Государственная регистрация нотариальных сделок

Нотариат или государственная регистрация?

Государственная регистрация нотариальных сделок

Вот уже не один десяток лет не утихают баталии об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Доводы «за» и «против» с обеих сторон весьма существенные.

Традиционный противник «обязаловки» – бизнес-сообщество весомо возражает доводам о лишних затруднениях в продажах и обороте активов.

Помимо самих нотариусов, серьёзные доводы «за» приводят чиновники, которые мотивируют свой выбор необходимостью защиты граждан.

Вопрос, в целом, больше политический и чувствительный для российского общества, чем юридический, и может больно отозваться для власти; цена ошибки здесь очень велика.

Именно как политическую ошибку оценивает В.Ф. Яковлев отмену действовавшего ранее правила гражданского кодекса 1964 г. об обязательном удостоверении сделок с недвижимостью.

А уж кому как не ему, стоявшему у истоков современного гражданского кодекса, и в настоящее время лично ответственного перед Президентом за совершенствование гражданского права, не знать эту проблему.

Есть смысл процитировать уважаемого мэтра по статье РИА-Новости от 07.04.2016 г.

«Я считаю, что сделки договора по обороту недвижимости должны подлежать нотариальному удостоверению. У нас на сегодняшний день еще нет этого нотариального удостоверения, это крупный просчет формирования современной правовой системы, влекущий за собой очень серьезные последствия для наших граждан».

«Государственная регистрация не заменяет нотариального удостоверения. Это абсолютно разные акты, они преследуют другую цель, их механизм иной. И утверждать, что при наличии государственной регистрации недвижимости, нет необходимости в нотариальной форме, это просто непонимание этого института».

«У нас продолжается охота за одинокими стариками, что эти старики преждевременно уходят из жизни. Есть возможность с уходом такого одинокого старика завладеть незаконным образом его квартирой, крупной недвижимостью. До тех пор, пока мы не утвердим надежные правовые механизмы, у нас эти безобразия будут продолжаться».

В.Ф. Яковлев приводит весомый довод: оставлять граждан один на один с жёсткими рыночными правилами игры в реалиях нашего общества – неправильно и чревато последствиями.

Граждане не являются сведущими во всех правовых тонкостях сделок с недвижимостью, не говоря о слабо защищенных слоях населения: стариках, инвалидах; которые, безусловно, нуждаются в государственной защите.

В целом, экономическое благополучие нашего общество ещё не достигло того уровня, чтобы широкие массы населения могли бы сколько-нибудь уверенно полагаться на чужую добросовестность, честность, порядочность.

К сожалению, отечественный рынок недвижимости недалеко ушёл от лихих 90-х, и эти простые слова для многих остаются анахронизмом.

Даже если клиент обращается в юридическую фирму или к риэлторам, то последние в настоящее время и в силу ряда причин, сами в первую очередь заинтересованы в том, чтобы уйти от высоких рисков ответственности.

Быть может, был бы эффект, если риэлторская деятельность была бы регулируемым видом деятельности.

Если посмотреть на эту проблему ретроспективно, то увидим, что нотариусы испокон веков являлись необходимым посредником в сделках с недвижимостью.

Миссия нотариусов всегда была в том, чтобы обеспечивать защиту граждан и прочность сделок.

Правило о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью было установлено и в советское время гражданскими кодексами 1922 и 1964 годов. Гражданский кодекс 1964 г.

, предшествующий ныне действующему, содержал раздел III «Обязательственное право», который действовал вплоть до даты вступления в силу второй части нынешнего ГК — до 01 марта 1996 года (см. Федеральный закон от 26.01.

1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, вплоть до 1 марта 1996 года нотариальное удостоверение сделок было обязательным, поскольку действовали нормы кодекса 1964 г. об обязательном нотариальном удостоверении сделок. Так, статьей 239, устанавливалась обязательная нотариальная форма для сделок купли-продажи жилого дома (его части).

Статьями 255 и 257 аналогичное требование было установлено для сделок мены и дарения.

Соответствующая 163 статья о нотариальной форме сделок, содержавшаяся во вступившей в 1995 году первой общей части гражданского кодекса, сама по себе не устанавливала обязательность нотариального удостоверения сделок, а была бланкетной и отсылала к случаям, установленным законом.

