Договор жск это

Содержание

Договор ЖСК

Договор жск это
Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве

Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с юристами Законного Права.

Договор ЖСК описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия возврата денег ЖСК пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК – допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор – соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.

Договор ЖСК и устав ЖСК – звенья одной цепи

Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?

Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик.

Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства.

Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК…

Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование – строительство квартиры?…

Если Застройщик – отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.

  • – свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
  • – проектная декларация застройщика,
  • – сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

  • Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
  • При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
  • Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
  • Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
  • Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК, это значит что вы согласна со всеми его пунктами.

Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на юридическую консультацию.Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. Юрист по недвижимости пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись.

По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой.

В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта.

Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь риски пайщиков жилищно-строительного кооператива в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы.

И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

Договор с ЖСК: штрафы

Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.

Расторжение договора с ЖСК

Во-первых общее собрание пайщиков может провести ание и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК.

Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано.

Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/dogovor-jsk-5c2f3f4a5d92d200abadaba0

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Договор жск это

Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков.

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК).

Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление  в ЖСК, а также  чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

  1. 1.     Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику  информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:
  • о застройщике и его праве на строительство дома;
  • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
  • условия изменения сроков строительства;
  • порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен. 

Договор между ЖСК и пайщиком является договором с  иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот  договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между  членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.

Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации.

 Пайщик несет ответственность за  деятельность кооперативной организации: все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК.

Поэтому  пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

2. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома.

Кроме того, вступая в ЖСК  пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

 

3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции.

Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией.

Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.  

4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК, то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора.

Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции.

Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.

5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не  может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией.

  Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется.

Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).

6.  Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ,  вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков.

Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки.

В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.

7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из  ЖСК.

 Только в этом случае бывший  пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132  ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК.

Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист.

Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.

8.  В Федеральном законе № 214-ФЗ  предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для  приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.

28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут.

Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

  • ·       на возмещение расходов,
  • ·       неустойки и компенсации морального вреда  в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы  паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

9.  Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно.

Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте,  пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст.

218 ГК РФ,  право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организацииполной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию.

Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком  и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.

10. Согласно ст.

121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего ания на собрании членов организации,3) Уплатить вступительный взнос.

Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это  положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.

11.  Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает.

Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты.

Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».

12.  Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения  ДДУ руководствуются п.

1этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4.

Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:

  • ДДУ,
  • платежные документы,
  • справка об отсутствии претензии.

Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:

  1. Ф.и.о.
  2. Дата вступления в кооператив.
  3. Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
  4. Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
  5.  Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
  6. Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
  7. 7.    Оттиск печати кооператива.

Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ). 

Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:

  1. Договор об участии в ЖСК.
  2. Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
  3. Квитанция о выплате пая.
  4. Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете)  в ЖСК.
  5. Кадастровый паспорт на квартиру.
  6. Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
  7. Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:

  • Устав ЖСК,
  • разрешение на строительство,
  • проектная декларация,
  • свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
  • данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
  • порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
  • расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.

Источник: https://pravo.org/articles/vse-aspekty-dogovora-ob-uchastii-v-zhsk/

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Договор жск это

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Органами управления кооператива являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  3. Правление и председатель правления.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы ЖСК такие:

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК.

В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в ании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/otlichie-zhsk-ot-uk/

Договор ЖСК что это такое?

Договор жск это

  • 1 Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?
  • 2 Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?
  • 3 Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания
  • 4 Договор ЖСК
  • 5 Что такое договор ЖСК при покупке квартиры?
  • 6 Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК
  • 7 Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

  • выходе из кооператива;
  • оплате паев;
  • деятельности;
  • регистрации;
  • членстве;
  • и общем собрании собственников.

Когда и в каких случаях заключается?

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК , сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем жск заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Источник: https://vash-advocate.ru/dogovor-zhsk-chto-eto-takoe/

Договор ЖСК в 2020 году – что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ

Договор жск это

Стоимость недвижимости сегодня достаточно велика. Именно поэтому выходом из таковой ситуации является как раз заключение договора ЖСК.

Подобная схема полностью легальна, возможно без труда осуществить оформление договора и его последующую регистрацию. Тем не менее необходимо будет внимательно ознакомиться с соглашением.

