Договор жск и дду

Содержание

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Договор жск и дду

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия.

Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку.

Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство.

Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа.

Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться,  что не всех устраивает.Алексей Харитонов, «ЮИТ Сити Строй»

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор  и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.Алексей Харитонов

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ.  По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК, «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.Константин Плюхин, Est-a-Tet

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет.

Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя.

При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость.

При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе  разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом.

С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах – продажи по ЖСК.

Хотя  в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

Дата публикации 28 октября 2013

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/chem_otlichaetsya_pokupka

Договор ЖСК и ДДУ: отличия, плюсы и минусы в каждом случае

Договор жск и дду

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

Договор долевого участия: нюансы

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор долевого участия в строительстве?

  1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
  2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
  3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
  4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
  5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
  6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

  1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
  2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
  3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
  4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
  5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
  6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
  7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

ПлюсыМинусы
Договор долевого участия
  1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
  2. Стоимость квартиры фиксирована.
  3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
  4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
  1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
  2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив
  1. Рассрочка на срок до 20 лет.
  2. Жилье дешевле на 18 %.
  3. Управление домом переходит к ЖСК.
  1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
  2. У пайщика нет законодательной защиты.
  3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
  4. Стоимость квартиры не фиксирована.
  5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Договор жск и дду

ДДУ (договор долевого участия) – будущие жилые помещения реализуются при помощи регистрации в Росреестре. Человек, который заключает с застройщиком договор долевого участия, становится инвестором проекта, дольщиком.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – речь идет о еще не построенных квартирах, реализация которых осуществляется при помощи паевых взносов. Другими словами, формируется некое сообщество людей, которые решили нанять строительную компанию для постройки дома. При заключении договора этого типа человек становится пайщиком.

С юридической точки зрения, ДДУ лучше, поскольку регистрация в Росреестре делает невозможной повторную продажу квартиры третьим лицам, то есть мошенничество исключено.

В случае с ЖСК такой гарантии нет, так как регистрация жилого помещения осуществляется только после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. А значит, попасть на «двойную продажу» шансы велики.

Правда, это можно исключить, если выбирать только проверенного застройщика.

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Справка о выплаченном пае ЖСК.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Договор ЖСК.

Договор ДДУ.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики?

Говоря о приобретении жилья по ДДУ или ЖСК, сталкиваемся с понятием «застройщик» и «дольщик». Разберем, что это значит.

Застройщик – это строительная компания или инвестор, который реализует работы по строительству, то есть выступает генеральным подрядчиком.

Дольщик – человек, который вложил средства (равные стоимости квартиры) в строительство. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию, он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Иными словами, дольщик выступает некоторым инвестором строительства – он вкладывает свои средства с целью получить выгоду – квартиру.

В случае с ЖСК существует понятие «пайщик». По сути, это равнозначное понятие «дольщика». Разница только в схеме приобретения квартиры и типа договора. Суть такая же – человек вкладывает свои средства в стройку, чтобы получить квартиру.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Главное правило – внимательно изучать документы компании перед заключением договора. Некоторым кажется, что ЖСК опаснее ДДУ. Самый важный риск связан здесь с большой конкуренцией на рынке. Но даже ДДУ может сорвать срок.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

В чем разница между понятиями?

Общего у этих двух юридических процессов только одно – приобретение жилья. На этом схожести заканчиваются. Итак, договор долевого участия характеризуется следующим образом:

  • ДДУ регистрируется в Росреестре, а это исключает мошеннический оборот квартир;
  • в обязательном порядке прописывается полная стоимость квартиры, и изменить ее уже нельзя. Некоторые застройщики предлагают составить допсоглашение, но потребитель вполне может от него отказаться;
  • есть конкретно прописанная дача сдачи объекта в эксплуатацию плюс страховочный срок в 2 месяца. Если к указанному крайнему сроку свою квартиру по вине застройщика дольщик не получает, вполне может обращаться в суд. В таком случае уже имеет место взыскание неустойки в пользу дольщика;
  • рассрочка по выплате возможна вплоть до завершения строительства. Материнский капитал, ипотека также часто используется.