Как разъясняет В.Ф.Яковлев государственная регистрация не заменяет нотариального удостоверения, это абсолютно разные акты, с разным механизмом действия, преследующие разные цели.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

И действительно, если посмотреть на официально декларируемые цели нотариата в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), то увидим первой же статьей, что нотариат призван обеспечить защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации.

Источник: https://blog.pravo.tech/notariat-ili-gosudarstvennaya-registratsiya/

Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок

Государственная регистрация нотариальных сделок

В рамках подготовки тома (условно – третьего) к ГК РФ, посвященного сделкам (проект #глосса), выкладываю проект к ст. 164 Кодекса, посвященной государственной регистрации сделок. Буду рад замечаниям и предложениям!

Статья 164. Государственная регистрация сделок  

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.  

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

1. Государственная регистрация сделок, то есть, специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.  

1.1.

 Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки – чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационного действия. 

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности.

 В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях.

 Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.  

Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым – защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку. 

В случае же если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки. 

1.2. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под “правовыми последствиями сделки”, которые упоминаются в п.

1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации – нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет регистрации сделки – она не может быть противопоставлена третьим лицам).

Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров. Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации.

Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.  

Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.  

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), или – если договор является реальным – с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки. 

Например, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации.

Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам – к их числу относятся (а) следование аренды за вещью при смене собственника (ст.

617 ГК РФ), (б) преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), и (в) защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды2. 

1.3.

Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц. Равным образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора). Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешниv эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован. 

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/4/2/kommentarij_k_st_164_gk_rf_o_gosudarstvennoj_registracii_sdelok

Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация нотариальных сделок
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Сделки и сроки » Государственная регистрация сделок

Это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

Ст. 164 Кодекса устанавливает основополагающие положения касательно процедуры госрегистрации. Рассмотрим их более детально.

Понятие государственной регистрации сделок

Государственная регистрация сделок – это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

Процедура госрегистрации доказывает, что право на самом деле существует.

Права на имущество появляются в силу юридического аспекта проводимой сделки, состоящего из:

  • соглашения между продавцом и покупателем;
  • акта госрегистрации прав.

На основании осуществленной процедуры покупатели недвижимости реализуют по собственной инициативе право распоряжаться зарегистрированным имуществом в регламентированном законодательством порядке.

Регистрация прав на недвижимость, перечень прав и сделок, подлежащих регистрации

Права на имущество появляются с момента их госрегистрации, если другое положение не определено законодательными актами.

Право собственности и прочие права имущественного характера на объекты должны быть:

  • внесены в единый госреестр
  • порядок внесения должен быть определен органами, уполномоченными на госрегистрацию прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость осуществляют в отношении:

  • владений, которые наследуются пожизненно;
  • собственности;
  • сервитутов;
  • хозвладения и оперативного управления;
  • объектов, находящихся в постоянном пользовании;
  • объектов ипотечного кредитования;
  • других случаев, регламентированных законодательными актами.

Нормы, указывающие на необходимость государственной регистрации прав на имущество

Обязательность процесса госрегистрации регламентируется следующими статьями Кодекса:

  • 164;
  • 223;
  • 433;
  • другими статьями, которые содержатся в 1-й и во 2-й частях Кодекса.

Порядок процесса и причины для отказа определяются:

  • Правилами ведения ЕГРП;
  • Законом о регистрации недвижимости;
  • иными актами.

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.

Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:

  • сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
  • граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
  • сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
  • контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.

В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:

  • государственная регистрация сделок;
  • приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.

Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:

  • договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
  • договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
  • договоров ренты.

Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:

  • процедуры наследования недвижимости;
  • контрактов доверительного управления имуществом.

Процедура по осуществлению госрегистрации не требуется в отношении:

  • предварительный договор, по которому участники процесса обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Процесс государственной регистрации

Весь процесс обязательной госрегистрации состоит из следующих шагов:

  • принятие пакета документации от заявителя;
  • фиксация приема документов с обязательным приложением платежной квитанции об уплате госпошлины;
  • юридическо-правовая экспертиза документации;
  • проверка отсутствия несоответствия между заявляемыми и уже существующими правовыми полномочиями на объект недвижимости;
  • внесение органами записи в ЕГРП при условии отсутствия вышеуказанных противоречий;
  • выдача документации заявителю о госрегистрации права собственности.