А также убедиться в добросовестности застройщика. Сегодня все реже, но все ещё происходят различные мошеннические действия с недвижимостью.

Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, тонкостями и проблемами подобных соглашений. Отдельно следует отметить, что процесс заключения договора ЖСК осуществляется специальным образом – в рамках специализированной нормативной документации.

По возможности перед началом ознакомления нужно будет внимательно изучить все основные моменты законодательства. Так можно самому проконтролировать соблюдение собственных прав.

Общие аспекты

Приобрести самостоятельно, без сторонних финансовых вливания недвижимость жилого типа крайне проблематично.

Потому сегодня гражданам предоставляется возможность брать ипотеки, а также решать жилищный вопрос иными методами.

Одним из удобных и достаточно выгодных решений является ЖСК – жилищный строительный кооператив.

Осуществляется сбор средств на строительство, подразумеваются некоторые взносы. В каждом случае сумма, а также некоторые другие моменты будут сугубо индивидуальными.

Тем не менее существует определенный формат соглашения от которого не рекомендуется отступать. Имеется также и перечень существенных условий. Они определены законодательством.

Что это такое

Купить жилье достаточно сложно самостоятельно. Именно поэтому граждане РФ используют различные особые формы договоров на приобретение.

Которые позволяют снизить единовременную финансовую нагрузку, распределить её на длительный период времени. Отличным решением будет как раз работа по договору ЖСК.

Под ЖСК подразумевается совокупное объединение покупателей недвижимости. Схема работы данного типа застройщика максимально проста.

Осуществляется аккумулирование средств всех покупателей за счет которых и происходит строительство.

Соответственно, чем большее количество покупателей будет привлечено к заключению соглашения – тем быстрее будет завершено строительство. Соответственно, имеются определенные плюсы и минусы подобных соглашений.

Какова его роль

Договор подобного рода позволяет решить множество разных задач – одновременно. На данный момент к таковым основным относятся следующие:

  • регулирование взаимоотношений между гражданами и юридическим лицом-застройщиком;
  • формализация всех отношений;
  • позволяет официально зарегистрировать внесение средств в строительство в специальном перечне – Росреестре.

Отдельно нужно будет отметить, что процесс внесения взносов также регулируется договором. Но стоит отметить, что права пайщика по таковому соглашению ни в коему случае не должны нарушаться.

Иначе договор может быть признан полностью либо частично недействительным. Именно верно составленный договор позволит избежать проблем.

В случае же если возникли спорные ситуации соглашение позволит осуществить защиту своих собственных прав.

Так как в таковом соглашении обязательно подробно отражается вся информация по поводу взаимоотношений ЖСК и самого пайщика.

Но по возможности все вопросы следует разрешать именно в досудебном порядке. Судебные разбирательства, как правило, предполагают существенные затраты времени и денег.

Особенно если отсутствует юридическое образование и самостоятельно заниматься процессом невозможно.

Если же мирным путем урегулировать вопрос попросту не удается – то выходом может стать именно судебное разбирательство.

Законные основания

Существует отдельный законодательный документ, который регулирует вопрос использования данного договора. Обязательно все пункты такового соглашения должны соответствовать нормам законодательства.

Основным таковым нормативным документом является как раз Жилищный кодекс РФ. По возможности необходимо изучить все разделы такового документа.

Так как юридическая грамотность позволит предотвратить стандартные проблемы. Раздел №5 определяет полный перечень статей, регулирующих работу жилищно-строительных кооперативов.

Отдельно стоит изучить эти разделы. Сегодня в данной сфере все ещё работает достаточно много мошенников.

К основным разделам, ознакомиться с которыми нужно заранее, следует отнести:

Ст.№110Жилищные, а также жилищно-строительные кооперативы
Ст.№111Кто обладает правом на вступление подобные кооперативы
Ст.№112Как происходит сам процесс организации жилищного кооператива
Ст.№113Устав жилищного кооператива

Стоит заметить, что на государственном уровне осуществляется пристальное наблюдение за работой подобных учреждений.