Теперь о ЖСК:

  • регистрация в Росреестре осуществляется только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию – это не исключает того, что одну и ту же квартиру купят несколько человек сразу, то есть имеет место факт «мошенничества»;
  • стоимость квартиры, но только по согласованию с членами жилищно-строительного кооператива может увеличиваться. Инициатором, как правило, выступает председатель ЖСК и условий, для такой «вынужденной меры» может быть масса – подорожание материалов, затребование дополнительной спецтехники, найм дополнительных специалистов и далее по списку;
  • нет конкретной даты сдачи объекта в эксплуатацию, как и штрафных санкций за длительное строительство;
  • законодательством предусмотрен более длительный срок выплаты рассрочки на жилье, но здесь все зависит от самого застройщика.

Как в первом, так и втором случае договор нужно читать очень внимательно, а еще лучше делать это вместе с юристом – он все проверит и огласит вердикт.

Плюсы:

  • Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
  • Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
  • Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
  • В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

  1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
  2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
  3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
  4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

Особенности ДДУ

Чтобы сделать правильный выбор, рационально сопоставить плюсы и минусы как ДДУ, так и ЖСК. Далее рассмотрим положительные и отрицательные стороны приобретения жилых квадратных метров по договору долевого участия.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Положительных сторон для дольщиков больше, чем для застройщиков. Преимуществами для дольщиков является:

  • четко прописаны сроки сдачи объекта – их несоблюдение (помним про страховочные 2 месяца) влекут за собой неустойку от застройщика в пользу дольщика;
  • есть необходимая разрешительная документация и проектная декларация – это также прописано в договоре;
  • дольщик не будет платить больше, чем было указано изначально – стоимость квартиры не меняется;
  • не нужно беспокоиться о том, что дом или отдельная квартира будет не такой, как это показано на макете – застройщик обязуется делать все четко по договору;
  • исключено мошенничество – квартира сразу же регистрируется в Росреестре.

Минусы для дольщика также есть:

  • квартира по договору долевого участия будет дороже, чем ЖСК;
  • расторгнуть заключенный договор сложно, равно как и вернуть вложенные средства;
  • рассрочка предоставляется на срок короче, чем при ЖСК;
  • договор регистрируется дольше, чем в случае с ЖСК.

Для застройщиков положительными сторонами является следующее:

  • со стороны потребителей повышается доверие как к компании;
  • так само, как и у дольщика, у застройщика все права четко прописаны в договоре;
  • получает дополнительные дотации на этапе строительства.

Минусами, которые скорее таковыми являются для недобросовестного застройщика, является следующее:

  • не имеет права повышать стоимость квартиры, даже если для этого есть реальные веские основания;
  • не имеет права сдать объект позже, чем по истечению двух месяцев после прописанной в договоре даты сдачи объекта в эксплуатацию – в обратном случае это влечет за собой уплату неустойки дольщику;
  • не имеет права вносить корректировки в уже согласованный проект.

Плюсы и минусы очевидны – как для потребителя, так и для подрядчика.

Вносимые средства

ДДУ: При покупки квартиры в новостройке путем заключения договора долевого строительства с застройщиком, дольщик может вносить средства разными способами — целиком оплатить стоимость приобретаемого жилья или же воспользоваться услугами рассрочки или ипотечного кредитования.

ЖСК: При вступлении в кооператив, гражданин становится пайщиком. Пай или паевой взнос — это особый имущественный взнос, рассроченный во времени. Паи могут вноситься денежными средствами или жилым имуществом. При этом жилое имущество должно находиться в собственности.

Помимо самих паев, также ЖСК может предусматривать членские взносы — эти средства уходят на погашение текущих расходов: рекламу, например.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/ddu-plyusy-i-minusy.html

Что такое ДДУ и ЖСК и в чем разница между этими понятиями?

Договор жск и дду

Покупка жилья простой процесс только с материальной точки зрения – выбрали, отдали деньги, получили ключи и документы. На самом деле, это достаточно сложный юридический процесс, в особенности, если речь идет о новостройке и выборе между ДДУ или ЖСК. Несведущему в этих вопросах человеку эти две аббревиатуры мало что прояснят. Разберемся – что это, плюсы и минусы, что лучше выбрать.

Понятие ДДУ и ЖСК

ДДУ (договор долевого участия) – будущие жилые помещения реализуются при помощи регистрации в Росреестре. Человек, который заключает с застройщиком договор долевого участия, становится инвестором проекта, дольщиком.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – речь идет о еще не построенных квартирах, реализация которых осуществляется при помощи паевых взносов. Другими словами, формируется некое сообщество людей, которые решили нанять строительную компанию для постройки дома. При заключении договора этого типа человек становится пайщиком.

