.

6. Грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о капитальном ремонте, проводя вовремя работы по текущему ремонту. Принятие решения о переходе на специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт общего имущества позволит своевременно проводить ремонт, не дожидаясь своей очереди.

Если накопление средств на капитальный ремонт общего имущества производится на спецсчете, то:

  • решения о проведении работ принимается на общем собрании собственников;
  • решение можно принять в любое время по мере накопления средств (но не позднее сроков, установленных региональной программой для данного МКД);
  • не требуется проводить конкурс по выбору подрядной организации;
  • технический надзор может осуществлять ТСЖ.

7. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор должны стать результатом работы ТСЖ.

Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.

8. Главное преимущество ТСЖ достигается при правильном выборе правления ТСЖ. Вы не только сами решаете, сколько средств будете тратить на содержание и ремонт общего имущества, но также можете быть уверены, что все эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Никто не может управлять МКД лучше собственников помещений, заинтересованных в надлежащей эксплуатации и сохранности общедомового имущества, знающих основные проблемы своего дома и осознанно принимающих ключевые решения о необходимости проведения ремонта ОИ, в том числе по источникам его финансирования.

Минусы ТСЖ(ТСН)

1. Создание ТСЖ требует определенных затрат, связанных:

  • с подготовкой и проведением общего собрания собственников по смене способа управления;
  • оплатой услуг нотариуса и пошлины при государственной регистрации юридического лица;
  • изготовлением печати;
  • открытием счета в банке;
  • оплатой услуг по юридическому сопровождению процесса создания ТСЖ и расторжения договора управления с прежней УО (при необходимости).

2. Главной проблемой остается инертность и сопротивление самих собственников в доме. Иногда кажется, что терпение жителей МКД бесконечно. Вроде и платежи за ЖКУ неоправданно высокие, и УО плохо обслуживает дом, и добиться от нее даже ответов на обращения проблематично, но собственники все равно не принимают никакого решения для улучшения своей жизни.

3. Размер платежей после создания ТСЖ может остаться прежним или даже увеличиться. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к этому способу управления.

Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по вашему муниципальному образованию.

Другое дело, если жильцы сами принимают решение скинуться на благоустройство или другие цели (устройство парковки, установку домофонов или наем консьержа), это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

Ну, можно, конечно, внести такой вопрос в повестку дня общего собрания членов ТСЖ, но собственники вряд ли поддержат такую инициативу… Должно пройти какое-то время (индивидуально для каждого дома), чтобы собственники оценили, насколько улучшилось качество их проживания.

4. Если кто-то из жильцов не хочет платить обязательные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время образуются выпадающие доходы, которые могли бы пойти на нужды дома.

К тому же есть определенная категория собственников, у которых квартира – единственное жилье, нет легального дохода или он слишком мал, чтобы взыскать с него долг даже при наличии судебного решения.

В этом случае одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа. Да и общественное порицание никто не отменял.

5. Несовершенство федерального жилищного законодательства также не способствует процессу создания ТСЖ в МКД.

Например, огромный объем информации, которую надо внести в ГИС ЖКХ, сверхнормативная разница, образующаяся при покупке коммунальных ресурсов на содержание ОИ, которую нельзя предъявить жителям, в то же время у ТСЖ нет прибыли, из которой ее можно погасить.

Штрафы, которые могут быть наложены на ТСЖ контролирующими органами, сопоставимы с размером штрафов для УО. Только ТСЖ – это некоммерческая, социально направленная организация. Она работает, как правило, на одном доме.

Поступления от жителей покрыть все нужды дома не всегда могут, а предложение повысить плату часто встречает отторжение.

Особенно это касается домов, в которых ТСЖ работают недавно и собственники еще не прониклись мыслью, что такой способ управления им выгоден.

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору.
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
  • Капитальный ремонт жилых домов?
  • Как отремонтировать фасад многоквартирного дома?
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Способы управления многоквартирным домом
  • мест общего пользования в многоквартирном доме
  • Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  • Как создать ТСЖ?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/upravlenie-domom-tsj-tsn-5dc901cc760122197c9acf86

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.