Потому обязательно осуществляется регистрация подобных учреждений. Отдельно нужно отметить вопрос по поводу органов, осуществляющих управление жилищным кооперативом.

Управление финансами, а также в целом всем кооперативом должно реализовываться в рамках специализированных норм.

В ЖСК обязательно назначаются должностные лица ответственные за деятельность этого учреждения.

Причем к таковым лицам обязательно устанавливаются некоторые требования. Некоторые отдельные вопросы обязательно должны быть проработаны заранее и на специальной встрече всех членов.

Проведение подобных собраний регулируется отдельным нормативным документом – ст.№117. Ещё один обязательный орган – правление жилищного кооператива.

Стоит заметить, что большая часть судебных разбирательств и вообще проблем возникает из-за банальной неграмотности сторон.

Предварительная юридическая консультация, составление договора при помощи юриста позволяет решить множество различных проблемных ситуаций ещё до их возникновения. Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми разделами законодательства по поводу ЖСК.

Порядок оформления договора

Залог по договору ЖСК также достаточно подробно описывается в законодательстве. Стоит отметить, что процесс этот имеет свои особенности.

Несмотря на достаточно продуманные законодательные нормы некоторые нюансы нужно проработать отдельно.

К таковым вопросам относится следующее:

  • содержание соглашения;
  • необходимые документы;
  • риски при покупке новостройки (квартиры);
  • процесс взыскания неустойки;
  • чем отличается договор ЖСК от ДДУ;
  • образец заполнения;
  • плюсы и минусы.

соглашения

Ознакомиться с тем, как подстраховаться с переуступкой квартиры по договору ЖСК, можно самому. Законодательно единый формат соглашения не устанавливается.

Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть обязательно. К таковым пунктам относится следующее:

  • наименование и порядковый номер договора;
  • предмет договора;
  • права, обязанности сторон;
  • цена договора, сроки и порядок уплаты взноса;
  • действие, изменение, дополнение договора;
  • ответственность сторон;
  • прочие условия;
  • адреса, реквизиты сторон.

Необходимые документы

Для регистрации подобного типа соглашения понадобиться подготовить специальные документы. К таковым относятся следующие:

  • договор об участи в ЖСК;
  • документ приема-передачи;
  • подтверждение оплаты пая;
  • справка, устанавливающая оплату паевых взносов;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение членства в ЖСК;
  • заявление.

Риски при покупке новостройки (квартиры)

Самый большой риск при приобретении недвижимости таким образом – это заключить соглашение с неблагонадежным застройщиком.

Нередки ситуации когда юридические лица попросту выводят деньги и ликвидируются. Потому необходимо заключать договор лишь с застройщиками хорошо себя зарекомендовавшими.

Процесс взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки включает этапы:

  • подготовка документов;
  • формирование иска;
  • проведение судебного заседания.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Стоимость долевого строительства несколько выше, чем ЖСК. Но эта плата – за надежность. Потому выбор необходимо делать исходя из собственных финансовых возможностей и приоритетов.

ДДУ подразумевает более жесткое регулирование специальными федеральными законодательными документами.

Образец заполнения

Лучшее решение – внимательно ознакомиться со всеми разделами предварительно. А также с верно составленным соглашением.

Это позволит избежать многих трудностей, проблем. Образец договора ЖСК можно скачать здесь.

Плюсы и минусы

К основным плюсам договора ЖСК нужно отнести:

  • возможно платить в рассрочку;
  • имеется множество обязательств перед клиентом;
  • пайщик имеет право участвовать в общих собраниях;
  • при покупке пая можно в ЖСК вступать или же не вступать.

К минусам стоит отнести вероятность некоторого увеличения взноса. И важно отметить, что данный договор является именно инвестированием.

: типы договоров — ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП

Помимо этого имеется много других нюансов, тонкостей. Со всеми ними лучше всего предварительно ознакомиться. Это позволит избегнуть многих сложностей, проблемных моментов.

Сегодня заключение договора ЖСК достаточно популярно. Так как существует множество застройщиков, многие предлагают услуги по оформлению подобных соглашений.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-zhsk/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.