Ведение книг учета, содержащих сведения о регистрации сделок

Существует несколько видов книг, которые обязаны вести регистрирующие органы:

  • книга по учету документов;
  • книга по учету предоставленных из ЕГРП сведений;
  • книга по учету арестованной собственности.

В первую разновидность книг вносится следующая информация:

  • запись о приеме заявления на госрегистрацию;
  • входящие номера документации, принятой на регистрацию.

Во втором типе отражаются:

  • сделанные гражданами запросы и заявления об истребовании из ЕГРП информации;
  • заявления о предоставлении копий контрактов и других документов.

Третья разновидность книги необходима для:

  • внесения органами записей о копиях поступивших документов, запрещающих совершение каких-либо сделок с объектом недвижимого имущества, при отсутствии в ЕГРП соответствующего раздела по данному объекту.

Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества

Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:

  • касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
  • в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.

Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.

Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:

  • сторон-участниц процесса;
  • прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
  • судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
  • гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
  • нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.

Вопрос о порядке передачи прав собственности решается судебным органом, если одна из сторон уклоняется от исполнения требований договора.

Убытки взыскиваются с уклоняющейся стороны.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Отказ в госрегистрации может быть произведен на основе следующих причин:

  • удостоверение притязаний на объект не подлежит госрегистрации;
  • заявление на госрегистрацию было подано ненадлежащим лицом;
  • документы, предоставленные для осуществления процедуры, не соответствуют законодательным требованиям;
  • правовой акт госоргана или органа местной администрации в установленном порядке признали утратившим силу;
  • гражданин, который предоставил документ, удостоверяющий право на собственность, не наделен полномочиями по распоряжению данным недвижимым объектом;
  • лицо, обладающее неполными правами на объект, подало документ без ссылки на данные ограничения;
  • документ на недвижимость, устанавливающий права на него у определенного лица, удостоверяет отсутствие у заявителя таковых прав;
  • правообладатель не предоставил требуемые документы ранее появившегося права;
  • не были предоставлены документы, требуемые для госрегистрации;
  • выявлено несоответствие между предъявленными и уже имеющимися правами на объект.

Государственная регистрация сделок с движимым имуществом

Государственная регистрация сделок с движимым имуществом осуществляют по:

  • передаче прав на собственность касательно предметов и коллекций из Музейного фонда РФ.

Госрегистрация не осуществляется в отношении:

  • ТС, в частности, легковых автомобилей;
  • контрактов с ценными бумагами (производится только учет перехода прав, но не госрегистрация сделок).

Недвижимое и движимое имущество, которое не подлежит государственной регистрации

Закон о регистрации недвижимости не применим к следующим разновидностям имущества:

  • космические аппараты;
  • воздушный и морской транспорт;
  • водные судна внутреннего плавания.

При электронной регистрации ДДУ, получил выписки. Последние цифры отличаются.

Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только : Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Участие в сделке Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-126 Государственный регистратор прав Новиков В. И. (подпись) ( Ф.И.О.) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Залог в силу закона Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 При электронной регистрации ДДУ, получил выписки. Последние цифры отличаются.

Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только : Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Участие в сделке Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-126 Государственный регистратор прав Новиков В. И. (подпись) ( Ф.И.О.) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Произведена государственная регистрация Залог в силу закона Дата регистрации 00 июня 0000 г.

Номер регистрации 00:00:0000000:000-00/000/0000-127 При электронной регистрации ДДУ, получил две выписки: 1-Участие в сделке; 2-Залог в силу закона. Последние цифры номеров регистрации отличаются. Что это значит? Почему в Росреестре имеется запись только 2-Залог в силу закона?

Николай28.06.2019 10:11

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, т.к. необходимо ознакомиться с данной выпиской из ЕГРН. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.

ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович04.07.2019 13:41

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна05.07.2019 10:00

Задать дополнительный вопрос

ЗАКОННО ЛИ ЭТО И КАК ОФОРМИТЬ АРЕНДУ

ТАТЬЯНА23.07.2018 22:20

Здравствуйте!  Для качественной консультации необходимо знать все обстоятельства дела.

Андриянов Максим Николаевич17.09.2018 14:07

Задать дополнительный вопрос

Да, мало информации.

18.09.2018 06:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/sdelki-i-sroki/gosudarstvennaya-registraciya-sdelok.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.