С юридической точки зрения, ДДУ лучше, поскольку регистрация в Росреестре делает невозможной повторную продажу квартиры третьим лицам, то есть мошенничество исключено.

В случае с ЖСК такой гарантии нет, так как регистрация жилого помещения осуществляется только после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. А значит, попасть на «двойную продажу» шансы велики.

Правда, это можно исключить, если выбирать только проверенного застройщика.

Законодательная база

Оба способа продажи квартиры вполне законны и имеют свои нормативно-правовые акты:

Также используется Жилищный кодекс РФ.

Особенности ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет свои плюсы и минусы. Отрицательных сторон такой способ приобретения квартиры имеет больше.

Особенностью покупки жилья по ЖСК является то, что перед тем, как пайщик сможет оформить право собственности на уже купленные квадратные метры, застройщик вместе с работником БТИ проводит замер площади и если метров окажется больше, чем по договору, первому придется доплатить.

Плюсы и минусы ЖСК

К положительным сторонам относится следующее:

  • стоимость меньше, чем при покупке по ДДУ;
  • на жилье часто предоставляют скидки;
  • пайщик, с юридической точки зрения, может принимать участие в собраниях ЖСК и решать, как будет идти строительство.

Минусы – их больше:

  • нет регистрации в Росреестре, а потому пайщик может попасть на мошенников;
  • конкретная дата окончания строительства не прописана;
  • дополнительно пайщику придется заплатить 1-3% от общей стоимости квартиры за вступление в ЖСК;
  • оговоренная сначала цена к окончанию строительства может вырасти и пайщику придется заплатить больше;
  • пайщик не может перепродать квартиру, даже по переуступке до тех пор, пока не оформит на нее право собственности.

По факту – пайщик имеет меньше прав, чем дольщик.

Особенности и отличия договоров

Главным различием между ДДУ и ЖСК является то, что последний не требует государственной регистрации, но преимуществом это назвать сложно.

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание на такие особенности составления документа:

  • должны быть четко прописаны гарантийные обязательства, дата сдачи объекта в эксплуатацию, стоимость приобретаемого жилого помещения;
  • следует проверить реквизиты компании;
  • документ должен называться только «Договор долевого участия» и никак иначе;
  • должны быть прописаны все данные и характеристики возводимого объекта;
  • стоимость приобретаемой жилой площади – сумма числом и прописью.

Скачать образец документа ДДУ можно тут.

При оформлении договора на ЖСК обратите внимание на такие особенности:

  • реквизиты застройщика – обязательно нужно проверять;
  • нужно изучить риски срыва строительства, и что будет, если застройщик не сдаст объект;
  • в договоре обязательно должны быть указаны характеристики будущей квартиры, в том числе площадь и этажность;
  • следует проверить кадастровые данные;
  • нужно уточнить, если вообще у этого застройщика разрешительная документация на строительство;
  • стоимость квартиры – она должна быть прописана в договоре в любом случае, а также условия, которые являются поводом для повышения стоимости.

Скачать образец документа ЖСК можно тут.

Идеальным вариантом будет показать договор ЖСК юристу и только после тщательной проверки подписывать его.

Что выбрать – кому что выгоднее?

Если нужен максимально низкий по стоимости вариант приобретения жилья, то ЖСК – оптимальный вариант. Но, ДДУ, хоть и дороже, все же выигрывает – у дольщика больше прав и гарантий от застройщика. Принимать решение лучше после тщательной проверки компании-застройщика, и принимая во внимание отличия ДДУ и ЖСК.

Источник: https://yuristznaet.ru/zhilischnyj-vopros/ddu-i-zhsk.html

Что лучше – ДДУ или ЖСК?

Договор жск и дду

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ.

Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.

 
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни? 

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства. 

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел.

Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату.

Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится. 

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ – это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. 
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе – договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю. 

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр. 

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства.

Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься.

Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи. 

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья.

Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.

 
Еще одна тонкость ЖСК – это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться – в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление. 

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки.

Но это не всегда служит достаточным балансом риска – ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.

  Законодательство не препятствует изменению формы договора – по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно. 

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.